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1、房地产行业涉及的税收政策及常见的税收筹划技巧（作者：北京泰福律师事务所执行主任，税收学博士，肖太寿）一、房地产企业的税种分布 房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下： （一）房地产开发建设环节涉及的主要税种1、有耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。2、营业税和城市维护建设税，房地产开发建设环节的营业税，主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。（二）房地产使用环节涉及的主要税种1、
2、营业税、城市维护建设税，房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的，适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。2、土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。3、房产税，房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。 （三）房地产交易环节涉及的主要税种1、营业税、城市维护建设税，房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定，税率为5%，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。2、土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人
3、征收的一种税。3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。4、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。中华人民共和国契税暂行条例规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%-5%，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。5、企业所得税，企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。二、房地产行业的税收政策（一）土地增值税的税收政策1、免税（1）法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(
4、条例第8条)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（2）.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第11条)（3）.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。(细则第12条）（4）4.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。(财税字199548号）（5）合作建自用房
5、免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。(财税字199548号）（6）互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。(财税字199548号）（7）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。(财税字19957号）（8）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。(财税字1999293号）（90）个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转
6、让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。(财税字1999210号）（10）.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(财税字199548号）（11）.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。(财税字199548号）2、税项扣除（1）.法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：(条例第6条、细则第7条)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规
7、定交纳的有关费用；开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（简称房地产开发费用）财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条、项规定的金额之和10%以内计算扣除； 旧
8、房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加；财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条、项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。（2）代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。(财税字199548号）（3）地价款和税费扣除。转让旧房
9、的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额，计征土地增值税。对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除该项地价款的金额。(财税字199548号）（4）.评估费用扣除。纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用，允许在计算增值额时据实扣除。(财税字199548号）（二）转让房地产涉及的税收政策1、关于个人住房转让环节征收契税及印花税的税收政策根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见的通知（国办发200526号）第五条“明确享受优惠政策普通住房标准的规定，享受优惠政策
10、的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”。各省、自治区、直辖市制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。不能同时满足以上条件的住房为非普通住房。普通住房契税税率执行3减半征收的优惠政策，非普通住房契税税率执行4。上述政策自2005年6月1日起执行。印花税按印花税暂行条例规定同时征收。即商品房为购销合同，买卖双方各按0.3的税率征收；二手房为产权转移书据，买卖双方各按0.5的税率征收；房屋所有权证按权利、许可证
11、照税目每件贴花5元。2、关于个人转让住房营业税的税收政策国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），要求进一步加强个人住房转让营业税征收管理。（一）从2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。（二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定
12、条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其销售收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税。（四）营业税附加（城市维护建设税、教育附加、地方教育附加）一同征收。3、关于个人住房转让所得征收个人所得税的税收政策国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国办发2006108号）规定：（一）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。（二）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其
13、转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。1、房屋原值具体为：（1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。（2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。（3）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。（4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按
14、照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。（5）城镇拆迁安置住房：根据城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）和建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234号）等有关规定，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房
15、屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。（1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。（2）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。（3）纳税人按照有关规定实际
