房地产容积率简介

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1、房地产容积率简介一、背景面对一块地，只有容积率，我们很多策划的大脑里还是一片空白，不知道容 积率与物业类别有什么样的关系，模糊的概念下我们很难与开发商进行有效 的沟通，而一个项目的品质从宏观面看主要受容积率、建筑密度、绿化率的 影响。而开发商所关心的项目收益率也是在这三者之间根据地段情况，相互 制衡中产生。二、基本概念1建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比 率（%）。 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物 的层数越多，容积率就越大。2绿化率：某一基地范围内，所有建筑物底规模绿化占地面积与基地面积 的比率（%）。 从绿化率的定义中可知，绿化率与

2、建筑密度是跷跷板的关系。3容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率计算公式：容积率=总建筑面积三总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。4所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展 商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容 积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率 较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少， 而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度， 还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良

3、好的居住小区，高层住 宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3，绿地率应不低于 30%。但由 于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。5容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积 的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规 划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的 大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差 异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微 观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： 容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地 是地籍

4、管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属 的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设 施用地等。容积率只有在指 “宗地”容积率的情况下，才能反映土地 的具体利用强度，宗地间才具有可比性。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指 在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋 的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的 关系可表示为：R=CH,此种情况下，建筑层数与容积率成正比例 关系。容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的 是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本二房屋单方造价+

5、楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提 高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化， 降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调 城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。6容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用 机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是 通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给 的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经

6、济剩余量产生波动，决定了 土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地 价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区 位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格 容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设 用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度 一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的 增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低 当层数达到一定值时，就需要加固

7、基础、增加电梯、加强抗震等， 单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成 的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时， 土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济 容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投 资收益开始下降，地价也随之开始下降。如（图一）， MC 为单方造价， MR 为单方售价，某一容积率 L 时的地价是该容积率下的总收益 （DCGF面积）减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。 当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益 为0总收益（DCNF面积）达到最大，地价达到最高，M为最佳容积 率。

8、超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下 降。容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规 模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋 单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本 效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房 屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低 房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继 续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市 规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不 严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标

9、限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显， 地价随容积率的变化幅度愈大。容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀 缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资 者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制 作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用 收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一

10、城市表现为从中心 向外围逐渐减弱。容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺 程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多 用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现 出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比 商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不 但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况 下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地 价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。三、容积率与物业类别 充分了解容积率对项

11、目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助 的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。1容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2容积率 0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3容积率 0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 34 层，局部5层 的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4容积率 0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果 其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。项目 管理5容积率 1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的 组合，环境会是一大卖点。6容积率 1.52.0，正常的多层+小高层项目。7容积率 2.02.5，正常的小高层项目。8容积率 2.53.0，小高层+二类高层项目（18 层以内）。此时如果做全小 高层，环境会很差。9容积率3.06.0，高层项目（楼高 100米以内）。10容积率 6.0以上，摩天大楼项目四、容积率与物业类别的综合运用1各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程 求解即可计算出每类物业的最大或最小面积2参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置