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1、小区道路公共化的物业管理设想-摘要：自从中共中央国务院关于进一步加强城市规划建 设管理工作的若干意见发布，提出我国新建住宅要推广街区制， 原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要 逐步打开，实现内部道路公共化。该政策一经发布，便引发社会 各界热议，各路新闻不断，社会各界以及业主呼声褒贬不一。物 权法第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”。“建筑 区划内的绿地，属于业主共有”。“建筑区域内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。未来将如何，作为 物业管理的从业人员，对此问题略有一些看法。关键词：道路公共化；社区；物业管理1小区道路公共化的概念让园区道路公共
2、化，推广街区制，对社区发展有促进作用。 园区道路公共化，特殊路段会成为交通拥堵时的临时通道（例如 主干道直行堵车，车流会涌入附近小区进行绕行通过）解决了市 区主干道堵车问题。园区内的道路，以往都是只使用于园区内业 主行驶车辆泊车、行人通行等，只是部分共有，那么道路公共化 以后，彻底变成全民共有，只是将原本法律上规定的全体业主所 有的区域，改变成全民所有的区域，虽然土地归国家所有，但是 使用权还在民众，让道路共有，仍然是取之于民用之于民，符合 社会主义核心发展的方向，对社区发展亦有促进的作用。2小区道路公共化对物业管理的作用许多人认为，小区道路公共化，物业公司的工作会慢慢减少， 未来的时间内，物
3、业管理行业会逐渐的退出历史舞台，其实这种 说法是完全没有科学依据及现实依据的。道路公共化，实现城市街区制，推进社会发展，变革都有利弊，但是优势大于劣势。小 区道路公共化，对物业管理行业的发展有一定的推动作用。2.1划定产权，明确工作内容小区内道路及绿地一旦国有化，不但归属权产生纠纷，如果 法律规定不严谨，管理界线会模糊不清。在实行新政前，政府部 门会对物权法物业管理条例等相关法律法规要重新修订， 将产权归属划定清晰，各行管部门应负责哪些方面，物业公司应 该负责哪些工作，各负其责，更有利于物业公司的工作，共同促 进社会发展进步。2.2提高安全管理水平原本封闭式管理的小区，要面向社会各式行人及车辆
4、进行放 行通过，开放后的园区，增加了不同程度的不稳定因素，对于物 业公司的日常管理工作以及对园区以外的车辆及陌生人员管理， 不但会引起业主对居住环境安全问题产生质疑，也会加重物业日 常管理成本和精力。但是国家既然出台政策，必定会制定相对应 的策略来应对各种不利因素。原有园区物业自管的路段已划归市 政管辖，政府部门加大力度对管辖路段进行治安等巡视，加大城 市警备力量，街区投入更多的监控设施实施科技安防，促进小区 安防管理等工作。由政府给予物业管理企业补助增加园区保安巡 逻力度，人防和技防相结合，打造平安街区。2.3提高道路的使用寿命已建成的小区道路并未考虑到道路通行能力，及繁重的车流 对路面使用
5、年限的影响，仅考虑日常小区内车量流通及住宅业户 居住密度的配比使用。将以往市政主干道车辆转移到园区公共道 路上，无疑加重小区内道路的负符，道路通行车辆及能力加大， 对道路的使用年限及破损承度均是一个严重的考验。目前已建成的园区道路多则十年，少则三五年即需要翻新修复或重新铺设， 以往道路损坏后，仅凭业主缴纳的大修基金以及物业管理企业日 常的投入进行养护，也是杯水车薪无能为力。在实行街区制之前， 政府部门会对老旧街区道路及周边进行改造拓宽，达到日常使用 的标准，所有道路维修政府化，解决老旧小区道路破损问题，由 物业管理企业对后期使用过程中进行维修养护，保证道路的正常 使用，进一步实施小区道路共有化
6、进程，这样一来，对于管理老 旧小区的物业企业来说无疑是一件好事。2.4缓解停车压力小区道路共有，园区道路停车更便捷，加大停车压力，加上 园区外来车辆可以停车，可能会导致附近园区业主车辆无处停放 的现象，有“家”不能回。目前规模稍大一些的小区，为了满足业 主的停车需求，道路两边停车划线，物业公司适当收取部分管理 费用，作为日常管理、清洁及划线等费用支出，提供停车的仅仅 是针对园区的业主，一般提供免费泊车较多，无法收取停车管理 费用。小区道路共有化以后，政府相关部门会出台车辆采购，停 车管理等相应的政策，北京等地区采取购车摇号，将来可能购车 先购车位，没有固定停车位不参与摇号，适当的减少了购车人群
7、， 减轻了停车压力。谁停车谁交费，无论在停车场，还是园区市政 路，所有车辆统一收费标准，统一收费，彻底解决停车收费难的 问题，再加上停车管理成为社会政策法规，物业管理涉及到园区 停车工作更好展开。2.5改善环境园区道路公共化，扩建改造路面后，原有业主共有的绿地等 部分，可能会缩小，园区绿植覆盖率会下降，园区整体的环境、 空气质量，以及行人安全、环境卫生、噪声污染等方案或多或少都会有影响。政府部门会结合现状，对市政道路两旁进行适当改 建，绿化等会陆续划到市政建设，统一规划设计街边绿化景观， 小区路面以下管道井等配套设施完善，由物业公司进行后续的管 理。3结束语综上所述，小区道路公共化，将成为物业
8、行业向更深更强大 发展的一个转折点。未来的物业行业，将以区域化不断的发展， 大鱼吃小鱼，优胜劣汰将不可逆转，而区域化的物业管理企业更 将变成政府管理的神经末稍，不仅负责秩序维护、停车管理费收 缴、卫生清理等日常的物业服务工作，对目前区域内居民及委员 会负责的政策法律法规宣传贯彻、业户信息登记联网、各种便民 缴费等服务兼顾部分职能。推进物业管理与政府职能部门合并， 让社区工作范围与物业服务范围相关或相似的工作交叉合并，重 复的工作不再重复去做，节约社会资源。小区业主的物业费缴费 业务，也将逐步实现刷卡制，就像新生婴儿落户口一样，即所有 新建成小区，在业主收钥匙时，办理物业费缴费卡（或和水卡电 卡缴费一卡通合并），物业费预存一年，到期自助缴纳，与水卡 电卡使用方法一致，如此一来，不但保护大多数人的合法利益， 更加便于物业服务企业的管理。促和谐，促发展，社会在进步， 道路公共化只是一个开始，园区建设会朝着更加人性化，平等化， 公开化，便民化发展，物业管理行业也将越来越备受重视，发展 前景更加乐观。
