《房地产投资分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资分析.doc（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第1章 绪 论学习目标通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1房地产价值、价格的含义及其相互关系；2房地产投资的内涵、分类、影响因素；3房地产投资分析的概念、目标；4房地产投资分析的任务、方法、内容。导言房地产投资是国民经济发展的重要推动力，是人类财富的核心所在。何为房地产投资？房地产投资分析为房地产投资提供哪些帮助？在房地产投资分析中经常所用到的价值与价格有什么关系？这些构成了房地产投资分析的基础知识，也是本章将为你阐述的。1.1 房地产的价值与价格1.1.1 投资价值投资者在进行投资前，都会仔细研究投资对象，判断其是否会给投资者带来收益，评估其所具有的投资价值。投资价值就是投资对象预期的未
2、来收益的价值。房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。在具体评估房地产投资价值时，它可以理解为权益现值加上债务现值的总现值，其中债务现值是抵押融资总额，权益现值包括项目持有期内的预期税后现金流量的现值和持有期末处置物业所得收益的现值；也可以理解为潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格，其计算结果是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益而得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。房地产投资价值反映了投资者对某一房地产未来产生收益的能力的预测和判断，同时还反映投资者对房地产可能的持有期、销售价格、经营成本、税收情况、融资状况以及影响房地产投
3、资项目净利润的所有其他因素的推测与判断。投资价值不是一个现实而是一种预测，也不是一个唯一值。对于投资价值的判断，主要基于投资者对投资对象自身及未来市场的认知、预测，投资价值的确定更多地受制于投资者的个人因素，这些个人因素包括：投资者对投资对象未来产生利润或收益能力的预期；投资者对投资对象可能持有期的假定；投资者对投资对象销售价格的判断；投资者在个人所得税方面的不同；投资者融资前景的差异；投资者对市场其他投资机会的考虑；投资者对于风险的态度等。不同的投资者对未来经营收益的预期不同，所得税状况不同，对推迟消费意愿和承担风险的态度也不同。因此，就房地产而言，这进一步说明了不同的投资者对同一个房地产投
4、资价值的判断是不一样的。1.1.2 市场价值市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的假设前提是买卖双方对市场的认知程度、交易时的议价能力和交易时双方的地位都是相等的。市场价值是客观的、非个人的价值。国际评估准则中对市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”市场价值是房地产估价中常用的术语，一般认为是待估房地产在某一个时点众多市场交易主体各自认同的最可能交易价格的平均值。根据市场价值的定义，市场
5、价值应具有以下要素。第一，买方自愿。买方自愿包括两个含义：一方面不是强迫的，即具有购买动机，没有被强迫进行购买；另一方面没有特殊情况，即该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买。第二，卖方自愿。卖方自愿指卖方一方面不能急于出售，另一方面是不以投机为目的。卖方应当在进行必要的市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最佳价格出售资产。第三，公平交易。公平交易即买卖双方是对等的、平等的，是在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易。第四，资产在市场上有足够的展示时间。这是指资产应当以恰当的方式在市场上予以展示，以便让买卖双方能够充分地了解，把握资产的相关情况。第五，当事人双方各自
6、精明，谨慎行事。这是指双方都应把握市场，了解市场，合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，谨慎行事以争取在交易日为自己获得最佳利益。市场价值反映了组成市场的市场主体对被评估房地产效用和价值的综合判断，不同于特定市场主体的判断。1.1.3 投资价值与市场价值的关系某一物业的投资价值，是该物业某个具体的投资者（这里的投资者是广义的，包括消费者）基于个人需要或意愿，对该物业所估计或评价的经济价值。而该物业的市场价值，是该物业对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）所认同的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的
7、价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。投资价值与市场价值可采用相同的评估方法，但其中所选取的参数含义不尽相同。例如，投资价值与市场价值的评估都可采用收益法价值是未来净收益的现值之和，但在评估市场价值时，收益法中的还原率是与该物业的风险程度相对应的社会一般收益率（通常称为最低期望收益率），而在评估投资价值时，投资者所要求的最低点收益率可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格，说明值得购买；反之，说明不值得投资
8、购买。换一个角度讲，每个房地产投资者都有一个心理价位，投资价值可以被看成是这个心理价位。当市场价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。就投资价值与市场价值而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。不过，现实生活中，房地产估价人员为开发项目或置业项目进行投资价值的分析，提供房地产市场分析报告、房地产项目的可行性研究报告，也是常见的事。例如，政府举行土地使用权拍卖、招标出让，有意购买者可以委托房地产评估人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种投资价值评估。1.1.4 交易价格交易价格是指在房地产市场中买
9、卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。交易价格是由买卖双方通过议价过程决定的，与买卖双方对房地产市场的熟悉程度、对购买物的偏好以及购买时的心态、情绪和动机等都有密切关系。实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础，但随着两次交易时间间隔的延长，交易价格的重要参考作用便会下降。交易价格实质上是一个价格交易区间中的某一点。卖方在出售房地产时会设置一个卖价最低限，而买方在购买房地产时会设置一个买价最高限，最终的交易价格是卖价最低限与买价最高限之间的某一价格，低于卖价最低限或高于买价最高限都无法成交。由卖方最低价和买方最高价构成的区间就是价格交易区间。在房地
10、产交易过程中，买卖双方具有如下特点。第一，买卖双方对房地产销售价格的看法可能不一致。第二，买卖双方对房地产投资价值的看法可能不一致。第三，从卖方的角度看，投资价值是其所愿意接受的最低价格；从买方的角度看，投资价值是其所愿意支付的最高价格。在实际操作中，从卖方来说，只有当未来的交易价格大于投资价值时才会考虑出售；而对买方来说，只有当投资价值大于未来的交易价格时才会有意愿购买。因此，只有当买方所认为的投资价值大于卖方所认为的投资价值时，交易才会成功。由买方所认为的投资价值和卖方所认为的投资价值构成的区间就是交易区间。交易区间是由买卖双方共同决定的。从业主（即未来的卖方）角度考虑，根据剩余未来收益的
11、假设计算得出的投资价值（Vs），是卖方在物业交易过程所愿意接受的最低出售价格。低于这一下限，业主将拒绝出售。只有当业主认为最可能销售价格（Vp）大于其物业的投资价值（Vs）的情况下，交易才有可能发生；从潜在买方考虑，根据未来收益的假设计算得出的投资价值（Vs）是他所愿意支付的最高购买价格，而高于这一上限，买方将拒绝成交，只有在买方认为投资价值（Vs）大于最可能销售价格（Vp）时，交易才有可能发生，如图1-1所示。 图1-1 价值关系：交易区间但是，卖方和买方对该物业的投资价值的看法并不一致，在图1-1中，卖方认为该物业的投资价值为575 000元，而买方认为该物业的投资价值为610 000元。
12、而且双方对最可能销售价格的看法也不一致，卖方可能认为最可能销售价格可以达到590 000元，而潜在买方则可能认为这一价格为580 000元。如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值（Vs）必须大于卖方。买方所考虑的重点是他将要支付的最高价格，而卖方所考虑的重点是他可以接受的最低点价格。这二者的结合，构成了交易价格的可能区间。每一方都只知道价格间的一端，并且也都试图了解对方的另一端。如图1-1所示，实际成交价格将总是落在这两个极限之间（575 000610 000元）的某一位置。只有当买方所愿意支付的最高价格高于或等于卖方所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。至于到底在这一区间的哪一位置，将取
13、决于交易双方的议价能力和技巧，以及该种房地产是处于卖方还是买方市场。在卖方市场下，交易价格往往是偏高的；在买方市场下，交易价格往往是偏低的。1.2 房地产投资概述1.2.1 投资概述1投资及投资要素投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。从广义上来讲，用于投资的资源可以是各种生产要素，如资金、土地、人力、技术、管理、智力等；从狭义上来讲，用于投资的资源特指资金。投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。（1）投资主体即投资者，是指组织投资活动、筹集和提供投资资金、进行投资决策并实施投资的行为主
14、体。（2）投资客体即投资对象或标的物，如房地产、设备、技术、股票等。（3）投资目标是指投资活动要达到的目的和投资者的投资动机，一般而言，投资目标按其所反映利益的性质不同分为三类：反映经济利益的盈利性目标，是以资本的回收和增值为表象的；反映社会效益的社会性目标，是以社会综合效益为表象的；反映环境效益的环境性目标，是以投资环境的改善为表象的。其中，盈利性目标是投资的动力源。（4）投资方式是指投资过程或投资活动的运行方式，通常可分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指把资金直接投入建设项目，形成实物资产（房屋、设备、建筑地块等）或投入社会生产经营活动（商业、开发等）的投资；间接投资是指通过购置有价证
15、券（期货、债券、股票等）进行的投资。2投资的分类投资的分类有多种方式，一般按照投资与获得收益的方式、投资期的长短进行分类。（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。直接投资是将资金投入到实业中，通过购买、生产、销售实物产品或商品而获得投资收益。例如投资建厂、投资开发商品房。间接投资是将资金投放到金融市场上，通过收取股票股利、债券利息或获得资本利得而获得投资收益。在间接投资中，投资者得到的是利息或股利，经营者得到的是经营利润。投资者通过购买证券（如政府和公司的债券、公司股票等），转移了货币资本的使用权，将货币资本转化为证券所有权。投资人不直接运用这些资本从事生产经营。直接投
16、资所取得的资产一般为实物资产，而间接投资则取得金融资产。（2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。固定资产投资是指形成企业固定资产、无形资产和递延资产的投资。所谓固定资产是指使用年限超过一年、单位在规定标准以上，且在使用中保持其物质形态不变的资产，包括房屋、建筑物、机器设备、电子设备、运输及其他设备。无形资产是指可以为企业长期带来效益，却没有实物形态的资产，包括商标权、商誉、专利权、非技术权、著作权、土地使用权等。递延资产是不能全部计入当年损益，而应在以后若干年度内分期摊销的有关资本性支出，包括开办费、租入固定资产的改良支出、固定资产的大修理支出等。流动资金投资是指为了维持企业生产经营而投入的必要周转资金。所谓流动资金是指流动资产与流动负债的差额。应当指出，这里所讲的流动资产是指为了维持企
