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1、 大丰市丰中某地块项目市场定位报告一、 大丰市房地产市场背景分析一） 城市概况大丰市地处处江苏东东部，盐盐城市东东南。东东联黄海海，南与与东台市市接壤。220066年末城城市总人人口733万，面面积23367平平方公里里，辖114个镇镇、两个个省级开开发区，境境内有省省属农场场和沪属属农场各各3个。大丰是新兴兴港口城城市。国国家重点点工程大大丰港位位于江苏苏沿海海海岸线中中部，是是填补江江苏沿海海港口空空白带的的中心战战略大港港。20005年年10月月18日日，大丰丰港一期期工程两两个万吨吨级泊位位已建成成试航，220066年6月月大丰港港一类口口岸获国国家批准准，并同同时开工工建设66个5万
2、万吨级泊泊位。二） 经济总量及及人口与与收入分分析2006年年底大丰丰市经济济总量近近1500亿元，年年末总人人口近773万人人，其中中城镇居居民达超超过211万人，城城市化率率41.1%，人人均GDDP更是是首次突突破2000000元人民民币大关关。大丰市做为为苏北的的经济强强县，经经济总量量在盐城城市排列列前矛。220066年底统统计数据据表明，在在苏北224个县县中，大大丰的经经济总量量处于第第三位。在在过去的的几年中中大丰市市的经济济总量每每年都以以15%以上的的速率上上涨。经济的高速速发展带带来的是是居民收收入的提提高。同同比盐城城市的其其他县市市的发展展速度，大大丰市的的经济总总量
3、上升升速度较较快，这这为房地地产市场场的发展展奠定了了物质基基础。数据来源：大丰市市统计局局、20005、20006年统统计年鉴鉴从上图可看看出，220066年底大大丰市的的GDPP总量已已近1550亿元元，而每每年平均均发展速速度已超超过155%，在在苏北的的县市中中属于非非常高的的位置。数据来源：大丰市市统计局局、20005、20006年统统计年鉴鉴与经济总量量的增速速相类似似，自220055年以来来，城镇镇居民人人均可支支配收入入增速已已达到了了15%，这样样的收入入水平已已超过盐盐城市的的平均收收入水平平。数据来源：大丰市市统计局局、20005、20006年统统计年鉴鉴从上图看出出，根
4、据据统计年年鉴可发发现，大大丰市自自20004年以以来，人人均住房房面积就就已经达达到了332平方方米，超超过全省省居民住住房面积积，但增增长率没没有大幅幅提高。原原因在于于20005年以以来的商商品房虽虽然开工工面积很很多，但但入住率率不高。三） 影响房产市市场发展展的重要要因素分分析1、 港口建设国家一级港港大丰丰港，经经过了近近9年的的建设，已已于20006年年10月月被国家家正式批批准为一一类港口口。在此此之前，大大丰港已已于20005年年完成了了一期两两个万吨吨工程，并并将在220077年9月月正式对对外开放放并营业业。港口的建设设极大带带动了港港区房地地产市场场的发展展，但受受配套
5、设设施不全全的影响响，目前前港区的的商品房房均价在在16000-119000元/平平方米左左右。但但港口建建设的成成功改变变了政府府原来将将城市向向西发展展的规划划，转而而向东发发展，并并促使市市政府向向东搬迁迁，由此此带动东东部区域域的房地地产发展展。本地地块处于于东部区区域，港港口的建建设所带带来的系系列搬迁迁，必然然对本项项目产生生积极影影响。2、 市政府搬迁迁在20055年左右右的时候候，政府府即传出出将搬迁迁至西区区，并已已先行搬搬迁并建建设了大大丰市高高级中学学。而本本地块内内的大丰丰市初级级中学，在在地块拍拍卖成功功之后也也将搬迁迁至现在在的大丰丰市高级级中学南南侧。这这系列的的
6、政策信信号传输输出一个个信号，对对房地产产市场的的刺激信信号非常常明显，目目前西区区扎堆开开发的大大型项目目即有嘉嘉英阳光光城市、丰丰惠蝴蝶蝶湾、御御景佳苑苑、东方方锦绣城城、上海海花园，还还有一些些小型项项目如金金宇景苑苑、聚龙龙苑等。目前市委市市政府位位于黄海海东路，而而市政府府已经决决定搬迁迁，且目目前市政政府内的的办公环环境也决决定了即即将搬迁迁。但随随着大丰丰港一期期的建设设成功，政政府已决决定搬迁迁至东部部，能够够将港区区与大丰丰市区的的联系更更加紧密密。受此此信息刺刺激，本本地块南南侧的恒恒达世纪纪新城在在今年上上半年即即告售罄罄。3、 大丰初级中中学搬迁迁本地块原属属于大丰丰市
7、初级级中学，中中学的搬搬迁将带带动相关关配套设设施的建建设，并并吸引部部分教师师群体至至西区置置业。政政府提出出配合港港区建设设，期望望东迁的的政策对对西区有有影响，但但目前的的现状是是西区房房产供应应与销售售都比较较火热，学学校的搬搬迁与建建设对西西区的项项目有积积极的影影响。四） 小结n 大丰市经济济总量较较高，名名列苏北北县市前前矛大丰市的经经济发展展速度较较快，其其中尤为为关键的的港口建建设对相相关产业业的发展展带动，带带来了投投资，同同时提高高了区域域内居民民的收入入。从而而为地区区房产的的发展建建立物质质方面的的基础。n 居民收入较较高，购购房意识识日渐成成熟综观20006年以以来
8、的住住宅供应应与销售售情况，大大丰市居居民购房房热情高高涨。一一方面由由于市区区供应较较少，居居民收入入得到提提高，对对住宅的的需求逐逐渐显现现。从西西区集中中的供应应与销售售来看，居居民的购购房意识识逐渐强强烈。n 对政府依赖赖度高，政政府即将将东迁对对地块将将产生积积极影响响政府的政策策指向性性非常之之高，这这对地区区内的所所有项目目都具有有同样的的效力。但但只有市市政府的的最终搬搬迁地址址，会对对搬迁的的小区域域产生非非常良好好的效果果，对房房产的销销售与价价格提高高都可预预期。二、 大丰市房地地产市场场发展分分析一） 土地市场数据来源：大丰市市房产局局2004年年大丰市市土地供供应量达
9、达到历史史最高，达达到了4484.55亩亩，同比比增长率率达到了了1100%！这这与当时时全国房房地产市市场一片片火热是是同步的的。若将将20004-220077年土地地供应按按60%的开发发率，普普通容积积率以11.8测测算，则则3年来形形成的住住宅供应应量约为为87万平平方米的的供应量量。而自自20004-220077年以来来的销售售量约558.551万平平方米，可可见总体体供应要要略超过过销售。但20055年以后后土地供供应逐步步降低，而而进入220077年上半半年以来来土地供供应为00，本次次的土地地供应尚尚属20007年年的第一一批。可可预见的的是，土土地供应应的乏力力与销售售的持续
10、续向好将将迫使商商品房供供需趋向向平衡。二） 房地产开发发投资分分析数据来源：大丰市市房产局局大丰市的房房地产开开发投资资持续高高涨，经经历了220044年的暴暴涨之后后，房地地产投资资的上涨涨幅度有有大幅回回落，但但20007年上上半年以以来又已已经达到到了499.6%的涨幅幅！房地地产商的的开发热热情较高高。三） 商品房开工工、竣工工面积分分析数据来源：大丰市市房产局局商品房开工工面积逐逐年上升升，而且且上升幅幅度越来来越大，如如20007年上上半年的的开工量量就已达达到266.8万平方方米，即即使按保保守估计计，全年年的开工工量也将将超过550万平平方米。而而竣工面面积明显显赶不上上开工
11、面面积，说说明了商商品房在在过去的的1年左右右的时间间内，开开始出现现大规模模的囤积积现象。四） 商品房供销销分析1、 商品房供销销面积同同比大幅幅上升，供供销比急急速增大大类别上市量销售量总计(万)增长率住宅(万)增长率总计(万)增长率住宅(万)增长率2004年年12.4444.9%6.48-1.1%8.9918.9%4.67-10.00%2005年年18.65549.9%12.75596.8%17.74497.3%14.366207.55%2006年年32.37773.6%26.066104.44%20.86617.6%18.23326.9%2007上上半年20.866104.00%16.
12、966157.00%10.911113.00%8.9278.4%数据来源：大丰市市房产局局类别商品房上市市(万)商品房销售售(万)供销比住宅上市(万)住宅销售(万)供销比2004年年12.4448.991.386.484.671.382005年年18.65517.7441.0512.75514.3660.892006年年32.37720.8661.5526.06618.2331.432007上上半年20.86610.9111.9116.9668.921.90数据来源：大丰市市房产局局如上表所示示，上市市量为统统计已开开工建设设且获得得预售许许可证的的项目。可可以发现现，20004年年以来上上市
13、量一一直在高高速上升升，而销销售率也也同样高高速上涨涨。自20055年以来来，商品品房上市市与销售售面积迅迅速上升升，但供供销比也也开始变变大，至至20007年上上半年已已达到11.9：1，远远远超过供供应，这这值得我我们警惕惕。截止到20007年年7月底，获获得预售售许可证证的项目目累计总总量达到到了200.866万平方方米，其其中住宅宅16.96万万平方米米；而同同期销售售累计已已达到88.922万平方方米，同同比增长长78.4%。可可发现，目目前的市市场环境境下，供供应要大大于销售售量，且且供应主主要集中中于西区区的住宅宅。2、 商品房销售售总额增增幅显著著数据来源：大丰市市房产局局在供
14、应大于于销售的的情况下下，商品品房的销销售额依依然保持持了高速速增长，2007年上半年，商品房销售额达到了2.94亿元，预计全年可超过6亿元。上半年商品住宅销售额2.06亿元，同比增长了96%，这是一个良好的势头与信号，预计下半年的销售形势将更好。五） 商品房销售售价格走走势分析析数据来源：大丰市市房产局局上图的商品品房销售售均价走走势包括括了大丰丰市的商商业、住住宅及港港口区域域的房产产，而港港口由于于建设周周期较长长，配套套不齐全全，目前前均价只只有16600-18000元/平方米米，在数数据上将将大丰市市的商品品房均价价拉低。事事实上，大大丰市的的房价发发力上涨涨是在220066年底及及
15、20007年上上半年。但但由于西西区及港港口房产产的总体体价格较较低，因因此影响响了大丰丰市的整整体房价价。六） 小结n 土地供应逐逐年递减减，而销销售逐年年上升，形形势看好好前面已分析析过，土土地供应应的逐年年下降，导导致可开开发土地地短时间间内变短短，有利利于房地地产开发发的理性性投资。n 西区开发相相对集中中，供应应量巨大大，销售售速度趋趋平稳西区是目前前大丰市市的热点点区域，也也是开发发商扎堆堆取暖的的一个区区域。在在开发项项目体量量较大。目目前供应应量明显显偏大，销销售速度度落后于于供应速速度。目目前在售售项目的的销售情情况仍较较好，但但销售速速度已有有变缓的的迹象，天天气炎热热是其中中原因之之一，政政府的搬搬迁方向向则是又又一原因因。n 市中心供应应稀少，成成交活跃跃，成交交价格逐逐步上行行目前市区内内项目供供应较少少，在售售项目如如世纪新新城等二二期已结结束，而而丰和丽丽都及永永泰国际际广场等等项目目目前住宅宅都未能能上市，因因此市区区
