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1、重庆楼市房地产地产研究报告22020年4月19日文档仅供参考目录1. 市场关注21.1 热点聚焦21.2 市政动态41.3 宏观政策61.4 地产资讯72.市场解析.8 2.1 市场综述92.2 批准预售102.3 成交量分析.102.4 成交价格分析112.5 新增项目及区域分析.123.土地市场243.1市场综述243.2 供应分析25 重庆楼市动态报告第一章 市场关注1. 热点聚焦 楼市博弈,破局乏力”现金流”成为4月楼市关注的焦点,特别是各大地产股年报全面公开后,近半公司资产负债率超过60%,再加上政府双严的政策基调,央行再次提高存款准备金率0.5个百分点,资金紧缺已经成为开发商心中最
2、大的痛。资金链的紧80218绷使得很多实力孱弱的房地产企业均面临”优胜劣汰”的生死考验。拓展筹资渠道、变卖不良资产成为资金紧缺开发商的无奈选择,以最快的方式获得现金流已经成为营销策略的关键。就重庆楼市而言4月份的楼市是一个动荡的楼市,各方集中发力,市场硝烟弥漫。两个奥园之争依然持续,龙湖与金科亦争论不休,楼市全面出击,各开发商纷纷使出浑身解数促销楼盘,大幅折扣已经成为主流营销策略,有的楼盘甚至打出了”保价购房、跌价补偿”的价格策略,力求打破当前的市场僵局,实现资金回流。同品观点:楼市各方的博弈当前仍处于僵持阶段,开发商破局依然乏力。大家均寄望于5月份的春交会,希望借房交会进行促销。预计5月份的
3、楼市依然硝烟弥漫,促销依然是主旋律。 5.12地震震动全国,春交会短期拉动楼市回暖 5月12日,四川汶川发生8.0级特大地震,对当地产生毁灭性的破坏,由于全国大部分地区有明显震感,全国人民感同身受,一时间,举国同哀。 5月16日,备受瞩目的春交会如期在陈家坪展览中心举行。受场地、交通条件的限制,又逢特大地震灾害的影响,参展单位和购房者均有所减少,从一定程度上影响了房交会的成交。但本届房交会是税费优惠幅度是有史以来最大的一年,于是,很多购房者可能在3、4月就定了要买的房子,都等到5月春交会期间来签订合同以享受优惠。为期4天的房交会共成交房屋8690件,成交建筑面积82.38万平方米,成交金额28
4、.67亿元。同品观点:价格的指挥棒永远具有点石成金的效果,房交会在短期推动了市场成交,但相对于整个市场的供应来讲,起色并不明显。突如其来的地震,进一步加重了重庆楼市的观望心理,对于购房者来说,除价格之外,房屋的安全性、抗震性也成为购房重点考虑的因素,许多人更是选择取消或延迟购房。而未来放量的猛增背后是市场需求的相对减少,产品供应的大量弱化,未来楼市不容乐观。 重庆北部新区有望成中国第三新区继上海浦东、天津滨海之后,我市北部新区近期有望成为中国第三新区。 为落实胡锦涛总书记为重庆作出的定位,让重庆尽快成长为西部地区重要的增长极,作为重庆改革开放前沿的北部新区正面临空前的机遇。近期可能出台的中央支
5、持重庆统筹城乡综合改革试验区建设的系列优惠政策中有一项重要内容,就是要把北部新区提档升级,比照上海浦东、天津滨海两大新区,将其打造成中国第三新区,带动重庆,乃至西部经济社会发展,缩短东西差距。据介绍,北部新区一旦成为中国第三新区,将成为全国内陆开放示范区,只要是浦东、滨海两大新区拥有的优惠政策,北部新区同样拥有。另外,有关方面对北部新区进行调研后还提出扩容方案,有意将其辖区面积从当前的100多平方公里扩大到900平方公里。为抓住这一空前机遇,北部新区已在着手一些前期工作,如转变政府职能,强化服务功能;转变经济增长方式,在做大制造业的同时,大力发展现代服务业;打造总部经济,吸引跨国公司、大型民企
6、在此设立中国西部的研发中心、区域总部。当前,新加坡已有意在此投资70亿美元建设新加坡工业园。据悉,北部新区之因此被委以重任,主要得益于其在重庆独特的区域优势,是中国内陆最大的水、陆、空综合运输纽枢,能够充当重庆经济社会发展的发动机。一旦重庆崛起,这个承东启西的城市就可带动周边省区,乃至整个西部发展。在这方面,上海浦东带动长三角,天津滨海带动环渤海,以及先期发展的广东深圳带动珠三角,都有先例在前。同品观点:政策打造新的刺激点,楼市盘整期或将提前结束当实验区成为历史整1年,重庆楼市还未真正缓过神儿来,重庆市北部新区又将成为继上海浦东、天津滨海之后,中国第三新区。涨价成为当下最流行的词语,一条利好政
7、策对楼市发展的促进刺激作用家喻户晓,第三新区的确立将成为重庆楼市新的刺激点,为沉闷的市场再掀起一股热浪。消息一出,北部新区就已经有楼盘立即顺势宣传近期涨价,每平方米涨50-100元,硝烟已隐约可见,等区域升位成功,相关政策具体出台,回归理性的消费者是否能继续理性认识,决定楼市盘整期或将提前结束。 重庆市财政局:60亿买商品房安置危旧房拆迁户将集中购买一批普通商品房、二手房、尾房及存量房用作安置房 10月8日,重庆市财政局透露,其已完成主城区危旧房拆迁改造市级融资准备工作,这意味着,正常情况下该平台能拿到60亿元的危旧房改造资金,近期投入楼市。不少开发商认为这能缓解资金链紧张的燃眉之急。当然,最
8、能得到实惠的还是危旧房居住区的市民,她们的居住条件即将得到改进。 对盘活开发商现金流有利重庆市财政局透露,为解决重庆市主城区危旧房融资难问题,财政局拟经过市级融资平台,联手重庆国际信托筹集资金60亿元,当前各项准备工作已完成。重庆市政府新闻发言人文天平表示,重庆利用市级融资平台融资后,将集中购买一批普通商品房、二手房、销售尾房及存量房,一次性解决三年危旧房改造对安置房源的需求。对整个楼市来说,60亿元仅占上半年投资额的十分之一不到,但在当前的观望情绪较浓的情况下,一些中小开发商会选择把楼盘整体打包卖给政府。虽然利润低一些,但政府付的是现款,开发商就不用去找典当行或者担保公司以高额的代价融资就能
9、盘活现金流,在当前情况下对开发商是利好消息。同品观点:这样的方式对品牌开发商并不会带来较大的冲击。首先危旧房改造中,需要拆迁的安置户其购房能力大部分不强,大多会选择普通、便宜的商品住房。这部分购房者鲜有人能购买一线开发商的房子,因此此举对一线开发商并无影响。2. 市政动态 地铁6号线和轨轨3号线延伸段提前到 破土全市规划建设管理环保工作会1月14日召开,地铁6号线和轨轨3号线延伸段(二期工程),将提前到 开工建设。轻轨3号线 正式动工,其延伸段(二期工程)为龙头寺火车站到江北机场一线,途经江北机场航站大楼桐子沟工业园区。按计划,延伸段原本力争 开工,现在则确定将开工建设。未来5年我市将投资45
10、5亿元,完成轨道1、3、6号线一期工程建设。我市轨道交通通车里程将达到116公里。同品观点:地铁6号线是连接南岸区与北碚区的重要轨道交通干线,途经江北区、渝北区、北部新区等地,原计划于 开工建设。随着该线路及3号线延长段的提前开工,预示着重庆”九线一环”轨道布局的快速推进,将大大促进其途经区域的发展,密切各区域间的联系。 重庆将建中国内陆首个保税港区7月17日,出席加工贸易暨产业转移进重庆活动的海关总署副署长孙松璞表示,将全力支持重庆建立内陆地区第一个保税港区,在两个方面全力支持重庆承接东部产业转移,发展加工贸易。 海关总署将全力支持重庆试验区以及海关特殊监管区建设,建立公路、水路、航空三位一
11、体的,具有内陆特色的重庆保税港区。同时,支持重庆西永微电子工业园建立保税仓库和出口监管仓库。 海关总署正在制定帮助加工贸易企业搬迁工作细则,方便加工贸易企业向中西部地区产业转移时进行搬迁过程中,遇到的各种海关监管问题,促进加工贸易企业向中西部地区转移。同品观点:保税港区的建立进一步的提高了重庆的经济,试验区和第三区的成立,都标志着重庆未来的发展,也间接的影响着重庆楼市的走向。 主城780万平米旧房将改造 未来绿地率达50%主城大量建设新型住宅的同时,危旧房也将全面改造。市建委等日前宣布,主城还有786万平方米危旧房,将在3年内拆迁、5年完成改造,以改进居民的居住条件。特别值得关注的是,危旧房改
12、造后,原址”绿地率”指标将达到50%!据介绍,主城区危旧房改造范围包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区和北部新区。786万平方米要改造的房屋,分”危房”和”旧房”两部分,均指具有房屋产权产籍证明的房屋,住宅为473万平方米,非住宅313万平方米。同品观点:旧房改造措施的实施,意味着日后重庆楼市的放量增大,而小区内外的绿化面积质量降有所改进。带动旧城的经济发展,乃至辐射周边区域,市容市貌也得到改观。 个人住房公积金贷款利率调整住房和城乡建设部16日发出通知,调整个人住房公积金贷款利率。通知提出,根据 9月14日,调整个人住房公积金贷款利率。通知明确,从
13、 9月16日起,下调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)由现行的4.77调整到4.59,下调0.18个百分点;五年期以上由现行的5.22调整到5.13,下调0.09个百分点。 同品观点:个人住房公积金贷款利率的下降,直接性的刺激了各开放商的销售,提高了客户的购买置业欲望,对于众多持币观望的消费群也是一个置业机会,也同时为正准备从商业贷款置业转换为个人住房公积金贷款置业提供了一个有利时机,从而在现当前楼市不景气的状况下,打了一强心针。 重庆:住宅不再建单体楼只能修建小区房建设宜居重庆,除了建设绿色、环保、节能的居住环境外,重庆还将对居民住宅的品质提出更高要求。10月21日重庆市国土房管局
14、有关负责人表示,今后,除了居民危旧房改造外,重庆居民住宅将逐渐告别单体楼,向住宅小区过渡。 据市国土房管局副局长董建国介绍,重庆将在3-5年的时间内对居民住宅区进行全面综合整治。除居民危旧房改造外,包括远郊区县在内的居民住宅都将告别单体楼,全部建成住宅小区。董建国称,将首先从土地供应、办证等方面来进行引导,如停止面积小的地块供应等。具体政策可能在今年底明年初出台。 为了让市民的居住环境更舒适,重庆最新的规划已将人均建设用地的面积由以前的80平方米提高到90平方米,城镇用地由以前的1040平方公里扩展至1940平方公里。 同品观点:节省小面积土地,加大更有效率的为老百姓提供舒适的居住环境,给居民更多的安全保障,同时也为楼盘提升了品质,影响了相关行业的发展,势必
