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1、-“XX风情园”建设项目可行性研究报告二一二年十月66目 录第一章 总论11.1项目概况11.2项目研究范围及编制依据31.3项目总投资及资金来源41.4 可行性研究主要结论5第二章 项目建设背景及必要性62.1项目建设背景62.2项目建设必要性8第三章 项目投资环境及市场研究113.1项目投资环境分析113.2项目需求分析123.3项目营销策划13第四章 项目选址及建设条件164.1项目区概况164.2建设条件18第五章 项目建设方案225.1项目建设规模225.2设计依据225.3总体规划方案235.4功能分区规划265.5交通规划设计325.6建筑设计345.7结构设计365.8配套公用
2、工程37第六章 生态与环境保护436.1 建设项目周围环境现状436.2 环境影响分析436.3施工期环境保护对策456.4运行期环境影响分析47第七章 节 能507.1节能分析507.2节能分析依据507.3 节能措施与建议51第八章 劳动安全卫生与消防558.1 劳动安全卫生558.2 消防措施56第九章 项目组织与管理589.1 项目组织机构589.2 工程质量管理599.3 财务管理609.4 进度管理619.5 合同管理619.6 协调管理629.7 安全建设管理63第十章 项目招标方案6410.1 招标范围6410.2 招标组织形式6410.3 招标方式6410.4 招投标要求65
3、10.5 评标委员会的人员组成和资格要求6510.6 招标备案66第十一章 项目实施进度计划6711.1 项目实施进度安排6711.2项目实施过程控制68第十二章 投资估算及资金筹措7012.1编制依据7012.2项目投资估算7012.3资金筹措71第十三章 风险分析7213.1 项目风险分析7213.2 项目风险防范对策73第十四章 经济效益分析7714.1财务分析的依据和方法7714.2项目财务分析的范围及相关处理7714.3销售收入及税金估算7714.5投资收益分析7814.6借款偿还能力分析79第十五章 社会效益评价8015.1 社会影响分析8015.2 项目互适性分析8115.3社会
4、评价结论82第十六章 结论与建议8316.1 结论8316.2 建议83第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目 1.1.2项目建设单位公司名称：XXXX实业有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：伍仟万元整人民币单位住所：XX市XX县XX镇公司简介：XXXX实业有限公司于2012年8月28日成立，注册资金伍仟万元人民币。公司以云南银鹏实业集团为后盾，坚持“开拓、创新；稳健、发展”的原则，积极响应新形势下国家经济发展模式，依托XXXX的招商引资平台，经XX市工商行政管理局批准成立。公司主营旅游产业、房地产开发、装修、装饰，物业管理等为一体的综合性民
5、营企业，公司下设办公室、前期部、财务部、工程部、营销中心等部门，现有职员19人，其中高级职称1人，中级职称4人，公司主要骨干大多数是经验丰富的专业人员，目前，正在积极筹备XXXX县北端新建一个集休闲、娱乐、购物、商务、酒店、办公、居住为一体的大型旅游产业综合体“XX风情园”。XXXX的发展必将为提高XX人民的生活质量、提升XX的城市品位、拉动当地经济发展贡献一份应有的力量。1.1.3项目建设地点项目位于XX县北端，XX南段，总占地面积621060平方米，项目与世界文化遗产“龙门石窟”近在咫尺；距XX市8千米，距离XX县城12千米，洛栾快速通道把地块一分为二，自然环境优越，道路交通十分便利。1.
6、1.4项目建设内容及规模项目规划总用地面积621060平方米，规划总建筑面积为938040平方米，建设总容积率为1.51，建设密度为14.7%,建设内容为多层及低层商业街、高档养生住宅区。项目开发建设内容如下：表1-1 项目建设规模及内容序号项目单位数值1总用地面积6210602规划总建筑面积住宅建筑面积305420938040民族风情园建筑面积165350生态养身住宅及宾馆建筑面积100080滨水风情商业街及配套设施82190绿色企业总部示范区 2850003建筑密度%14.74容积率%1.515绿地率%52.181.1.5项目定位项目打造以民族文化，旅游、休闲、会议、居住、娱乐、购物等一站
7、式多功能社区是一种健康、环保、生态、低碳的具有生命力的新型综合体, 以天然的水系等园林景观为主，突出返璞归真回归自然，让业主在休闲养生的独特区位与环境优势中追求高品质健康生活，同时，实现人与自然的和谐共处。（项目诉求）1.1.5项目建设工期 项目分三期建设，建设期为3.5年，建设时间为2012年7月至2015年12月。1.2项目研究范围及编制依据1.2.1 项目研究范围 我公司受XXXX实业有限公司委托，对XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目进行可行性研究的编制并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招
8、标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.2.2项目研究目的通过对XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目可行性的研究分析，在对项目社会效益评价的基础上，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供有关部门决策参考。1.2.3项目编制依据（1）旅游业发展市场调查；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。1.3项目总投资及资金来源1.3.
9、1项目总投资序号工程或费用名称合计单位1土地取得总成本55000.00万元2前期工程费6500.00万元3工程费用150000.00万元4报建费6500.00万元5监理费1900.00万元6设计费2800.00万元7运营费用64000.00万元8建设期贷款利息1974.00万元9不可预见费11326.00万元10合计300000.00万元1.3.2 项目资金来源本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上。本项目自有资金19亿元(约占总投资的63%)，向金融机构融
10、资2亿元(约占总投资的7%)，其余资金考虑以销售回款补充建设资金。1.4 可行性研究主要结论XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目符合国家相关政策，是贯彻落实贯彻和落实科学发展观，按照构建和谐社会、建设节约型社会的要求，促进区域经济健康快速发展的切实行动，符合XX市总体规划用地规划要求。通过对项目建设条件以及建设方案的分析，本项目工程建设条件具备，建设方案合理，具有可行性。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景二十一世纪，是中国旅游事业腾飞的世纪，2011年国内旅游业年总收入达人民币1.09万亿元，预计2012年将达2.2亿元。全国已有24个省、市、自治区将旅游业列为当地的主要经济
11、产业之一，以此聚集人气来带动地区经济的发展，促进社会进步。这表明旅游业已成为公众消费的热点，特别是政府提倡的短期假日经济，更将刺激休闲旅游消费。从社会发展的需求来看，旅游业是人民文化生活的重要内容，是衡量一个地区现代人文水平和文明程度的重要标志之一。随着人们消费观念认识的不断提升，旅游项目的文化内涵将进一步的提高发展以促进旅游业的完善升华，并要求不断开发出新的旅游模式与旅游产品。以当前国际旅游业的发展趋势来看，专业性旅游以其内容丰富、新颖别致、时代性强、文化含量高等特色成为现今旅游产业发展方向。我国是个旅游业发展潜力巨大的市场，有着悠久的文化历史渊源，丰富的旅游资源，庞大的消费基数，而此时又是
12、国内旅游业自然景观开发末期，人文景观发展的起步阶段，正是本项目切入市场的绝佳时机。现今，旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。XX是一座资源得天独厚的旅游名城。XX旅游资源得天独厚，文化遗存灿烂丰厚、自然风光多姿多彩，现有5A级景区4家，4A级景区11家，3A级景区11家。2011年全市游客接待人数达到6870多万人次，同比增长13以上。旅游总收入突破350亿元大关，同比增长15 %以上，XX市先后荣膺中国优秀旅游城市
13、、中国十大最佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响力的中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。云南位于中国的西南地区，与东南亚多个国家接壤，属于热带亚热带地区，独特的地理、气候环境也形成了独特的民族风情，这也是云南成为旅游大省的重要条件。（引进云南特色） 本项目依托XX市丰富的旅游资源，在片区内规划打造一个专门的云南少数民族风情文化园，将云南最具代表性的傣族、彝族、哈尼族、摩梭族、白族等民族的特色引入园内，从建筑、文化、服饰、饮食、歌舞等做具体展示，尤其以少数民族的节日，更容易与游客形成互动，加深南北个民族之间
14、的了解，达到民族和谐。通过打造云南少数民族风情文化园，能够更突出云南人文特征和浓郁的民族特色，能够更加吸引游人。在民族村内进行民俗展示、民族歌舞表演，特色节日、饮食，加之与游客的互动。住傣族的竹楼，穿白族的长裙，看西双版纳的孔雀舞、尝尝大理的美食，了解泸沽湖的走婚 狂欢节、火把节、泼水节等少数民族节日更是增加了趣味性与体验性。因此，正是在充分利用XX市丰富的旅游资源，引进云南少数民族风情文化，加深南北民族文化交流，促进民族和谐,发展当地经济的背景下，提出了本项目建设。2.2项目建设必要性（1）项目建设符合国民经济发展的需求当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，因此，前几年国家把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。XX房地产占GDP的比重已经快速上升，但是，对于XX市的旅游业并没有同步上升，结合XX丰富的旅游资源，本项目的实施将会翻倍的推进XX旅游业的发展。人们城市化心理的改变和对淳朴自然的诉求随着城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，慢慢厌
