探寻酒店利润模板

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1、探寻酒店利润模板22020年4月19日资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。探寻酒店利润”黑洞”80%的酒店没有利润, 是什么原因造成的呢? 这些酒店存在哪些无利润区? 无利润区是酒店行业的”黑洞”。自然界的黑洞, 光线被吸入将不再复八个方面来探寻酒店利润”黑洞”的根源。 一、 从酒店投资成本看酒店利润的”黑洞” 酒店的投资, 作为物业的一种, 需要的资金量大, 投资成本的内容多。根据内容, 投资成本能够分为四大类: 1.建筑物成本建筑物成本一般按每平方米价格计算。这项成本的高低, 和不同地区、 城市的物业价格水平有关。 2.非建筑物成本非建筑物成本的内容包括家具、 固

2、定装置、 设备、 室外娱乐活动设施、 停车场、 环境美化、 管道铺设、 路面修筑等。这项大类成本的高低, 和酒店投资的档次有关。 3.软成本软成本包括酒店项目整个建设、 筹建期的法律咨询费、 设计费、 筹资成本、 保险费、 营业准备费用、 开业资本金。这项成本的高低, 和酒店的建设周期、 筹建负责人是否专业有关。 4.土地成本土地成本高低, 和酒店建造所在的城市、 选择的具体地段有关。 以上四类成本之和构成酒店的投资总成本。投资总成本控制得当, 和酒店的规模、 档次匹配, 是酒店实现投资收益率目标的第一前提。 怎样的投资成本才能保证酒店实现未来经营的利润? 根据国际酒店业的一般标准, 五星级酒

3、店的投资成本, 换算为每间客房为单位来计算, 在美元15万到20万之间; 四星级酒店的投资成本, 在美元10万到14万之间; 三星级酒店的投资成本, 在美元5万到8万之间; 经济型酒店的投资成本, 在美元1.5万到4万之间。根据不完全数据统计, 中国近几年建造的不同星级的酒店, 投资成本都大大超出国际行业标准。在沿海发达城市, 五星级酒店的投资成本, 换算成每间客房为单位来计算, 是在美元20万到30万之间; 四星级酒店的投资成本, 在美元18万到25万之间; 三星级酒店的投资成本, 在美元7万到10万之间; 经济型酒店的投资成本, 在美元2.5万到5万之间。按酒店的档次进行两者相比, 中国当

4、前的投资成本平均水平, 要比国际标准高出30%到40%。这高出的成本部分, 给日后酒店的正常经营, 造成了一个极大的”黑洞”。 按照如此的投资平均成本, 以国际酒店业”千分之一法” 估价原理进行换算, 五星级酒店的房价, 要卖到平均美元200元以上, 酒店才能得到正常的投资回报; 以此类推, 四星级酒店的房价要卖到平均美元180元以上; 三星级酒店的房价要卖到平均美元70元以上; 而经济型酒店的平均房价要卖到平均美元25元以上。只有这样比例的平均房价范围, 才能够保证酒店经营的正常投资收益率。但行业的现状是, 五星级酒店的平均房价只能卖到一半的水平; 四星级酒店的平均房价只能卖到三分之一的水平

5、; 三星级酒店的平均房价也是卖到一半水平; 只有经济型酒店的平均房价能卖到80%的水平。根据现实能卖出房价的平均水准推算, 明确地预示了酒店目标收益率会比建造前的预算减少一半以上。在各类星级酒店中, 数经济型酒店状况最好, 投资回收期最接近原来预算的水平。这也是当前投资经济型酒店掀起热潮的原因之一。在各类酒店中最卖不出价的要数四星和三星级酒店, 而徘徊在无利润区间的酒店, 大多数就是这类星级的酒店。 以上数据表明, 酒店投资的总成本失控, 总成本和酒店的规模、 档次错位, 是导致酒店在未来的经营中陷入无利润的”黑洞”的原因。 二、 从筹建周期看酒店利润的”黑洞” 建造一个酒店, 属于比较大和比

6、较复杂的一项工程, 筹建的周期相对其它工程而言会比较长。正常的筹建周期一般在3年到4年左右。具体能够分为四个时间段: 1.立项准备期准备期一般在半年左右, 由立项、 报批、 申请各类项目所需的许可证, 到筹建人员的到位。 2.土建及设计期这一时期一般是在半年左右, 包括土建的招标、 土建施工合同的签订、 设计单位的招标、 投标、 定标及最终设计方案的定稿。这一时期, 筹建方和土建单位以及设计单位的配合, 是这一周期时间的保证。 3.结构建造和设备、 设施定购期这一时期一般是在一年左右。承建单位在酒店建筑结构施工的同时, 筹建方开始进行设备、 设施的选择、 比价、 定购。 4.设备、 设施安装,

7、 内装饰设计、 施工和营业准备期这一时期一般也是一年半左右。在酒店建筑结构完成的情况下, 定购的设备、 设施随着内装修的进程而逐步进行安装。内装修的设计又需要进行招、 投标, 设计方案最终确定后, 内装修的队伍和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包括人员的招募, 家具及各类用品的采购, 人员的培训, 市场计划的制定等等。 四个阶段时期, 互相交叉, 段段紧扣, 整个筹建周期能否按计划完成, 由多方面的因素造成。这些因素大致如下: 筹建人员的专业化管理水平, 项目的资金保证, 设计单位、 施工单位的资质及管理水平, 供应商的资质和实力。在整个筹建过程中, 如果受到这些因素的任何影响, 整个酒店的

8、筹建期就会延长, 延长期限能够从1年到3年, 最长的能够有5年到6年。其中最多的原因是资金跟不上。 不少酒店的项目, 结构封顶后, 由于缺乏后续资金, 钢筋加水泥的建筑便屹立在空间多年, 无法变成能够接待顾客的酒店。另外一些酒店的项目, 已经到了内装饰、 营业准备期, 聘请的管理公司的人员也已经到位, 又由于部分资金的缺乏, 开业期一拖再拖, 最长有拖了2到3年的。 筹建周期的失控和延长, 使得整个投资成本增加, 其中软成本的增加比例最大。这又给酒店未来的经营利润的获得, 造成了另一个”黑洞”。 三、 从资金结构看酒店利润的”黑洞” 建造一个酒店所需的资金, 少则几千万元, 多则几个亿, 乃至

9、几十个亿。这种数额的投资, 资金的结构往往是多元的。按照一般规律, 当前在中国建造酒店资金的结构由以下几部分组成: 1.上级拨款政府部门或企业, 拿出一笔资金投资酒店。这种资金结构, 当前已不多见。以这种形式建造的酒店, 对日后的经营管理者来说, 没有资金方面的压力, 也没有债务负担, 是最为有利的。 2.自筹资金酒店立项以后, 自行招商引资, 投资者根据投入的资金多少, 确定在整个酒店占有的股份的比例。这种形式, 往往在酒店的建造过程中, 不同股东之间对投资的主体有不同的看法, 在多方意见无法统一的情况下, 时有发生股东中途退股或资金不到位现象。当有这种现象发生的时候, 筹建方需要花费额外的

10、时间和精力, 去募集缺额的资金, 资金如果一时无法解决, 就会影响项目的进程。 3.银行贷款现在有不少酒店, 立项以后, 资金是完全靠银行贷款解决的。贷款当然采用多种组合, 有长期的、 短期的, 有外资的、 人民币的。用贷款就有一个利息问题, 外币贷款除了利息, 还有一个汇率差问题。 利息不论何种组合, 对于像酒店这样的项目, 平均利率都会在6%7%左右。如果酒店在建设期一切顺利, 到开业以后要支付利息加本金, 对于酒店的经营管理者都会是一项不小的负担。如果酒店的经营净利润只有6%7%的话, 那么酒店经营 , 可能酒店就是为银行打工 。现在全国有不少酒店就是处在这种状态。酒店经营能够和预期相对

11、接近, 非常出众的话, 归还利息加本金的期限, 一般会在 左右, 反之会更长。如果部分酒店经营不佳, 经营的利润都不足以抵付银行的利息, 经营4、 5年后往往将无力支撑, 最终只能将酒店交给银行。这也是当前银行有了许多酒店不良资产的原因。 外汇贷款的风险更高, 如果酒店在筹建期贷款的汇率时间不佳的话, 随着国际汇市的起落, 往往在开业以后, 经营还贷的负担除了利息, 还有数额巨大的汇率差, 有一些酒店就是由于汇率差的问题, 而不得不使酒店易主, 而酒店的主人, 90%以上是酒店的贷款银行。这又是银行成为酒店股东的另一个原因。 从以上三种资金的结构来分析, 第一种结构已经越来越少, 第二种加第三

12、种的结构是比较通用的做法。如果结构不当, 贷款比例过高, 这无疑又为酒店日后的经营埋下了一个”黑洞”。经营所得的利润, 都用于归还银行利息, 在为银行打工的同时, 财务报表上没有利润这栏目的数据。如果酒店的筹建周期问题像第二个”黑洞”所述那样, 那贷款利息的支出可能会是原来贷款时的一倍。在这种情况下, 再优秀的经营管理者, 可能都无法向业主有个利润的交待。 贷款是筹资的一种有效途径, 但贷款的比例最好不要超过60%。 四、 从产品类型看酒店利润的”黑洞” 大多数的酒店, 无论是三星级还是五星级, 差不多设施齐全, 什么顾客都能接, 要说到有特色的产品, 就显得困难了, 要谈到有哪几家酒店有特色

13、服务, 就更困难了。像欧美流行的住宿加早餐B&B旅馆, 国内还没有出现; 像法国的Formule1旅馆, 服务完善, 房内家具安排十分合理, 9平方米的客房能够容纳3位客人。这是大众游客十分青睐的旅馆, 但在国内也未面世。至于真正意义上的度假酒店, 只有少数在海南等地有所发展, 各城市郊区的那些度假酒店, 服务和设施还有不少需要完善的地方。 以欧美酒店的五种城市酒店产品为分类, 当前中国的服务公寓酒店是五种分类中盈利最高的。原因是, 这种类型产品设施单一, 建筑利用面积率高, 用工比例低, 市场需求量大, 现有服务公寓酒店供不应求。其它分类酒店, 在不同城市, 真正意义上的会议酒店、 商务酒店

14、、 度假酒店都数不出几个, 有特色的精品酒店, 更是寥寥无几。 根据酒店行业价格的弹性指数原理, 如果产品和服务是相对标准、 雷同的, 酒店之间竞争激烈, 价格弹性指数大; 反之, 如果产品和服务是有特色的, 没有雷同性的, 没有竞争, 价格弹性指数小。在这个原理的原则下, 当前中国的酒店现状是: 产品雷同、 互相竞争、 杀价, 酒店没有核心产品, 市场上有什么客源就做什么。这是酒店经营利润的又一个”黑洞”, 应该由酒店获取的利润, 在同类产品的竞杀中, 无为地失去了。五、 从管理形式看酒店利润的”黑洞” 大量的酒店建成, 投资主体是全国的各行各业。建成后的酒店, 存在一个经营管理的问题。经营

15、管理得好, 能够使酒店在作为一个城市的文化窗口的同时, 使酒店的不动产保值和增值。经营管理酒店主要有五种形式: 1.投资方自己经营管理这种形式的经营管理, 其最大的利益是拥有独立的经营自主权, 不必向经营者支付酬金, 不必支付网络销售费用。能够使投资者的收益最大。但必要的、 能达到收益最大的前提是: 投资方自己拥有酒店经营的专业人才, 酒店的地段极佳, 酒店的规模适中。如果必要的前提不在, 投资方没有酒店经营的专业人才, 酒店的地段不理想, 酒店的规模很大, 那么, 酒店经营管理的风险会很大, 不但无法获取最大利润, 还会出现不必要的亏损。 2.投资方自己经营管理, 但加入全球网络预定系统这种形式的经营管理, 最大的利益同样是拥有独立的经营自主权, 不必向经营者支付酬金, 只需支付费用, 即可加入全球网络预定系统, 经过网络, 提高酒店对外的影响, 经过网络, 给酒店带来境外的顾客。 加入网络由两部分费用组成, 一部分是入网成员资格费, 这部分费用一般要占到客房营业收入的2%到3%; 第二部分费用是预定交易费, 任何一间客房的成交, 费用大约在美元7到10之间。