《中原—长江实业集团真如项目定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原—长江实业集团真如项目定位报告（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、长江实业集团真如项目定位报 告上海中原物業代理2007年10目 录一、项目属性界定31、项目本体研究32、项目SWOT分析5二、宏观背景6、中国宏观背景6、长三角经济圈的地位7、上海在长三角的地位9、真如在上海的地位105、宏观背景总结11三、上海商圈分析121、上海目前主要商圈分布格局122、上海主要商圈优劣势比较163、本项目发展的机会点分析17四、客户分析171、商务办公潜在客户分析172、人流导入因素分析183、客户分类及特征21五、案例研究231.洛克菲勒中心232.六本木24六、项目发展总体战略27七、项目整体定位271、项目客户定位272、项目形象档次定位283、项目功能定位28
2、一、项目属性界定1、项目本体研究1) 项目区位分析地块位于上海市普陀区规划为上海四大副中心之一的真如副中心内，项目将作为真如副中心启动区的启动项目，具有重要的意义。2) 项目四至分析 地块东至：真华路，目前的真华路没有贯通，属于规划道路。 地块南至：铜川路，路对面是苏州河，铜川路上聚集着大量的花圃、水产批发市场。 地块西至：曹杨路，该路段，交通混杂， 路对面是施工中的11号地铁站。 地块北至：固川路，目前固川路也没有贯通，属于规划道路。地块目前除了北面有少量的厂房没有拆迁，基本上没有残余建筑物，地块方正且较为平整，便于规划。3) 项目周边配套资源情况 周边除了铜川路以南有苏州河经过之外没有什么
3、自然资源可利用，但是苏州河河道过于狭窄，可利用度不高 周边工厂较多，给项目的发展造成一定的影响 周边商业以水产、花圃、橡胶等批发市场为主，业态较为低端，档次较低 ，日常用品商业以临街商铺为主，较为零乱。 方圆1公里内的集中商业有家乐福（大约距地块500米）；乐购（大约距地块800米），项目北面有个规模较大的酒店：金明大酒店4) 项目周边交通情况 固川路和真华路目前还没有开通 目前交通主要依靠曹杨路和铜川路，道路交通现状较为混乱 路经此地的公交路线有01线、129线、742线、966线、768线、944线 位于项目左侧的地铁11号线2011年建成通车，项目离中环线上口1公里，下口500米5) 项
4、目经济技术指标 占地面积：17.73万平方米；地上建筑面积不超过72万平方米，其中住宅不超过14.4万平方米 ，地下规划为三层，第一二层为商业及停车场，第三层为停车场，地下商业约20万平方米。 地块由四块组成，其规划用途分别为：432街坊3丘（A3）和430街坊3丘（A5）为商办、431街坊4丘（A4）为住宅及配套、429街坊4丘（A6）为商办住及配套。 住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70以上。 土地使用权出让年限：住宅70年、商业40年、办公50年。2、项目SWOT分析1) 优势(Strengths) 项目位于上海规划的四大副中心之一的真如，并且在驱动区内，项目将作
5、为真如副中心启动的首个项目，政府给与莫大的关注与支持 项目规模大、有气势，有利于发展成为大规模的复合型项目 地块方正，便于后期的规划发展 项目临主干道曹杨路、铜川路，北面有上海西站，交通线路较为便利2) 劣势(Weaknesses) 项目目前所属地段交通混杂、商业业态档次低，影响项目的整体形象 项目东侧的真华路和北面的固川路目前还处在规划阶段未开通3) 机会(Opportunities) 2011年地铁11号线将开通，在项目的西南侧有一个站点，有利于人流向项目的导入 真如的发展落后于徐家汇和五角场，可以借鉴它们的成功点，弥补她们的不足之处，打造更加完善的副中心 项目是集办公、商业、酒店、会展以
6、及住宅等为一体的复合型项目，各物业间可以相互支持，人的生活可以在这样一个地方完成，打造一种新的生活理念。4) 威胁(Threats) 真如地区相对于徐家汇和五角场的发展缓慢很多；徐家汇、五角场以及人民广场、淮海路、南京路等成熟商圈已经形成上海的名片，对真如的发展造成威胁。 项目周边有少量的厂房，厂房是否搬迁以及搬迁的时间不确定，将影响项目的发展 地下20万的商业，在国内甚至国外都较为少见，大规模的地下商业开发，存在着潜在的风险 项目总建面约100万平方米，规模大，开发周期长，风险大。二、宏观背景、中国宏观背景1) 中国的经济保持着快速增长2006年中国的国内生产总值达到了209407亿元，保持
7、两位数的增长。2) 城市化率呈现快速增长为了解决4亿人口进城的问题，2020年中国的城市化率将达到60%。3) 在国家多次调控的背景下，房地产市场逐渐迈入了健康发展的阶段从1994年开始，我国的房地产市场经历了从促进、规范到严格控制的阶段，特别是近两年，国家宏观调控更加的严厉，主要从土地供应、税收、信贷等几个方面着手，目前房地产市场逐渐走向了健康的发展道路。、长三角经济圈的地位1) 目前中国将形成十大城市群经济圈所谓城市群是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的
8、城市“集合体”。从目前中国经济发展形势来看，有十大城市群已经初见规模，他们分别是：长三角、珠三角、京津翼、山东半岛、辽中南、川渝、中原、海峡西岸、关中、长江中游。上述十大城市群的土地面积占全国总面积的9.99，2005年，人口所占比重为35.02，而GDP所占比重为52.83。也就是说，十大城市群以不到十分之一的土地面积，承载了三分之一以上的人口，创造了二分之一以上的GDP。从资源环境承载能力和未来发展潜力来看，十大城市群将聚集更多的人口，创造更多的GDP。因此可以说：十大城市群将成为我国最有发展潜力的地区，将成为我国国民经济的十大支撑点。2) 长三角经济圈有望成为世界的第六大经济圈 无论从经
9、济总量还是城市分工的成熟度上看，长三角、珠三角以及京津翼这三个经济圈处在遥遥领先的地位，在今后未来20年内这三个经济圈仍然是主导中国经济发展的主力军。从经济总量上看长三角经济圈，具有绝对统领的地位，排名第一。长三角有望成为继美国波士顿纽约华盛顿城市群、北美五大湖城市群、日本东海道城市群、法国巴黎城市群、英国伦敦城市群这五大世界大型的城市群后的第六大城市群。、上海在长三角的地位1) 从经济总量上看，上海不仅在长三角具有龙头老大的地位，放眼国内，经济总量也是排名第一。2006年上海的GDP首次突破万亿元，达到10296.97亿元。在国内鹤立鸡群，与绝对领先的优势名列榜首。2) 上海是长三角经济圈的
10、核心，对外的窗口。凭借其地理、交通优势，将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息等服务业，周边的城市紧密地连接上海，发展各种产业。经过长期的发展，长三角经济圈已逐步形成了以上海为核心，功能完善，产业分工明确的经济圈，上海依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集，建设成为了与国际接轨的大平台，成为了经济圈的核心。杭州、宁波、南京、苏州和无锡则依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值，成为了城市群中的第一圈层。其余城市依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以及丰富的自然资源成为城市群的第二、三圈层。、真如在上海的地位1) 真如规划为上海规划中的四大副
11、中心之一，上海市城市总体规划（19992020）将花木、真如地区将与徐家汇、江湾五角场一起，规划为上海市的4个市级副中心。其中徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2.0平方公里；江湾五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里。真如徐家汇花木五角场人民广场2) 真如未来将发展成为上海西北角，面向上海以及长三角洲的生产、生活服务中心，项目所属驱动区将以商业、办公功能为主 上海真如城市副中心规划范围东至岚皋路、南到中山北路、武宁路、西接真北路（中环线）、北临沪宁铁路
12、，规划用地约6平方公里。 核心区范围：沿曹杨路、铜川路发展轴，向两侧扩展，用地约1.2平方公里。 驱动区范围：东起规划真华路、西至曹杨路、南临铜川路，北接潮州路，总用地34.24公顷。规划用地性质：该地区以商业、办公功能为主，有部分商办住混合用地。真如副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。规划副中心分为三个层次： （1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施； （2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发；（3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。5、宏观背景总结
13、 中国经济目前处在高速发展阶段，为了解决农民入城的问题，城市化率也快速的发展，经过多次的宏观调控，房地产市场逐渐走向了健康 长三角经济圈是目前国内最具实力的经济圈，上海在长三角经济圈中具有举足轻重的龙头地位，项目位于上海四大副中心之一的真如，可以借势上海在整个长三角经济圈的地位以及真如在上海的地位，承担起建设上海西北面CBD的任务，服务周边区域以及苏南地区乃至整个长三角经济圈。三、上海商圈分析1、上海目前主要商圈分布格局1) 商圈介绍a) 徐家汇徐家汇中心广场占地1.2平方公里,汇集了港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、上海市第六百货商店、美罗城、中兴百货、汇联商厦等知名商场，豪华繁荣集
14、于一体、购物休闲融于一炉。商圈集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达200万平方米。商圈的商业面积已达到50万平方米左右，形成了八大商业网点及1000多家小型商业网点。b) 南京西路南京西路位于静安区东南部，具有明显的区位优势。上海南京西路分5大板块：第一大板块是石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区； 第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区；第三大板块是展览中心地区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区；第四大板块为静
15、安寺地区，这里以静安寺为中心，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，发展定位是商业购物、公共活动、办公酒店区；第五大板块为协和世界地区，它位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，这一地区的定位是商办住综合区。c) 淮海中路淮海路位于上海市中心，是上海最繁华的商业街区之一。现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。不同档次的宾馆群、吃、住、行、游、购、娱设施齐备。拥有良好的购物环境、众多的餐饮娱乐名店，以及优越的酒店服务，高雅浪漫著称的百年淮海路，成为一个温馨的购物天堂。就入驻的商铺类型来说，淮海路的零售店铺占64，餐饮占27，娱乐类占9。d) 五角场五角场在建和已建规划面积共达近220万平方米，商业商务区130万平方米的功能性项目在未来5年里也将建成。金岛、平盛、中环国际、沪东金融大厦都处在五角场商务区，沃尔玛、巴黎春天、HOLA家居、第一食品商店、新华书城、宝大祥等也纷纷落户。拥有复旦、同济、上海财大等六所高等院校及众多科研院所的江湾五角场地区，充分利用科技、教育及人才优势，以大学与城区、科技与教育、科技与文化、科技与商务、知识文明与历史文明的融合交汇，快速
