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1、房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资料库低密度住宅的增值设计YS憨憨摘录于：北京房地产 原作者：严涛内容简介： 文中关于低密度概念实质上应是低容积率+高建筑密度的意识，加上限高、限套型和套型面积配比，中高端居住小区走低密度的规划思路是一条出路，万科的“第五园”和房策天下讨论的一些多层住宅案例都属于低密度住宅范畴，所以选编本文供大家学习研讨，顺便感谢原作者。*正文*目前我们所谈到的低密度住宅，国内还未有严格的标准，更多是房地产界和媒体一种约定俗成的界定，通常认为容积率在1.2以下的住宅区属于低密度住宅范畴。其建筑形式根据容积率的不同表现为独立别墅、联排别墅、叠拼别墅、四、五层的花园洋房
2、等。在当前土地资源稀缺的国情下， 0.61.2容积率的低密度住宅区无疑将占据主流地位。一.增值设计对低密度住宅的重要性 低密度住宅近年来由于它所提供的居住舒适度、人性化的建筑尺度、良好的环境和社区氛围等受到市场供求双方的共同青睐，成为房地产开发中的一大热点，与此同时低密度住宅的设计建造过程中的增值设计也渐渐受到人们的重视。 所谓低密度住宅的增值设计，简单来说就是通过设计建造过程中采用适当的技术手段，使低密度住宅在使用价值、保值增值和社会价值等方面获得提升。 出色的增值设计可以使住宅产品为发展商赢得更丰厚的利润。以上海复地美墅为例，该项目原已建成别墅11栋，但一方面由于设计水平所限，另一方面受项
3、目所处区位的影响（项目位于上海城市环境较差的普沱区），销售较为困难。北京五合接手该项目后，根据自身丰富的Townhouse设计经验，从户型规划到立面设计等都进行了全面修改和完善。通过创造性的规划，不但以不超过三层的Townhouse达到前所未有的0.85容积率，并使该项目成为整个区域的亮点。在之后的销售中，所有楼盘被抢购一空，成为通过设计使地产增值的典范。 然而，利润只是动力之一。提升购房者所购住宅产品的使用功能价值其实是增值设计之本，这是以人为本的体现；同时，低密度住宅以其较好的自然环境、较低的容积率、较高的绿化率和不菲的价格，通常为中高端的住宅产品，这样的产品有保值和增值的需要；最后一点，
4、住宅和社区作为组成社会的重要实体，具有很强的社会职能，应该提升其社会价值，70年之后仍然具有保留的可能。二.低密度住宅增值设计的四个方面通过哪些适当的技术手段可以达到低密度住宅增值的目的呢？I.舒适宜人的整体社区环境 建筑不是独立存在的，它与城市和外界有着不可分割的密切关系。低密度住宅与社区的关系也是如此，只有当社区整体环境提升了，单栋住宅就能够在高起点高平台上继续增值。 建筑是可以生长的住宅与人的生活休戚相关。随着生活的展开，在原有住宅建筑的基础上，非建筑元素会日益增加，从而丰富其原有的形态和气质。庭院内的绿化和铺装、阳台和窗台上的盆栽、挂在门廊的灯、从窗口映衬出来的丰富多彩的窗帘等各种因素
5、，因为人们生活的演变而不断变化，形成美丽多姿的社区景观。设计师在设计建造住宅时应该预先考虑这些不可控的因素，进行合理的引导和控制。 对社区的整体创造一个成熟的居住社区其概念主要包含了：在组织上，建立全新的物业管理机制；在社会学上，强调社区作为生存空间对人类心智健康的影响；在心理上，形成社区居民的共同归属感，强调社区整体环境的和睦，促进人际交往；在城市意象上，注重增强住区的特色。在这方面，“慧谷根源”、“清华坊”就是较好的社区建设示例。 社区规划与专业配合居住区的建设是一个系统工程，根据环境，通过对建筑设计规划、住宅的声、光、热以及风场等诸多技术整合，从小区规划、单体设计到环境控制系统等诸多环节
6、，合理安排并组织住宅建筑与气候、民俗、人文、历史、城市规划以及目标客户特点等相关因素之间的关系，使住宅和环境成为一个有机的结合体。 人居与生态社区真正的生态住区是以人居发展为依据的，是根据当地的自然生态环境，运用生态学、建筑技术科学基本原理、现代科学技术手段等，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使其建筑与环境之间成为一个有机结合体，并有良好的室内气候条件和较强的气候调节能力，以满足人们生活工作所需的舒适环境，使人、建筑与自然生态环境之间形成一个良性循环系统，它具有节地、节水、节能，改善生态环境，减少环境污染等诸多好处，可以使经济效益、环境效益、社会效益得到较好的统一。II.居住舒适
7、度、土地利用率与空间利用率的平衡关系 低密度住宅多为高使用率，甚至零公摊；在保证居住舒适度的前提下，适度提高土地利用率，尽可能提高空间利用率；空间向上、向下、向内向外的发展，充分利用土地。a)向上发展： 提高低密度住宅土地使用率最常见的方法是“向上发展”，即在严格控制容积率的前提下，为充分利用上空空间、争取更多使用面积提供最大的可能性。比较可行的做法大致有如下三种：增层 指在大空间中设置夹层。开发商为住户提供高大的室内空间（比如在望京新近开发的某项目中，住宅内部空间最高处达7.8米）在建筑物完工后的装修阶段，开发商根据业主的要求，在部分高大空间中设置夹层，主要公共活动部分则保留原有高度。由于夹
8、层是在装修阶段附加的部分，不被计算在建筑面积内，因而是开发商无偿为业主提供的使用面积。这种做法的优点在于既保证了室内空间的高大开敞，充分体现业主尊贵的身份，又能为业主提供一定的免费面积，活跃室内空间氛围，正好满足了一部分购房者“面子上要气派，使用上要实惠”的要求。 从开发商的角度考虑，在需要严格控制容积率，而建筑高度尚有余地情况下，最适合选择此类做法，增加建筑空间的高度。这种做法可以说使开发者和使用者双方受益。 当然，居住者决不希望因为设置夹层而影响室内的空间效果，这就要求建筑师在设计过程中充分考虑增层的可能性，包括增层后夹层空间的采光通风问题，交通问题，以及卫生间等服务设施的分配问题。通过恰
9、当的设计，不但可以预先解决上述问题，还可以为居住者提供多种增层形式的可能性，使得增层后既增加了使用面积，又丰富和美化了室内空间。露台 对没有地面花园的二、三层住户而言，露台的意义如同空中的私家庭院。没有顶的露台完全不用计入面积，因而设置宽敞的屋顶露台，成为开发商提高住宅品质，增加卖点的重要手段。 对于设计师，如何设计出经济舒适的露台是要颇花一番心思的。在功能方面，设置北露台对相邻的北侧建筑没有遮挡，有利于减小建筑间距节省土地，但北露台在背阴面缺少日照，使用舒适度较低；南露台的情况则与之相反。在外形方面，露台可以增加建筑外观的层次感，调节建筑物的尺度，尤其适合进行绿化装饰，既能美化建筑，塑造居住
10、建筑应有的亲切宜人的氛围，又能美化环境，提高社区品质。因而，如何合理安排露台的位置兼顾节省土地、使用舒适和外形美观，是露台设计中不断探索的问题。阁楼 所谓阁楼是位于坡屋顶下方的不规则空间。在西方古典建筑中，几乎所有的建筑都有阁楼，阁楼空间剖面形状呈三角形，通过开在屋顶上的老虎窗通风采光。 当前国内的低密度住宅多采用混凝土框架结构，且通常是坡屋顶形式。借鉴西方经验，充分利用屋顶下的阁楼空间，成为提高空间利用率的一种做法。很多住宅在屋顶下单设一层，专门作为储藏室放置杂物，居住者一般不会在阁楼内活动，这种做法空间利用率不高，作为储藏室面积常常过大；有的住宅则通过精巧的剖面设计，充分利用屋顶下异型空间
11、的趣味性，大大改善了阁楼的使用面貌，将其组织到日常的居住生活空间中来，成为独特的休息、读书或居住场所。可见通过优化阁楼空间的方式进一步提升住宅品质还是大有潜力的。b)向内发展：内庭院 低密度住宅中的内庭院是相对于外庭院而言的，通常位于住宅的中部或侧面。适用于进深较大的住宅，兼具采光、通风等功能，是提升中间没有直接日照和通风条件房间的品质的做法。通过损失占地面积起到提高住宅使用率的目的。 由于建造时期内庭院没有顶棚，不被计算在建筑面积内，因而是开发商无偿为业主提供的使用面积。在建筑物完工后的使用阶段，业主还可根据需求，在部分内庭院空间设置雨罩雨棚等设施，为家庭生活增加可以挡风避雨的“灰”空间活动
12、区。 设计师可以通过精心设置内庭院，在位置面积、庭院高宽比例、生态节能等方面进行推敲，使之既符合使用功能又具有可持续发展的可能。内庭院使空间富于情趣，客厅与居室空间形成流动，增强并丰富了空间感。c)向外发展：楼梯外挂 低密度住宅中，楼梯作为主要交通通道在气候允许的情况下可以外置于宅与宅之间。这样做的好处主要体现在两点：首先，在相同面宽和进深的情况下，楼梯外置，住宅建筑本身就可以有更丰富的形体变化；另一点，在相同面宽和进深的情况下，楼梯外置，并不改变日照间距，提高了出房率，也就节省了土地，提高了土地利用率。构筑物 所谓构筑物，就是指没有完全封闭的建筑，有顶无墙或者有墙无顶。 如果将外庭院中的车库
13、建设成为构筑物，那么它就既可以做车库，也鼓励业主自己开发用途，可以成为烧烤角落、儿童活动、休闲凉棚等等，使生活富于情趣。d)向下发展：地下室 在大部分的项目中，地下室都因为其既无自然采光也无自然通风，而赠送给业主。成为一个较好的家庭储藏空间。 还有一种做法，结合下沉庭院一起设计，既可以解决日照和通风的不足，又大大提高了地下室的使用率。对开发商来说，这种情况通常是在项目受高度限制、容积率还未做够的前提下。 可以利用的2.2米2.2米以下高度的不计入建筑面积，这是大家都熟知的，可以通过巧妙的设计使之成为空间的高潮。 无论2.2米空间是地下室还是顶层阁楼，如果能够将其和上层空间或者下层空间结合考虑，
14、结合使用，可以在有限的居室空间中创造出出人意料的高大气势。 设计师应该充分考虑这样改造的可能性和便利性，从结构和设备上给予预先安排。III.巧妙设计居住与活动空间： 居住与活动空间需要灵活布局，室内外空间应该一体化设计。 室内空间室内空间从传统的几居室概念已经发生了很大变化，需要提升档次。随着家庭构成和成员年龄的变化，对户内空间也呈现出多样化的需求。加强灵活性，完善现代功能并优化组合，是对传统功能流线和房间规模的突破。例如在别墅户型设计中，个性化功能空间的增加能极大提升其品质。同时客厅也不再承担家庭生活中心的职能，而由家庭起居室来承担，客厅的面积也可适当缩小，回归接待会客的功能。而房间数量的增
15、多，应体现出更细的功能划分。 楼梯、走廊等传统意义上的交通空间，需要发展成为兼具过渡、调节、展示等多种功能可能性的过渡空间。特别是对于高档低密度住宅，交通空间往往会成为室内空间的亮点。窗与采光 居室中的窗除了采光作用，对营造室内空间效果也有很强的作用。一般的住宅设计中，窗的功能仅仅满足采光和通风的要求。而事实上可以把窗的各种功能分离出来，形成满足采光需要、通风需要以及纯装饰作用等不同特点的窗。这样在其大小和形式等方面也可产生丰富的变化，形成极富特色的建筑外立面和室内容间。落地窗、飘窗、带形窗还有天窗等等可以产生不同气质的空间效果，满足不同的功能需求。在不同高度、不同位置开窗，既产生不同的室内光影效果，同时形成从室内到室外特殊的取景框，是对室外风景的特殊限定。结构形式 随着住宅科技的发展，其结构、构造以及设备技术也在不断提高，这些都将充分反映在低密度住宅的开发设计中。今天，大跨度空间和集中的管道井已有了足够的技术支撑，住宅的承重体系更加简单明确，如果要求住宅有更强的适应性，那么在建筑设计过程中在既要考虑居室空间的灵活性，有先见的考虑到将来的改造可能，对结构和设备也需要预先考虑。庭院 对庭院的要求，已经从是否有上升到对舒适的追求。庭院的舒适并不仅仅在于其面积大小，而在于其有效的使用面积，
