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1、山东天泓置置业有限限公司济南项目商业计划书书目 录摘要4第一章山东东天泓置置业有限限公司简简介5第二章青岛岛天泰集集团股份份有限公公司简介介5第三章项目目规划及及设计663.1 项目名名称63.2 项目位位置及周周边环境境：63.3 项目定定位73.4项目目设计总总体要求求73.5 规规划目标标定位773.6单体体设计要要求8第四章、市市场分析析84.1济南南市人文文经济简简况84.2 20003及20004上半半年济南南市场分分析94.2.11 20003年年度市场场交易综综合分析析94.2.22 220033年市场场各项具具体数据据分析1114.3 20004济南南房地产产市场交交易情况况
2、124.4 济南城城市房地地产发展展趋势分分析133第五章竞争争状况分分析1555.1 非威胁胁性竞争争板块东部部、西部部、北部部代表性性楼盘分分析1555.2 竞争性性板块中部部、南部部（指千千佛山和和舜耕路路板块）分分析166第六章投资资说明1176.1股权权融资：176.2 债权融融资：1186.3 本本次募集集资金的的情况及及使用1186.3.11 本次次股权融融资基本本情况1186.3.22 本本次债权权融资的的基本情况况196.3.33募集资资金的使使用199第七章投资资报酬及及退出1197.1.股股利分配配政策1197.2.投投资的退退出200第八章风险险分析2218.1.项项目
3、开发发过程中中的风险险218.2.销销售风险险218.3.房房地产开开发项目目收入不不确定性性风险2228.4.工工程质量量与工程程建设风风险2228.5. 经济周周期与产产业政策策的风险险238.6.财财务风险险24第九章建设设方式及及工程计计划2449.1.承承包、发发包方式式249.2.工工程计划划：255第十章经营营预测及及财务分分析25510.1.项目主主要经济济技术指指标：22510.2.投资估估算与盈盈利分析25510.2.1.估估算依据据与范围围。25510.2.2.静静态分析析2510.2.3动态态分析333投资意向书书37摘 要要山东天泓置置业有限限公司系系由上海海天雄有有
4、限公司司、青岛岛国雄投投资发展展有限公公司和青青岛天泰泰房地产产开发股股份有限限公司投投资成立立的专业业房地产产开发公公司。与与上海天天雄有限限公司、青青岛国雄雄投资公公司有紧紧密股权权关系的的天泰集集团将对对该公司司提供全全方位的的支持。天泰集团是是具有十十年历史史的企业业集团，以以房地产产开发为为主业，涉涉及建筑筑设计、物物业管理理、房地地产营销销、饮料料等行业业。具有有丰富的的房地产产开发经经验，在在青岛开开发有多多个明星星楼盘。主主要有阳阳光海岸岸、天泰泰青岛奥奥林匹克克花园、阳阳光地带带等。曾曾在20002年年、20003年年的中国国住交会会上连续续两年被被评为“中国房房地产品品牌企
5、业业五十强强”。天泰济南项项目位于于济南市市南部，该该地风景景秀丽、植植被丰富富，是济济南的绿绿肺，为为保护城城市环境境，该地地段目前前鲜有新新的地块块推出，因因此该项项目实际际处于济济南的绝绝版地段段，有很很高的升升值潜力力和良好好的生活活、自然然环境。该项目定位位于济南南市顶级级楼盘，项项目设计计将结合合项目位位置、客客户特点点精心打打造，公公司将与与国际大大师合作作，将该该项目建建成天泰泰在济南南的代表表性作品品。从济南的市市场情况况看，济济南市房房地产交交易市场场活跃，人人民收入入水平不不断提高高，追求求生活质质量，改改善居住住条件的的需求日日益增强强，消费费水平不不断升级级。同时时随
6、着济济南经济济的发展展，形成成了一批批高收入入人群，从从市场调调查看，济济南市缺缺少顶级级楼盘，使使高收入入人群很很难找到到适合自自己身份份地位的的房产。因因此，本本项目的的开发将将有可能能填补这这一空白白，赢得得市场，赢赢得客户户。本次融资方方式主要要采用股股权融资资和债权权融资相相结合的的方式进进行。公公司将注注册资本本从目前前的20000万万元增加加到50000万万元，拟拟通过股股权方式式融资330000万元，与与股权方方式相匹匹配，投投资人应应同时以以1：77（股权权：债权权）的比比例向公公司提供供无息借借款，借借款期限限暂定为为4年。投投资者以以5000万股为为投资起起点，最最高不超
7、超过增资资后股权权比例的的40%。该笔笔款项主主要用于于缴纳项项目土地地款及前前期费用用。目前前天泰集集团已出出资1.12亿亿元交清清了首付付款。股股东收益益主要来来源于股股利分配配和项目目完成后后清算收收益。项目开发方方式采用用分期开开发，滚滚动进行行的方式式，预计计开发总总工期为为4年，项项目占地地面积为为1722亩，目目前容积积率为11.8，建建筑面积积为200.4万万平米，主主要由小小高层、高高层组成成。从项目经营营预测看看，公司司盈利前前景良好好，项目目总投资资为111.7亿亿元，按按照80000元元/平米米测算，该该项目销销售收入入预计为为17.54亿亿元，净净利润为为3.99亿元
8、，成成本利润润率为228.772%，投投资利润润率为997.886%。从从项目的的经济指指标看盈盈利是可可观的。总之，从总总体上看看，该项项目在定定位、设设计、市市场、经经营预测测等方面面都是可可行的。第一章 山东天天泓置业业有限公公司简介介山东天泓置置业有限限公司系系由上海海天雄有有限公司司、青岛岛国雄投投资有限限公司和和青岛天天泰房地地产开发发股份有有限公司司投资成成立的专专业房地地产开发发公司。公公司于220044年6月月24日日成立。注注册资本本为2,0000万元，经经营范围围为房地地产项目目投资、商商务中介介服务等等。公司司本次拟拟增资扩扩股3,0000万元，增增资后，本本公司注注册
9、资本本为5,0000万元。第二章 青岛天天泰集团团股份有有限公司司简介公司目前的的股东上海海天雄有有限公司司和青岛岛国雄投投资发展展有限公公司与天天泰集团团具有紧紧密的股股权投资资关系，天天泰集团团将在管管理线、品品牌线、业业务线及及企业文文化方面面给予全全方位的的支持，尤尤其是在在项目开开发过程程中，将将完全贯贯彻天泰泰集团精精细化、专专业化的的开发管管理模式式，精雕雕成济南南地区最最具影响响力、盈盈利能力力高的项项目。天泰集团简简介：天天泰集团团成立于于19994年，是是以房地地产开发发为主业业，涉及及物业管管理、置置业顾问问、建筑筑设计、旅旅游开发发、生物物食品等等多个产产业的企企业集团
10、团，下属属天泰房房地产开开发股份份有限公公司、天天泰奥城城发展有有限公司司、上海海天雄有有限公司司、天泰泰阳光建建设有限限公司、天天泰温泉泉高尔夫夫发展有有限公司司、天一一置业顾顾问有限限公司、天天泰物业业服务有有限公司司、天泰泰饮乐多多食品有有限公司司等十余余家子公公司及控控股公司司。主要要项目有有：天泰泰青岛岛奥林匹匹克花园园、天泰泰假日日温泉、天天泰阳光光海岸、天天泰馥香香谷、天天泰阳光光地带、天天泰广场场等。天泰集团是是中国较较早实施施品牌战战略的房房地产企企业，在在其发展展过程中中及时导导入CIIS系统统，19996年年率先在在中国国国家工商商总局注注册了第第一个建建筑商标标，天泰泰
11、集团也也是国内内较早通通过ISSO90000质质量体系系认证的的房地产产开发企企业，并并且是国国内最早早通过IISO1140001环境境体系认认证的房房地产企企业，“天泰”还是青青岛市和和山东省省第一个个著名建建筑商标标。20001年年天泰集集团被评评为“中国住住交会地地产名企企20强强”，20002年年在当当代经理理人杂杂志评选选的“中国成成长企业业百强”中位列列15位位，20003年年再次入入选“中国住住交会房房地产品品牌企业业”。同时时连续多多年被评评定为“AAAA级信用用企业”。天泰泰集团提提出自己己的发展展方向为为“致力于于成为世世界卓越越的房地地产发展展商，致致力于成成为令人人尊敬
12、的的企业”。在成立立十周年年之际，集集团提出出了发展展战略，明明确提出出了做透透山东市市场的战战略规划划。在管管理层面面上，天天泰集团团董事长长王若雄雄还创造造性总结结出了“三线一一圆”管理理理论，并并出版推推开这扇扇窗专专著，得得到管理理界人士士的高度度评价；并率先先在房地地产行业业中提出出和实施施了房地地产精细细化管理理模式。最最近，天天泰集团团又探索索性地在在企业管管理中实实施以“团队CCEO”为执行行主体的的“三会”管理模模式。建建立起了了“培育了了不起的的人”机制，并并与中国国海洋大大学联合合创办了了中国第第一个总总经理研研究生班班。从创立伊始始，天泰泰集团就就提出并并逐渐形形成了以
13、以“兴业报报国”为核心心的文化化体系，每每年集团团都要拿拿出大量量的资金金用于社社会公益益事业，如如出资百百万在中中国海洋洋大学设设立“天泰奖奖学金”、“天泰跨跨世纪优优秀人才才奖”，在贵贵州等地地区捐建建希望小小学，积积极安置置下岗职职工再就就业，捐捐资助残残，支持持残疾人人安居工工程，220022年出资资人民币币1,0000万元支支持青岛岛“奥运争争光计划划”等等。第三章 项目规规划及设设计3.1 项目名名称“天泰太太阳树” orr “太阳树”（暂定定，以下下均称为为天泰济济南项目目）3.2 项目位位置及周周边环境境：天泰济南项项目土地地位置极极佳，位位于济南南市的东东南面，属属于山东东省
14、府济济南上风风上水之之宝地，位位于千佛佛山脚下下，周围围冬暖夏夏凉的小小环境在在济南这这一火炉炉中实属属难得，因因此该地地区属于于济南的的高级居居住区，是是众多商商家必争争之地。项项目北临临中华女女子学院院，东西西分别有有舜耕路路、旅游游路两条条交通干干线贯穿穿南北，组组团南端端以兴济济河为界界，总占占地面积积1722亩，项项目内及及周边有有近60000亩亩森林和和20000亩社社区绿化化，群山山环抱，气气候宜人人，具有有典型的的城市花花园特点点，是非非常适合合居住的的大型社社区。附附近的阳阳光舜城城于19999年年1月正正式开始始开工建建设，目目前的社社区配套套已进一一步得到到了完善善，社区
15、区建设已已初具规规模，现现已完成成住宅项项目500多万平平方米，在在建住宅宅项目220万平平方米。自自20001年44月首批批省直机机关住宅宅交付使使用、110000余户居居民入住住起，截截至20003年年年底，入入住人数数已逾万万人。入入住业主主主要为为驻济各各大高校校教师，省省直机关关公务人人员、商商务人员员、职业业经理人人及各专专业人士士，居民民素质较较高。天泰济南项项目位于于南城中中心地带带，东依依千佛山山山脉，西西侧与龟龟山遥遥遥相望，视视觉效果果极佳，地地理位置置优越。该该组团距距市中心心不足66公里，且且有K990、334、1110等等多条公公交线路路通过，交交通较为为便利。根据已批准准的详细细规划，济济南项目目总占地地面积1172亩亩，容积积率为11.8，总总计可建建设住宅宅及配套套公建约约20440000平方米米。由于该项目目原为阳阳光舜城城大开发发的一个个重要组组成部分分，建设设用地已已明确为为出让地地“熟地”，且项项目产权权十分清清晰。另另外，该该项目已已办理
