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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!XX年上海房地产市场调研报告 涨，环比涨幅最大的是上海，达2.1%。11-12月，上涨城市达到33个和39个，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。 2015年1-12月XX省场化商品住房销售情况 5、6月份成交量再次放大，分别达到132.88万平方米和136.88万平方米。第三季度，受到央行两次降准降息的影响，市场进一步回暖， 7、8、9三月分别成交121.57万平方米、114.77万平方米、131.87万平方米。四季度，受到央行第五次“双降
2、”和房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，市场出现“日光盘”，这让购房者产生 -16- 了恐慌情绪，“买涨不买跌”的心理让楼市成交再次井喷，10月和11月分别成交142.15万平方米和137.51万平方米，12月成交168.67平方米，全年翘尾收官。 成交量的上涨也带动了各个项目销售均价的快速上升，比如市中心区域的万科翡翠滨江，1月时项目一期公寓的成交均价不到7.2万元/平方米；到了12月二期公寓成交均价已直逼9万元/平方米大关。普陀武宁板块内的标杆项目大华清水湾花园，年初均价为5.6万元/平方米，到年末地处同一地段的绿地海珀玉辉项目，其公寓开盘成交均价已达7.6万元/平方米。远郊项目涨幅也非常
3、可观，嘉定南翔从年初均价2.5万元/平方米涨到了3万元/平方米，涨幅达20%；南汇周浦涨幅更大，从年初时的2.5万元/平方米上涨到3.3万元/平方米，其中世茂云图项目12月售价已达38026元/平方米。 分析2015年商品住房量价齐升的原因主要有四点。一是多项支持住房消费的政策作用逐步显现。五次降准降息、降低二套房首付比例、缩短营业税减免年限、提高住房公积金贷款额度等政策有效降低了购房成本，创造了优越的购房环境，释放了自住和改善性住房需求；二是投资性需求“卷土重来”，推动了房价过快上涨。上海从2011年实现限购限贷以来，投资性需求基本离场，“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，
4、再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，出于资产配置的考虑，投资性需求回潮明显，而且这部分需求对价格不敏感，带动了房价的上涨。三是土地市场“地王”频现带动了未来房价上涨的预期。据2015年全年宅地成交数据显示，上半年几近一半地块溢价在45%-95%；下半年更甚，约四成地块成交溢价在95%-200%。地价的不断上涨让某些区域已经出现了“面粉高于面包”的现象，这也进一步带动了商品住房的成交。四是一些房地产开发企业适时增加推盘规模，加大营销力度，市场需求持续活跃。 -17- 2015年，上海房地产市场近五年来首次出现了供应小于销售的情况。随着市场成交活跃，商品住房库存下降，市场化新建商品
5、住房可售量减少。截至12月末，网上市场化商品住房可售面积1075.35万平方米，同比减少257万平方米，其中非普通商品住房801.35万平方米，同比减少178万平方米；动迁安置住房可售量2503.27万平方米，同比增长156万平方米。按近半年的月均成交量计算，2015年底市场化商品住房库存消化期为7.9个月，比2014年底减少8.1个月，由库存充裕转为存货紧张。 根据dtz戴德梁行数据显示，2015全年高端住宅表现突出，明显优于整体市场，成交量比过往五年同期高出一个数量级，高端门槛更是水涨船高。单价70，000元以上单套1200万以上高端公寓全年成交2321套，同比增长324.44%，套均价格
6、2160万，套均面积242平方米；单价50000以上、单套1200万以上的高端别墅成交705套，同比增长161.11%，套均价2660万，套均面积331平方米。从板块分析来看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集区全年公寓成交960套，占全市高端公寓成交42%。陆家嘴滨江、原卢湾、黄浦滨江成交出现井喷式增长；北外滩在过往两年未取得成交情况下首次取得高端住宅成交；洋泾、徐汇滨江等新兴亲水板块成为今年高端市场黑马，成交套数、面积、总销售额均居于高端市场榜首，个别项目畅销程度甚至达到开盘首日去化80%以上。 2016年上海商品房市场走势分析：2016年上海房地产市场将呈现“暖中趋缓”的走势。上海地少人多、住
7、房需求旺盛的基本格局并未改变，房价上涨动力依然存在。由于2015年市场需求过度释放，开发商已经没有足够多的存货供市场销售，供需两端都将需要时间重新累积，同时房价快速上涨也对刚需和改善型需求的支付能力产生影响，市场因此将进入供需结构调整期。综合各种因素初步判断：2016年上海商品住房成交面积稳中有降，供应略减，住房价格涨幅趋缓。 -18- （四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数环比上涨2015年上海存量房登记面积2654.58万平方米，同比上升65.26%。其中存量住宅登记面积2365.36万平方米，同比上升76.18%；成交均价25295元/平方米，同比上升17.8%。 2015年1-12
8、月上海二手住房价格指数。1月份上涨0.3%，2月份上涨0.1%，3月份持平。在“330新政”和金融政策的影响下，二手住房价格从4月开始上涨加速，4-7月份逐月上涨，上涨0.6%、2.2%、1.2%、1.6。8-10月增幅回落，依次为上涨1.1%、1%、0.8%。11月份上涨1%，12月份上涨1.2%。2015年12月比上年同期上涨11.7%。 2015年1-12月上海二手住房成交情况 总体上看，据房地产交易中心网上数据（见下表），2015年二手住房市场走势与新建商品住房基本一致，呈量价齐升走势。 1、2、3月份受到传统淡季和春节的影响，市场成交清淡，分别只有18721套、9903套、21140
9、套。“330”新政后，二手房成交量快速放大， 4、5、6月份成交量分别为36504套、36755套、33860套。7-10月份，随着刚需、改善和豪宅交易升温，二手房成交始终维持在高位，分别成交32567套、 -19- 32435套、34245套、31976套。年底，随着“恐慌入市”现象抬头，不少买家年前“抢收”，再加上“地王”频出，拉动了周边板块二手房价格，市场走出翘尾走势，11月和12月分别成交35695套和39806套。 2016年二手房市场分析。当前中央定调的宽松政策环境，提高了买卖双方对于后市的信心。在金融动荡背景下，房地产保值增值功能彰显，这些都会对二手房市场起到支撑作用。但2015
10、年上海月均3万套左右的成交量已经过高，远超正常成交量，大量二手房成交需求被透支，有效挂牌有所减少，2016年二手房市场可能会进入冲高后的调整期。成交量或有减少，房价仍将维持。 四、对当前上海房地产市场的看法和建议 2016年是“十三五”的开局之年，开发企业应密切关注房地产行业在“十三五”时期的发展方向，适应新常态，按照推进供给侧结构性改革的要求，加速创新转型，谋求未来更大的发展空间。同时，2016年也是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，是推进结构性改革的攻坚之年。年终召开的中央经济工作会议把房地产行业“去库存”列为五大重点工作之一，可见2016年“去库存”仍将是全国房地产行业的首要目标，但我
11、们也应注意到不同城市之间分化加大，一线及部分热点二线城市由于自身经济、人口、产业等优势，供需矛盾依然紧张，因此应加强对上海房地产行业发展特征的研判，主动适应上海“十三五”发展的趋势，保持市场和行业持续健康发展。 （一）密切关注当前市场走势，保持房地产市场稳定发展2015年，在多重政策利好的叠加效应下，上海房地产市场呈现“量价齐升”的走势，交易量达到近年来的最高水平，伴随着市场的回暖，投资性需求已有“卷土重来”之势，这部分需求的特点是其释放会随预期的变化提前或延后，并对房价起到助涨助跌的作用，加大市场波动，不利于市场的稳定发展。为此，建议政府要密切关注市场所存在的隐患， -20- 供内部参考勿公
12、开使用2015年上海房地产市场调研报告 XX省房地产行业协会 房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。 本次调研着重分析2015年上海房地产市场运行情况，并对2016年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2015年上海房地产市场的基本情况 （一）土地供应 2015年，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年减少17.5%。其中居住用地739公顷，增长25.7%；商服用地194公顷，减少15.3%；工业用地317公顷，
13、减少53.8%。 （二）房地产开发投资 2015年，全市完成房地产开发投资3468.94亿元，比上年增长8.2%（全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%），增幅回落5.5个百分点；其中住宅投资1813.32亿元，比上年增长5.1%（全国为增长0.4%），增幅回落1.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的54.6%，占比上升1.3个百分点。 -1- （三）房地产开发建设 2015年，全市商品房施工面积15095.33万平方米，比上年增长2.8%，增幅回落5.9个百分点；其中住宅施工面积为8372.12万平方米，下降1.8%。在施工面积中，新开工面积2605.08万平方
14、米，下降6.4%（全国为下降14%）；其中住宅新开工面积1560.28万平方米，增长0.8%（全国为下降14.6%）。 2015年，全市商品房竣工面积2647.18万平方米，比上年增长14.4%，增幅上升11.8个百分点；其中住宅竣工面积1588.95万平方米，增长3.5%，增幅下降4.8个百分点。 （四）房地产交易 2015年，全市商品房销售（市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房）2431.36万平方米，比上年增长16.6%，增幅上升29.1个百分点。其中商品住房销售2009.17万平方米，增长12.8%，增幅上升24.5个百分点。 2015年，全市存量房（二手房）成交登记面积为265
15、4.58万平方米，比上年增长65.26%，增幅上升103.32个百分点，其中住宅成交登记2365.36万平方米，增长76.18%，增幅上升116.36个百分点。 （五）住房价格 全市新建商品住房价格指数，2015年1、3月份环比持平，2月份环比下降，4-12月份环比持续上涨，2015年12月比上年同期上涨18.2%。 二手住房价格指数。全年除2月份环比持平外均为上涨，2015年12月份比上年同期上涨11.7%。 2015年，全市商品住房平均销售价格（含保障房）21501元/平方米，比上年上涨31%。二手住房平均成交价格25295元/平方米，比上年上涨17.8%。 （六）房地产金融 -2- 2015年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额12348.65亿元，同比增长12.04%，增幅同比回落1.56个百分点。其中人民币个人住房贷款余额6076.46亿元，同比增长10.1%；人民币房地产开发贷款余额5478.89亿元，同比增长17.25%。 二、2015年上海房地产市场的政策环境 2015年中国房地产市场政策面的主基调是“
