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1、 “兰花市场开发区”项目策划报告前言感谢贵公司给予我们思茅浩天置业这个机会参与到兰花市场开发区项目的前期策划工作。我们经过深入细致的调查研究及分析，形成了此报告。本报告针对项目的特殊性，采用各种适用的调研方法、调研手段，获取第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。我们在进行项目的调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，秉持专业责任感和职业道德，保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及可参考性。结合项目实际和我们积累的丰富经验，形成了以下营销策划报告第一部分 项目市调分析一、 思茅基本情况1、 地理位置思茅位于祖国西南边疆，地处北
2、纬2202-2450，东经990910219之间，东接红河州，南临西双版纳，西连临沧，北接玉溪，距省会昆明550公里，北回归线横穿其境。思茅国境线长486公里，有着一地连三国，一江通五邻的得天独厚的区位优势。 2、面积人口思茅总面积约4.5万平方公里，总人口248.03万人，共辖九县一区，居住着汉、佤、拉祜、哈尼、彝、傣、布朗、瑶、苗、傈僳等十多个民族。3、历史沿革思茅在解放初期称普洱专区，市长公署驻普洱，辖思茅专区及车里（景洪），佛海（勐海）、南峤（勐遮），镇越（勐腊）。1955年市长公署迁往思茅，改称思茅地区，车、佛、南、镇四县成立西双版纳傣族自治州，仍由思茅地区代管，1973年州署分开正
3、式成为两地州。2004年3月思茅撤地设市。4、气候特点 思茅市地处低纬地带，平均气温在10.3C13.2C之间，最热月（5、6月）平均气温在17.9C24.6C之间。由于地形地貌、气候及土壤等诸多因素的综合影响，思茅市植被类型丰富多彩，云南亚热带气候和北热带气候条件的植被类型在思茅市几乎均有分布。5、自然资源思茅是云南的第一大热区，占云南热区面积的28.6%，是一块极适宜热带、亚热带动植物生长的宝地。热区经济作物面积达214万亩。小粒咖啡是思茅热区经作中的新秀，品质一流，1999年发展到12115公顷，居云南之冠，成为世界著名咖啡企业雀巢公司的生产基地。思茅是驰名中外的普洱茶的故乡，是普洱茶的
4、原产地和集散地，拥有茶园29361公顷，年产茶1.59万吨。景谷象牙芒果、冬早甜瓜等热带优质水果进入上海等市场。思茅是云南的第二大林区，有林地面积3829.5万亩，人均15.4亩，为全国人均的8.1倍，全省人均的3.4倍。灌木林面积372.3万亩，森林覆盖率达62.8%，活立木蓄积量2.03亿立方米，人均56立方米，是全国的3.8倍.其中可供采脂、用材、造纸、化纤用的优良速生树种思茅松占68.9%。思茅有丰富的水能资源，境内有红河、澜沧江、怒江三大水系及一百多条支流。澜沧江纵贯南此，漫弯、大朝山、糯扎渡三级大电站总装机容量达835万千瓦。 矿产资源十分丰富，初步探明有金、银、铅、铜、铁、锡、镍
5、、钴、铬、钠、钾盐、煤、石油等多种矿产资源。6、经济发展2006年16月，思茅全市完成生产总值49.24 亿元，增长12.1%。其中：第一产业完成增加值10.2 亿元，增长6.6 %；第二产业完成增加值16.76 亿元，增长18.8 %；第三产业完成增加值22.27 亿元，增长10.2 %。从国内宏观经济环境和思茅市上半年经济运行形势看，预计经济增长速度11以上。7月末，思茅全市金融机构本外币存款140.27亿元，同比增长19.8，其中人民币各项存款余额139.89亿元，同比增长19.7%，高于全省1.7个百分点;城乡居民储蓄存款余额86.03亿元，增长19.6%。今年1-6月，完成社会消费品
6、零售总额17.63亿元，同比增长12.0%，增幅比上年同期提高1个百分点。城市和农村消费双增长，城市消费增长12.4%，大于农村消费.8个百分点。16月，城镇居民人均可支配收入4670元，同比增长9.5，增速比去年同期加快4.7个百分点。农民人均现金收入在去年同期高增长（31.6）的情况下仍保持较快增长达到了954元。7、翠云区概况翠云区位于云南省南部、思茅市中南部、澜沧江中下游，在北回归线以南,北纬22272306、东经1001910127之间。全区东西长118公里，南北宽72公里，总面积3928平方公里，辖3乡4镇，人口25.45万人，聚居着汉、彝、哈尼等26个少数民族，少数民族人口占总人
7、口的30%。区政府驻思茅镇，距省会昆明415公里，班机航线305公里。 2005年，完成生产总值22.39亿元，完成地方财政收入1.56亿元，完成全社会固定资产投资额20.5亿元。粮食总产量4950万公斤，农民人均纯收入为1922元，城镇居民人均可支配收入为8471元。 8、城市发展纲要全区建设小康社会分三步走：第一步，到2007年，综合经济实力明显增强，国内生产总值达到20亿元以上，年均增长12%，比2000年翻一翻以上，人均国内生产总值达到8000元，农民人均纯收入达到2000元，解决贫困农村的基本生存环境、基本生产和生活条件问题，全区人民生活总体上达到小康水平；第二步，到2012年，国内
8、生产总值达到30亿元以上，比2000年翻二翻以上，人均国内生产总值突破10000元；第三步，到2020年，国内生产总值比2000年翻三翻以上，整体经济实力显著增强，经济社会发展达到云南州市中心城市的中上水平。二、思茅房地产现状1、 思茅房地产市场的区域特征 根据思茅市的城市现状和项目特征，本报告认为可以将思茅的房地产市场分为城区和南部新区两个市场板块来加以概括、认识和分析，以下对这两个市场板块的区域特征进行概括性描述。 城区：包括的范围以振兴大道为轴线，北至思亭路，南至思澜碑的片区。这一区域是思茅的政治、经济、商业及休闲娱乐的中心，人口最为集中，配套最为完善。南部新区：大致位于思澜碑以南的区域
9、。这一片区是02年以后才发展起来的以住宅为主的一个新城区，现在已经建成的小区有曙光小区、公务员小区、城市花园一期和二期、电信小区、园丁小区等，且大部分已入住.虽然该片区的人口在迅速的增加，并且政协、人大、法院等政府机关单位也相继的搬迁至此，但由于离城市中心距离太远，再加上生活配套设施也不是很完善，使该片区目前在市民心目中还是较为偏远。思茅目前在售和即将发售的项目主要有以下几个：项目名称：半山映象项目地址：思亭路中段开发公司：思茅市海诚房地产开发有限公司项目规模：亩总建筑面积：销售价格：住宅1400-1750元/建设情况：未动工 销售情况：2006年11月开始排号项目优势分析；项目本身规划合理规
10、划设计风格上也较超前.产品定位主要以中、高档住宅为主.交通方便.公共汽车站直通.生活方便.项目前方是思亭集贸市场.开发商经验丰富,实力雄厚. 项目劣势分析：项目本身做为一个中、高档的住宅区,在所选择的地段上有一定的失误. 周边的环境不好影响形象。缺乏社区商业配套。项目名称：城市花园项目地址 梅园路茶园路交叉处。开发公司：思茅大地中立房地产开发有限公司销售价格：二期1580元/建设情况：一期已交房，二期建到3层销售情况：一期二期已销售完，三期尚未动工项目优势分析：周边环境好比较好，临近梅子湖公园。规划设计理念超前。开发商的实力雄厚，经验丰富。开发规模大，社区环境好。采用全框架加剪力墙结构设计。项
11、目劣势分析： 离城市中心区太远，交通不便。周围生活配套不齐全.生活不方便。项目名称：公务员小区项目地址：茶城大道中段。开发公司：思茅至胜房地产开发公司项目规模：9.4公顷总建筑面积：131371（商业，住宅）销售价格：住宅13501530元/，商铺6800元/，车位3100元/建设情况：已建成销售情况：基本售完项目优势分析：开发商的实力雄厚，开发经验丰富。开发项目规模较大。前期的广告宣传力度强。规划也比较合理。项目劣势分析：交通极为不便。生活配套不齐全离商场、学校、医院、都比较远。项目名称：竹苑小区项目地址：边城西路开发公司：思茅润生房地产开发公司项目规模：总建筑面积：（商业，住宅）销售价格：
12、元/。 建设情况：打桩阶段销售情况：售出约50%项目优势分析： 处市中心地段，商业中心，交通方便。处于成熟的居住区域。属交通集团开发，内部职工消化较多。项目劣势分析：项目所处区域整体环境一般，五一市场存在脏、乱、现象。项目规模太小。开发商没知明度，影响客户的购买心理。项目名称：学林雅苑项目地址：茶城大道、林源路的交叉处开发公司：思茅林城地产项目规模：两栋，共29套住房销售价格：住宅元/建设情况：尚未动工销售情况：还处于预订阶段项目优势分析：是成熟的居住区。交通线路完整，方便。生活配套完整，有良好的居住环境。周围有三小、二中等学校。项目劣势分析：项目本身能用地有限，独立的两栋房子，无法形成规模。
13、楼间距太小，虽然更改户型做了弥补，但有一部分住房的采光还是受到影响。项目名称：绿丰小区项目地址：梅园路开发公司：思茅宏霖房地产开发有限公司项目规模：两栋销售价格：住宅元/，商铺元/建设情况：已建成一栋，另一栋处于打桩阶段销售情况：现房销售较好项目优势分析：临梅子湖公园，外在居住环境较好。项目劣势分析：交通不方便。生配套不完善，因离市中心比较远 异型房太多，影响销售。项目名称：中心商务区项目地址：振兴路中段开发公司：思茅海诚房地产开发有限公司销售价格：住宅1800元/，商铺元800012000/建设情况：已封顶销售情况：已售完项目优势分析：位于思茅的中心区域，地段绝佳的。开发商的实力雄厚，开发经
14、验丰富。项目的包装策划做的好，使项目更具竞争力。项目劣势分析：在规划设计上采用的是口袋形的设计，只有一面邻街。项目名称：中国茶城财富广场项目地址：思茅市五一路开发公司：思茅恒昌房地产开发公司项目规模：50亩总建筑面积：67000（商业17000，住宅50000）销售价格：住宅14301640元/，商铺6600-18000元/建设情况：接近封顶销售情况：住房售完。商铺接近尾声。项目优势分析：项目地处市中心，交通动线完整。东西南北四个方向都以市政主干道相连。周边商业氛围浓厚。 项目劣势分析：商住一体的设计，居住环境不好。底框结构的设计使得住房房型不理想。采用多出入口的规划，小区的安全无法保证。小结总体来看，思茅的房地产发
