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1、 武汉中心城区近十年商品房价格波动调查分析摘要：本文统计了武汉市各中心城区近十年的商品房价格销售数据，进行比较分析，并结合相关社会、经济因素分析武汉中心城区商品房价格波动原因，以期对武汉市未来的房地产市场发展有所借鉴。关键词：中心城区 商品房 价格按照行政区域划分，武汉市由七大中心城区和六个远城区组成，包括：武昌区、洪山区、青山区、江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区。截止2010年，中心城区面积863平方公里，占全市总面积的10.2%；常住人口559.9万，占全市总人口的57.7%；生产总值3054.64亿元，占全市生产总值的54.9%。1 武汉中心城区商品房价格近十年调查武汉市国民经济在2001
2、2005年“十五”规划和20062010年“十一五”规划期间gdp从2001年的1335亿元增长到2010年的5291亿元，位居中部地区首位。期间，武汉市房地产业与经济同步发展，商品房价格随着经济快速增长一路高涨，均价从2001年的1745元/平方米上涨到2010年的6561元/平方米，均价翻了近四番，年均增长率达16.1%。图1 20012010年武汉商品房均价图2 20012010年武汉商品房价格增长率此外，2001年到2010年，武汉市房地产市场逐步扩大，开发投资规模逐年增加，销售面积由2001年的380.1万平方米增长到2010年的1429.17万平方米；商品房均价由2001年的174
3、5.33元/平方米涨到2010年的6184元/平方米。武汉市商品房市场总体呈现供需两旺的态势，但是各区的发展又呈现各自不同的特点，下面对七大中心城区分别阐述：1.1 江岸区江岸区位于长江北岸，武汉三镇汉口一方的东部，东邻黄陂区，西与江汉区接壤，南临长江与武昌区和洪山区隔江相望，北接东西湖区，是中共武汉市委、武汉市人民政府所在地和武汉市政治、金融、信息、文化中心，发展环境良好。先天地利加上后期规划，十年的全面发展，使江岸区房地产业始终保持迅猛发展态势，该区商品房价格在近十年中逐年上涨，均价从2001年2226元/平方米上涨到2010年6642元/平方米，年均增长率13%。1.2 江汉区江汉区因地
4、处长江与汉水交汇处而得名，是武汉人口密度最大、最繁华的中心城区，拥有以武汉广场为核心的现代商业中心和以建银大厦、新世界国贸大厦为标志的商务金融中心。如今，该区正以王家墩中央商务区建设为契机，建设以金融、保险、贸易、信息、物流、咨询等产业为主的现代服务业中心区。20012010年，江汉区商品房价格呈逐年上涨趋势，均价从2001年2287元/平方米涨至2010年9914元/平方米，年均增长率18.3%。1.3 硚口区硚口区位于武汉市汉口西部，东与江汉区毗邻，南与汉阳区隔水相望，西、北与东西湖区接壤，拥有汉正街商贸旅游区、宝丰商务区、汉西中央采购区、古田商圈、滨水发展带等重点功能区。硚口西部区域是武
5、汉市老工业基地，以老厂区改造和新园区建设并举的“汉正街都市工业区”是武汉市制造业五大板块之一。近几年，硚口区现代服务业迅猛发展：2500余家商贸企业、3000余家总代理总经销、近20家公司总部、14个世界500强分支机构、10家星级宾馆酒店、近30家金融机构。20012005年，硚口区商品房价格不断上涨，由2139元/平方米涨到3753元/平方米，但2008年和2010年略有下降，尤其是2010年，出现大幅度下降，从2009年5414元/平方米降至2010年的5088元/平方米，降幅达9.4%。从2008年开始，硚口区房价已经开始低于武汉市均价。1.4 汉阳区汉阳区位于武汉西南部，东濒长江，北
6、带汉水，南抵沌口，西接蔡甸，呈三角形地带。20012010年，汉阳商品房价格都保持高速增长，年均增长速率达16.9%，从1847元/平米涨到7281元/平米。特别是2010年，房价第一次超过武汉市均价。1.5 武昌区武昌区东、南与洪山区接壤，西与江岸区、江汉区、硚口区毗邻，北与青山区相接。是湖北省委、省政府所在地，全省政治、经济、文化和信息中心。武汉市城市总体规划（19962020年）确定：武昌将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲武泰闸现代制造业发展区
7、等九大板块。武昌区商品房价格由2001年的2237元/平方米涨到2010年9173元/平方米，离突破万元大关咫尺之遥。1.6 青山区青山区东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒万里长江。境内驻有武汉钢铁公司、中国第一冶金建设公司、武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、武汉科技大学等10多个大型企业和科研机构。青山区商品房价格在“十五”期间，由1219元/平方米涨到了2862元/平方米，翻了两番；“十一五”期间，房价仍然保持上涨，但从2008年开始增幅逐渐放缓，后三年增幅不大，基本持平。1.7 洪山区洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。近年来，洪山区积
8、极推进先进制造业、现代服务业和都市农业发展，社会经济保持了持续快速健康的发展态势，区内房地产行业发展欣欣向荣，从2001年到2010年，年平均增长率为16.0%，2010年达到历史高点6781元/平方米。2 商品房价格波动原因分析2.1 经济原因2.1.1 市场供求失衡。城市化快速发展必然形成强大的住房需求，伴随着经济持续发展与工业化进程的不断推进，我国正处于城市化进程加快发展的阶段，城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。对于武汉市来说，截止2010年，武汉城镇人口978万，再加上武汉“1+8”城市圈对周边的人口吸引，城市化发展水平比较快，对房屋的需求规模亦较大。房地产供给结构不合理。目前
9、，我国大部分地区住房供应体系不够完善。高档住房比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房和保障房开发量不足。在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成价格虚高的高档商品房供过于求，而中低价位的普通商品房、经济适用房供不应求，还导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场发展看，供给结构严重违背了需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动。高价格带来这些行业的巨额利润，巨额利润刺激投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配资金数额提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，在股票、黄金、艺
10、术品等投资市场还不完善、收益率不稳定的市场环境下，房地产投资成为主要投资领域，吸引了大量资金进入。从2004年的63.24亿元到2010年的100.67亿元，增幅达159%。2.1.2 建安成本的增加。面对通胀压力，包括水泥、钢材、砖石等原材料价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高，都会直接增加建筑成本；农民工工资、管理人员工资上调等导致管理成本增加.根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本为每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米1524.1元。2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多上涨幅度达35。
