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1、XX省XX集团、XX林场拟转让林木资产及一年林地使用权资产评估说明中林评字2008 XX号中林资产评估有限公司二零零八年八月一日一、关于本次资产评估说明使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机 构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位 和个人，不得见诸于公开媒体。中林资产评估有限公司 二零零八年八月一日二、关于进行资产评估有关事项的说明一）委托方与资产占有方概况1、委托方：荷兰欧洲纸业（中国）有限公司xxxx林浆纸业集团有限公司2、资产占有方：XX省国营XX林场3、委托方概况：（详见评估报告正文第二项）4、资
2、产占有方概况：（详见评估报告正文第二项）5、项目背景简介（详见评估报告正文第二项）（二）关于评估目的的说明本次评估目的是为欧洲纸业和XX集团商谈和签署林木所有权和林地使用权转让合同 提供价值参考依据。（三）关于评估范围的说明纳入本次资产评估范围的评估对象是XX集团、XX林场所属的面积为3,614.8公顷 的桉树为优势树种的林木资产及10,302.6公顷林地自评估基准日时起一年期使用权价值。以上评估范围为评估基准日，委托方（欧洲纸业、XX集团）协商最终确认的评估 范围，与前期委托方提供资料存在一定差异，主要系委托双方谈判一直在进行中，此为最 终谈判结果。（四）关于评估基准日的说明 本次评估基准日
3、为二零零八年七月一日。（五）资产调查事项的说明 委托方第一次提供的森林资源资产清单，经中林资产评估有限公司核查，小班合格率在规定精度以下，无法作为资产评估的依据。应中林资产评估有限公司要求，委托方进行了 重新调查，并再次提交了委估森林资源资产清单。本次评估核查是依据委托方第二次提供的资产清单进行的，该资产清单是委托方委托 XX省林业勘察设计院于二零零八年五月对委估资产进行的森林资源规划设计调查,并于二 零零八年六月出具的调查报告的基础上，经委托方及资产占有方确认调整后做出的。（六）可能影响评估工作的重大事项说明 纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷。（七）资料清单委托方、资
4、产占有方已提供如下资料：1、相关经济行为的请示及上级批复；2、委估国有林资产清单（含小班因子表）；3、国有山林权证复印件；4、其他与评估有关的资料。委托方及资产占有方：法定代表人（委托人）日期：二零零八年七月一日三、委估资产森林资源资产核查情况的说明（一）资产核查的组织情况及说明本次评估资产核查是以2008年5月XX省林业勘察设计院完成的资源调查成果为基础 资料，我公司在进行评估的过程中，聘请了 XX调查规划设计院、XX林业勘察设计院森林 资源资产专家共21人，会同资产评估人员组成了森林资源资产核查小组，在XX林场及欧洲 纸业技术人员的协助下，于2008年6月23日至7月11日，对委估资产涉及
5、的11,078.60公顷内 的林地资产及桉树为优势树种的小班进行了抽查核实，并由XX调查规划设计院于2008年7 月提交了森林资源核查报告，以确认评估对象的客观存在及现状。核查结果见森林资源核查 报告。（二）委估资产的分布情况及特点 纳入本次评估范围的资产3,614.8公顷的桉树为优势树种林木资产及10,302.6公顷林地，分布在XX省国营XX林场东方、长客、大塘、军山、平厂、桃源、万盘和延河等个分场 范围内，桉树类主要树种为速丰桉类，另有部分马占相思、大叶栎、火力楠、马尾松等伴生 树种。（三）资产核查的过程和方法1、制定资源资产核查技术方案；2、现场实地勘察、测量；3、出具森林资源核查报告；
6、本次核查的详细情况请参见核查报告正文。（四）资产核查结论经现场实地核查，委托方提供的森林资源资产清单，整体合格率为 93.9% ，超过本次 评估要求小班调查合格率90.0%的要求，该资产清单可以作为森林资源资产评估的依据。四、评估依据的说明（一）行为依据（详见评估报告正文第八项）（二）法律依据（详见评估报告正文第八项）（三）产权、数量、质量核查及取价依据（详见评估报告正文第八项）五、评估技术说明（一）评估过程 根据国家有关部门关于资产评估的规定和有关法律法规和规范要求，按照我公司与委 托方的资产评估业务约定书所约定的事项，我公司已实施了对委托方提供的法律性文件以及 相关资料的审核，按公认的原则
7、对委托方提供的评估资产清单进行了必要的核查，评估人员 进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。 资产评估的详细过程如下：1、接受委托及准备阶段（1）我公司接受委托后，成立了专门的资产评估项目组，制定了详尽的工作计划，评 估人员与委托方的相关工作人员就本次资产评估的评估目的、评估范围、委托评估主要资产 的特点等影响资产评估方案的问题进行了反复沟通，并达成了一致意见。(2) 根据委托评估资产特点，聘请了XX调查规划设计院、XX林业勘察设计院林业 资源资产专家组成了森林资源资产核查小组，与我公司评估师一起组成评估项目组，确定评 估方案；并以2008年 1月 2
8、3日制定的第一次森林资源资产的核查方案为基础，于6月20 日前，依据委估方提供的资产清单和其他相关资料，确定了对评估对象进行森林资源资产核 查的相关方案。(3) 评估资料的准备我公司成立了多个项目小组，一方面对XX市周边天龙、江南、延吉等木材交易市场 木材加工商，进行了访谈，并搜集了大量的XX集团、欧洲纸业近一年内的林地、林木收购 合同，力求从买方和卖方等不同的角度，对当地林木行业的经营现状，木材价格，经营方式， 成本投入等多个方面进行全面、客观的了解，为后期的评估计算工作积累市场数据。另一方面，评估项目组还通过林业系统，互联网等多个渠道，查找了XX省当地关于 木材生产、伐区作业、木材收费标准
9、、各树种主伐期、出材率等多个方面资料，收集了此次 评定估算中所需的生产成本、收费标准、各林种主伐期、出材率等多项技术指标，为后期评 估工作积累了大量关键技术参数。2、资产核查阶段 对评估对象的真实性、合法性进行查证。依据林业评估技术规范的要求，本次评估资产核查是采用委托方提供的、委托方及资 产占有方认可的XX省林业勘察设计院2008年5月完成的森林资源调查成果。2008年6月23 日至7月11日，XX调查规划设计院、XX林业勘察设计院专家会同资产 评估人员组成了森林资源资产核查小组，对纳入委估资产清单范围内的11,078.60公顷林地 资产及桉树为优势树种小班，根据国家林业局2003年颁布的森
10、林资源规划设计调查主要技 术规定的A级标准要求，进行了核查，核查工作量、核查率、合格率、误差率等均符合规 定要求。经以上调查核实，委托方提供资产清单中小班调查的合格率为93.9%，超过本次要求小 班调查合格率 90%的要求，小班调查质量合格，委估资产清单可以作为森林资源资产评估的 依据。3、评定估算及报告提交阶段(1) 选取计算方法，测算评估结果 评估项目组关键技术人员、林业专家等，召开专门的技术研讨会，对评估过程中搜集 的数据资料，包括核查数据以及市场信息等其他相关数据资料，进行检查、验证、分析、研 究后，确定了各林分林木及林地的评估方法。项目组技术人员依据确定的评估方法，建立电子评估计算模
11、型，对评估资产先后进行 了多次反复的测算，对评估计算模型进行了多次的调整后，最终确定了评估计算模型，测算 出评估资产的评估值。(2) 分析确定评估结果，编写评估说明 对计算结果进行汇总、分析，充分考虑相关因素，确定评估结果，编写评估说明。( 3)编写、提交评估报告 按照规范化要求组织编写评估报告；对评估结果、评估报告及评估说明按规定程序进 行三级复核；经过复核修改后，提交委托方。(二) 评估方法根据森林资源资产评估技术规范(试行) 及本次评估的目的和评估对象的具体情况， 本次林木资产评估分不同龄组，不同树种采用不同的方法进行评估。对幼龄林及未成林造林 地采用重置成本法，对中龄林采用收获现值法，
12、对近、成、过熟林采用市场价倒算法评估, 对林地采用现行市价法进行评估。1、重置成本法对幼龄林及未成林造林地采用重置成本法；即按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估森林资源资产相类似的资产所需的 成本费用，作为被评估森林资源资产的评估值。其计算公式为：n c； （1+P）同】i 1En评估值K调整系数，含蓄积、胸径等系数构成；C第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本（含地租）,具体包括定植成本、 抚育成本、管护费、地租等项；P折现率； n一林分年龄 根据当地掌握的实际情况，幼龄林的生产成本主要包括定植成本、抚育成本、管护 费、地租等项，其中： 定植成本为定植当年一次性投入； 抚育成本为
13、定植当年起三年的抚育期内，每年投入相同成本，主要指施肥及人 工费等； 管护费为每年所进行的必要防火、病虫害防治等项管理费用； 地租为每年均支付，根据核查所提供的立地条件、地利条件不同，取不同的地 租价； 其他成本；2、收获现值法对中龄林采用收获现值法；即预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场倒算法测算出其立木 的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐前预计要进行各项经营措施成本的折 现值，将其剩余部分作为被评估林木的评估值。人U十魚Tllp）皿B 评估值；UA 参照林分U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、U财务费用及有关税费和木材经营的合
14、理利润后的部分）；D ,D 参照林分第a、b年的间伐单位纯收入（na,b时，D,D =0）；a ba bp折现率；C 第i年营林生产成本（含地租）；1u林木主伐年龄；n评估基准日林木年龄；注：考虑到间伐收入与支出基本相抵，故本次评估中对间伐纯收入忽略不计。3、市场价倒算法 对近、成、过熟林采用市场价倒算法。即将被评估森林资源资产皆伐后所得木材的总销售收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估值。其计算公式为:FE 评估值nW销售总收入；c木材经营成本，具体包括育林基金、采造集装成本、运费、检疫费等项目； F木材经营利润；4、林地资产评估由于本次评估目
15、的是为欧洲纸业和XX集团商谈和签署林木所有权和林地使用权转让 合同提供价值参考，林地评估范围为基准日时起一年期林地使用权价值，故本次林地评估主 要使用了林地现行市价法，计算公式如下：B 林地评估值；UK1立地质量综合调整系数；K；地利等级综合调整系数；屯一物价指数调整系数；J其他综合调整系数；4G参照地类单位面积交易价格；S 被评估林地面积；考虑上述林地评估资产目的和范围的特点，故评估计算中不考虑以上公式中物价指数调 整系数（即k3=i）。同时，为了实现评估结果的科学、合理，我们在对林地基准地价（即参照地类单位面积 交易价格）的确定中，采用了林地期望价法进行评估映证，即以实行永续皆伐为前提，从无 林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和,作为林地的评估值， 其计算公式为：VP血十鸟（1+P）川十卡p）小十G（1+即 21（1 hp）u-lB 林地评估值；UC第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用）；1A现实林分U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理U
