土地增值税清算的涉税处理

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1、土地增值税清算算的涉税处理理第一部分土地增增值税清算基基础知识第二部分清算收收入的审核第三部分 税前前扣除原则第四部分 转让让税金的审核核第五部分 利息息支出的审核核第六部分 期间间费用的审核核第七部分 开发发成本的审核核第八部分 相相关文件第一部分：土地地增值税清算算基础知识 一、土土地增值税清清算概念二、增值额和扣扣除项目三、开发成本的的口径四、税率的形式式五、清算对象（重重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增增值税九、清算后再转转让 一、土土地增值税清清算概念 20009国税发发91号土地地增值税清算算管理规程 土地增增值税清算，是是指纳税人在在符合土地增增值税清算条条件后，依照照

2、税收法律、法法规及土地增增值税有关政政策规定，计计算房地产开开发项目应缴缴纳的土地增增值税税额，并并填写土地地增值税清算算申报表，向向主管税务机机关提供有关关资料，办理理土地增值税税清算手续，结结清该房地产产项目应缴纳纳土地增值税税税款的行为为。 二、增增值额和扣除除项目 土地增增值税按照纳纳税人转让房房地产所取得得的增值额和和规定的税率率计算征收。 其中，纳纳税人转让房房地产所取得得的收入减除除规定扣除项项目金额后的的余额，为增增值额。 具体到到房地产开发发企业，规定定的扣除项目目包括： 1、取取得土地和开开发土地的成成本费用，包包括土地价款款和出让金、场场地平整费用用和契税等； 2、新新建

3、房及配套套设施的成本本费用，包括括前期工程费费、建筑安装装工程费、基基础设施建设设费、公共配配套设施费和和开发间接费费等； 3、与与转让房地产产有关的税金金，包括营业业税、城建税税、教育费附附加等，不包包括印花税金金； 4、与与转让房地产产有关的期间间费用，包括括管理费用、销销售费用和财财务费用等。 其其中，上述（11）（2）项项可以加计扣扣除20%，第第（3）项据据实扣除，第第（4）项按按照（1）（22）合计数的的一定比例内内据实扣除。 三、开开发成本的口口径 会会计口径：包包括土地和资资本化利息 土土地增值税法法：不含土地地、资本化利利息 加加计扣除基数数：会计口径径资本化利利息 2201

4、0国税税函220号号关于土地增增值税清算有有关问题的通通知 四、税税率的形式 1、定定额税率是指指按照征税对对象的计量单单位直接规定定纳税绝对额额的税率形式式，主要应用用于土地使用用税和车船使使用税，在消消费税和印花花税也有部分分应用。 2、比比例税率是指指对同一征税税对象不分数数额大小，规规定相同的征征税比例的税税率形式，是是最常见的税税率，应用于于企业所得税税、增值税、营营业税、房产产税等 3、累累进税率是指指按照征税对对象数量的增增大，征税比比例逐步提高高的税率形式式，又分为超超额累进税率率和超率累进进税率，特点点是每个级次次分别适用不不同的税率。前前者主要应用用个人所得税税的工资薪金金

5、和个体工商商户所得，后后者主要应用用于土地增值值税。 4、土土地增值税的的税率 土地增增值税实行四四级超率累进进税率： 增值额额超过扣除项项目金额500%的部分，税税率为30%； 增值额额超过扣除项项目金额500%、未超过过扣除项目金金额100%的部分，税税率为40%； 增值额额超过扣除项项目金额1000%、未超超过扣除项目目金额2000%的部分，税税率为50%； 增值额额超过扣除项项目金额2000%的部分分，税率为660%。 应纳土土地增值税额额 = 增值值额A30% +增值额B40% +增值额C50% + 增值额DD60% 在在运用上述公公式时，必须须按照实际增增值额从低到到高的顺序分分别

6、确认适用用的增值额AA、B、C、DD，有可能只只有A而没有有BCD。 五、清清算对象 （一一）会计成本本核算对象 开发发成本核算对对象，是指在在进行成本核核算时，归集集和分配开发发成本而确定定的成本承担担者。 由于房房地产开发企企业是按照城城市总体规划划和建设规划划以及土地使使用规划的要要求，在特定定的固定地点点进行开发经经营的。因此此应结合开发发项目的地点点、用途、结结构、装修、层层高、施工队队伍等因素，按按照下列原则则，选择成本本核算对象： 1、一一般的开发项项目，以每一一独立编制的的概算或施工工图预算所列列单项工程为为成本核算对对象。 2、同同一开发地点点、结构类型型相同的群体体开发项目

7、，开开竣工时间相相近、由同一一施工单位施施工的，可以以并为一个成成本核算对象象 3、对对于个别规模模较大、工期期较长的开发发项目，可以以结合经济责责任制的需要要，按开发项项目的一定区区域和部位，划划分成本核算算对象。 （二二）企业所得得税 计税税成本对象 20009国税发331号房地产产开发经营业业务企业所得得税处理办法法 1、可可否销售原则则。 开发产产品能够对外外经营销售的的，应作为独独立的计税成成本对象进行行成本核算；不能对外经经营销售的，可可先作为过渡渡性成本对象象进行归集，然然后再将其相相关成本摊入入能够对外经经营销售的成成本对象。 2、分分类归集原则则。 对同一一开发地点、竣竣工时

8、间相近近、产品结构构类型没有明明显差异的群群体开发的项项目，可作为为一个成本对对象进行核算算。 3、功功能区分原则则。 开发项项目某组成部部分相对独立立，且具有不不同使用功能能时，可以作作为独立的成成本对象进行行核算。 4、定定价差异原则则。 开发产产品因其产品品类型或功能能不同等而导导致其预期售售价存在较大大差异的，应应分别作为成成本对象进行行核算。 5、成成本差异原则则。 开发产产品因建筑上上存在明显差差异可能导致致其建造成本本出现较大差差异的，要分分别作为成本本对象进行核核算。 6、权权益区分原则则。 开发项项目属于受托托代建的或多多方合作开发发的，应结合合上述原则分分别划分成本本对象进

9、行核核算。 成本对对象由企业在在开工之前合合理确定，并并报主管税务务机关备案。成成本对象一经经确定，不能能随意更改或或相互混淆，如如确需改变成成本对象的，应应征得主管税税务机关同意意 （三）土土地增值税 清算对象象 1、土土地增值税暂暂行条例实施施细则第八条条 土地增增值税以纳税税人房地产成成本核算的最最基本的核算算项目或核算算对象为单位位计算。 2、22006国税税发187号号关于房地产产开发企业土土地增值税清清算管理有关关问题的通知知土地增值税以国国家有关部门门审批的房地地产开发项目目为单位进行行清算，对于于分期开发的的项目，以分分期项目为单单位清算。2010厦门房房地产开发企企业土地增值

10、值税清算管理理办法第十五条 对于于分期开发的的项目，以政政府建设主管管部门颁发的的建设工程程施工许可证证作为分期期标准，以分分期项目为单单位清算。2008湖北房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理办法对于滚动开发项项目，以规划划部门发放的的建设工程程规划许可证证审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算。 3、22009国税税发91号土土地增值税清清算管理规程程 第十七七条 对不不同类型房地地产是否分别别计算增值额额、增值率，缴缴纳土地增值值税。 20007海南关于于明确土地增增值税若干政政策问题的通通知判断房产属住宅宅或非住宅，以以规划报建资资料和房产证证记载的房产产用途为准。 总结：清算对

11、象原则则上按照房地地产成本核算算的最基本的的核算项目或或核算对象，但但对于房地产产开发企业的的不同开发项项目，如果同同时符合以下下条件，可以以合并为一个个清算对象： （11）属于同一一国有土地地使用证界界定的土地范范围； （22）属于同一一建设工程程规划许可证证报建的工工程； （33）属于相同同的房产类型型； （44）竣工时间间接近。 需需要说明的是是，在满足上上述条件的前前提下，一般般不再考虑定定价差异原则则、成本差异异原则。 22008湖北北关于房地产产开发企业土土地增值税清清算工作若干干政策问题的的通知 房房地产开发项项目中既有普普通住宅，又又有非普通住住宅，同时还还有商铺、商商网、车库

12、等等其他开发产产品的，该项项目应缴纳的的土地增值税税，应按住宅宅和其他开发发产品两类分分别计算土地地增值税。其其他开发产品品类中纳税人人建造商网、商商铺、车库、辅辅助房等，不不再按功能分分别分类计算算土地增值税税。 4、地地下车库 人防性性质的车库，产产权归全体业业主所有，属属于公共设施施，按照对应应的开发项目目处理 非人防防性质的车库库，可以出售售所有权： 商业用用地、综合用用地对应的地地下车库，按按照非住宅处处理； 居住用用地对应的地地下车库，如如果转让价格格与住宅大体体相当，按照照住宅项目处处理，否则视视为非住宅项项目 5、综综合楼 对于同同一宗土地上上建造的综合合楼，即既有有住宅又有非

13、非住宅（如写写字间、商铺铺等），应当当贯彻功能区区分原则，按按照不同的房房产类型归属属于不同的清清算对象。 六、清清算条件 20009国税发991号土地增增值税清算管管理规程 第九条条 纳税人人符合下列条条件之一的，应应进行土地增增值税的清算算。 （一）房房地产开发项项目全部竣工工、完成销售售的 （二）整整体转让未竣竣工决算房地地产开发项目目的 （三）直直接转让土地地使用权的。 第十条条 对符合合以下条件之之一的，主管管税务机关可可要求纳税人人进行土地增增值税清算 （一）已已竣工验收的的房地产开发发项目，已转转让的房地产产建筑面积占占整个项目可可售建筑面积积的比例在885%以上，或或该比例虽未

14、未超过85%，但剩余的的可售建筑面面积已经出租租或自用的； 注：尚尚未销售的部部分不确认收收入和扣除项项目 可售建建筑面积 商品房房预售许可证证，等于总建建筑面积扣除除不能分摊的的公用建筑面面积后的余额额 总建筑筑面积指在在建设用地范范围内单栋或或多栋建筑物物地面以上各各层建筑面积积之和； 注：特特殊情况下包包含地下建筑筑面积 不包括括不能分摊的的公用建筑面面积有：单独独具备使用功功能的独立使使用空间、机机动车库、供供暖锅炉房、物物业管理用房房等。 （二）取取得销售（预预售）许可证证满三年仍未未销售完毕的的； 注：尚尚未销售部分分不确认收入入和扣除项目目，未来再销销售时按照旧旧房处理 （三）纳纳税人申请注注销税务登记记但未办理土土地增值税清清算手续的； 注：尚尚未销售部分分需要确认收收入和扣除项项目 七、清清算审核 税务机机关对企业清清算资料的审审核，不改变变企业的依法法申报责任。 企业采采用伪造、变变造有关资料料证明等手段段造成少缴土土地增值税税税款的，应当当根据中华华人民共和国国税收征收管管理法的有有关规定进行行处理