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1、第二章 物业管理的主体及相互关系物业管理是一个系统性、综合性较强的行业，物业管理活动所涉及的单位、部门、人员也 较多，有直接参与的，也有间接参与的，我们把直接参与物业管理活动的称为物业管理的主体， 包括政府行政主管部门、建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会；其它间接 参与物业管理活动的统称为物业管理相关联单位，包括城市供水、供电、供气、供暖的专营服 务公司，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门，保安、清洁、 绿化等专业公司等。物业管理工作离不开物业管理企业的科学管理、优质服务，也离不开其它 单位、部门、人员的支持与协助，所以在从事物业管理时有必要研究物业管
2、理的主体和相关联 单位之间的角色定位及相互关系，明确各自的责任、权利和义务。本章主要阐述物业管理各主 体的角色定位及相互关系，相关联单位的角色定位及相互关系只作简单介绍。第一节 物业管理主体的角色定位物业管理的主体在物业管理活动中都扮演了一定的角色，相互之间形成了特定的关系，承 担着一定的责任、权利和义务。一、政府行政主管部门在物业管理活动中的角色定位（一）政府房管职能的衍变建国以后，我国实行的是高度集中的计划经济，国家身兼住房的建设、分配和管理三重角 色。住房由国家统一建设，再以福利分房的形式进行分配，同时房屋的维修和管理等责任也由 国家承担。为此，国家专门成立了市、县级房地产管理局，以便加
3、强对国有公房的建设和管理。 房地产管理局又成立了房管所，对国有公房进行直接管理，这就形成了所谓的直管公房体系。随着我国市场经济的进一步发育和成熟，加速了住房商品化进程，政府作为住房建设者的 主要角色日渐淡化，逐步形成了政府统一建设、单位集中建设和商品房开发三足鼎立之势。房 屋管理，也由建设单位成立房管部门自管逐步转变为建设单位组建或选聘专业化的物业管理企 业进行管理。同时，随着住房制度的改革，大批公房的出售，产权多元化格局的形成，政府和 单位逐步从国有直管公房和单位房管理者的角色中退出，代之而起的是一种社会化、专业化和 市场化的物业管理。1999 年底，随着住房实物分配的全面截止和住房分配货币
4、化的全面实施，政府已基本上 退出了住房建设和分配这两大领域。但在管理方面，政府的职能却日益突出，并由对住房的直 接管理转化为对整个物业管理行业的宏观管理和控制。（二）政府行政主管部门在物业管理活动中的角色定位中国物业管理经过20 年的发展，已发展成一个初具规模的新兴行业。在物业管理市场培 育和发展的过程中，政府扮演了多重角色，是物业管理活动的协调主体。这里的政府主要指政 府分管城市物业管理的行政主管部门。1、市场规则的制定者 政府根据不同时期的物业管理行业发展和市场情况，制定物业管理的有关管理规定，并积 极推动物业管理立法进程，为物业管理的健康、快速发展提供良好的外部环境。参与制定和监 督实施
5、物业管理的市场规则是政府行政主管部门的重要职能之一，也是政府对物业管理行业宏 观调控和管理的基本手段。因此，国家立法机构及物业管理法律、法规和规章是否客观、公正、 公平和适应市场经济的发展，对有效处理物业管理活动中各主体之间的利益关系，以及对促进 物业管理行业的发展将起到极大的推动作用。2、市场运作过程中的裁判员 市场裁判员角色主要表现在，一是政府要实行物业管理行业的市场准入制度，对物业管理 企业进行资质审核和资质评定；二是政府组织、建立物业管理的仲裁机构，对物业管理活动中 产生的矛盾纠纷进行仲裁；三是政府对物业管理企业的创优达标工作进行指导和监督。3、市场运作过程中的协调员 市场协调员角色主
6、要表现在，一是协调政府各职能部门之间的关系，如通过物业管理行政 主管部门协调与工商、税务和物价等部门的关系；二是协调物业管理企业之间的关系；三是协 调物业管理企业与业主、业主大会及业主委员会之间的关系；四是协调处理各种投诉与纠纷等。4、市场运作过程中的监督员市场监督员角色主要表现在，政府对物业管理活动中的其他行为主体有监督的权力。例如， 物业管理行政主管部门监督物业管理企业是否按照国家和地方的法律、法规的规定依法从事物 业管理等。5、市场运作过程中的服务员市场服务员角色主要表现在，一是政府通过制定政策、法规传递行业信息，为物业管理企 业运作创造良好的环境；二是政府通过建立物业管理示范操作样板等
7、，推进物业管理市场化进 程。如政府行政主管部门建立扶持优秀物业管理示范小区（大厦）、政府物业通过物业管理公 开招投标选聘物业管理企业等；三是政府采取措施推动物业管理从业人员的岗位培训和持证上 岗的管理等。随着物业管理市场化进程的进一步加快和物业管理市场的逐渐成熟，政府在物业管理活动 中的行政管理职能将日益弱化，政府将按物业管理市场运行规律进一步强化监督和服务的职 能，以确保物业管理行业健康、顺利发展。二、建设单位在物业管理活动中的角色定位 在物业管理活动中，建设单位是一个非常重要的参与主体。物业管理服务尤其是在前期管 理阶段与建设单位有着非常密切的关系，而且建设单位在物业管理服务中的不同时期扮
8、演着不 同的角色。1、首家物业管理企业的选择者 为确保物业的正常使用和管理，在物业入住前的准备阶段，一般在房屋办理房屋预售许 可证之前，建设单位必须确定物业管理方案及企业。物业管理单位的选聘，一般可以通过物 业管理公开招标、协议招标或邀请招标的方式确定。建设单位也可自己依法成立物业管理公司 实施物业管理。2、首次业主大会的筹备者之一 在业主入住率达到一定比率（一般为50%）时，建设单位应及时通知物业管理行政主管部 门，在物业管理行政主管部门的指导和监督下，协助成立业主大会的筹备小组，并应积极参与 筹备小组的工作。筹备小组依照法定程序，及时召开第一次业主大会，选举业主委员会委员， 成立业主委员会
9、。3、未出售物业业主产权的代表者 建设单位在物业未出售之前是未出售物业的产权代表，依法享有业主应有的权利，同时也 承担业主应尽的责任和义务。4、完成物业配套建设的责任者建设单位应依据法律、法规的规定和合同的约定完成物业的开发建设；在物业规划设计中 的或已向业主承诺的会所、学校等配套设施，建设单位应按售房合同中约定的时间交付。建设 单位未按交付时间交付完成或完善配套设施的，业主、业主大会或业主委员会可以依据合同的 约定向人民法院提起诉讼，追究建设单位的违约或侵权责任。5、物业质量的保证者和法定时间内的保修者 建设单位必须向业主提供质量合格的物业，并向业主提供质量保证书和使用说明书。 同时，建设单
10、位必须依法承担一定期限内物业的保修责任。6、管理用房的提供者 按照现行有关规定，建设单位应为物业管理的早期介入、物业管理运作提供必要的条件和 支持，必须向业主提供物业管理用房及其它配套，如商业用房、物业管理员工的住宿用房等。 此外，根据合同约定，建设单位还应为物业管理企业接管运作、实施管理提供一定数额的开办 费等。7、维修基金的代为收取者 按国家和当地政府有关“维修基金管理办法”的规定，建设单位在售房时应向购房者代为 收取维修基金，收取的维修基金属业主共同所有，收取之后移交给当地房地产行政主管部门代 管。三、物业管理企业的角色定位 物业管理企业是物业管理服务的直接提供者，是物业管理活动中的供给
11、主体。1、物业区域内管理制度的制定者 物业管理企业依照法律、法规的规定以及物业管理合同的约定，结合实际情况，制订所辖 物业区域内的物业管理制度。2、物业管理活动的实施者 物业管理企业依照法律、法规的规定以及物业管理合同的约定，对物业实施专业化的管理 和服务。3、管理服务费的收取者 物业管理企业依照物业管理合同开展工作，并收取相应的管理服务费。依照业主大会的决 议，物业管理企业也可以收取有关分摊的费用；依照物业管理合同和有关规定，物业管理企业 还可以获得佣金以及其它合法经营的收入。4、业主大会召开的协助者物业管理企业协助物业管理行政主管部门和建设单位召开第一次业主大会，成立业主委员 会。业主委员
12、会成立后，物业管理企业协助业主委员会召集、召开业主大会。5、专业公司的选聘者物业管理企业在管理的物业区域内，可以根据企业管理运作的需要，将某些专项性业务项 目委托给专业性的公司进行管理（如将清洁卫生委托给专业性的清洁公司等），但不得将整体 业务的管理权出让。在实施外包的过程中，物业管理企业要加强管理，确保服务质量和水准符 合要求。6、物业管理服务质量的被监督者业主、业主大会及业主委员会在物业管理活动中是需求主体。物业管理企业应完全履行物业管理合同的各项内容，向全体业主、住用人提供物业管理服 务，并接受政府有关部门、业主、业主大会和业主委员会的监督和质询。按照有关规定，业主 大会或其执行机构有权
13、聘请专业机构对物业管理的财务状况进行审计监督。四、业主、业主大会及业主委员会在物业管理活动中的角色定位业主是物业的所有权人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。业主既是物业管理活动中 的参与者，又是物业管理企业的服务对象。业主依法享有对物业专用部分的专有权、物业共用 部分的共有权以及参与所住小区物业管理公共活动的权力，并承担相应的义务。单个业主不具 有行使物业重大管理事项的主体资格，单个业主的权利只有通过业主大会和业主委员会才能行 使和表达。业主大会是由全体业主组成，代表该物业管理区域内全体业主管理物业共同事务的业主 自治管理的组织，依法享有选举业主委员会，决定和审议物业管理区域内其它重大管理事
14、项等 权利，并承担相应的义务。业主大会是业主行使权利的最高机构，重大管理事项，必须通过业 主大会表决通过后，才能生效和执行。业主委员会是经业主大会选举产生，经物业管理行政主 管部门登记的业主大会的执行机构，在物业管理活动中依法享有召集、召开业主大会，协助物 业管理工作等权利和义务，并无直接决定和处理小区内重大事项的权利，比如解聘、选聘物业 管理企业等，这部分权利业主委员会只有通过业主大会表决通过后才能生效和执行。第二节 管理处与物业管理主体之间的关系管理处是物业管理企业的基层管理单位和派出机构，其行为和责任的承载方是物业管理 企业。但由于管理处在实施管理过程中，要与很多部门打交道，因此，有必要
15、扼要地介绍其在 运作中涉及的各方关系，特别是与物业管理主体之间的关系如政府行政主管部门、建设单位、 业主及非业主使用人、业主大会和业主委员会等。一、管理处与政府行政主管部门之间的关系 管理处与政府行政主管部门关系协调的好坏，直接影响到管理处工作开展的进程和质 量，因此必须格外重视。物业管理行政主管部门分为三个层次，实行分级管理，即建设部、省（自治区、直辖市） 建设厅（建委）、市房地产管理局（建委）。此三层部门按照行政专属各自对所辖的物业管理 企业实施行业主管的权力。管理处作为物业管理企业派出机构理应接受行政主管部门的监督和 管理。二、管理处与建设单位之间的关系建设单位在物业未出售或未交付使用之
16、前，是物业的业主，从产权转移形式上看，也称为 第一业主，随着物业的出售，建设单位在物业中的份额越来越小。在业主委员会成立之前，建 设单位代表全体业主（包括未出售部分）将物业管理委托给专业物业管理公司进行管理，因此， 管理处与建设单位之间不是上下级、管理与被管理的关系，而是两个平等的民事主体之间的关 系，各自享有一定的权利，同时也承担一定的责任。管理处与建设单位之间的这种关系，通过 物业管理企业与建设单位签订的物业管理合同来规定和表达的。三、管理处与业主、业主大会和业主委员会之间的关系业主通过购买物业，自然地获得了该物业的所有权及相关的权利，但是，对于重大管理事 项必须由业主大会共同决定，如通过物业管理招投标选聘物业管理企业、审查管理处的财务账 目等，单个业主并不具备行使这种权利的资格，单个业主只有通过业主大会或业主委员会才能 行使有关权利，业主与业主大会之间的关系是业主大会代
