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1、第五章房地产估价原则考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析本章最近几年考试一般在4-7分左右，分值不高，但是估价原则对于我们未来在估价专业活动中是非常重要的。估价原则要深入理解，有利于在案例分析中，纠错。单选多选判断2007题数1113分值1214考点估价原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则2008题数33分值33考点最高最佳使用原则、保险估价、谨慎原则2009题数2136分值2237考点谨慎原则、估价时点原则
2、合法原则估价时点原则2、合法原则2010题数2114分值2215考点最高最佳原则2谨慎原则估价原则的作用第一节房地产估价原则概述1.房地产估价原则的含义（了解）根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。房地产估价原则（六原则）（熟悉）独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则；谨慎原则2.房地产估价原则的作用（掌握）使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则估价目的
3、和价值类型不同，采用的估价原则可以不同【2010年真题】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）答疑编号5正确答案错误答案解析参见教材P153第二节独立、客观、公正原则首要原则独立、客观、公正原则（掌握）内涵，要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值；独立要求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰；客观要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；公正要求估价师要公平正直地
4、进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方；该原则要求估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制；房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避；估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。在估价操作层面估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机；估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值；估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。【2005年真题】房地产估
5、价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答疑编号5正确答案D答案解析参见教材P154 第三节合法原则（知识点多且细，没出现过考点）1.合法原则（掌握）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的。合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价
6、目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。（注意判断题）评估值一般都大于0，也有可能等于或小于0。（注意判断题，多选题）实践操作在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。房屋权属证书有两种：房屋所有权证、房屋他项权利证土地权属证书有四种：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明在依法判定的使用权利方面，应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、规章政策或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为0.在依法判定的
7、其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。估价所采用的技术标准和估价主体资格必须合法。【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。不得抵押的财产范围：土地所有权、集体土地使用权（法律允许的除外）、各类公益设施（注意区分：公益单位公益设施以外的其他财产为自身债务是可以抵押的）、产权不明有争议的财产（不“干净”）、依法被查封扣押和监督的财产。不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的房地产。（注意多选题）
8、法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。违法违章建筑物抵押无效法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证书；投资总额的25%、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件；形成房屋的要有房屋所有权证书。共有房地产需要共有人书面同意才能以抵押为估价目的的估价对象。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额评估尚未竣工，或竣工日（或合同约定的竣工日）起6个月内的抵押价值，扣除法定优先款时，应首先扣除拖欠工程款
9、。建设工程款包括人工、材料等实际支出，但是不包括承包人因发包人违约造成的损失。优先受偿权抵押权其他债权评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权转变成出让地时应缴纳的土地使用权出让金划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人才可优先受偿。（保护国家土地利益）【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用违法建筑和超期临时建筑不予补偿，其评估价值为0.被征收房屋产权性质一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准；性质、用途、面积不明时，由市县级政府组织有关部门对未登记的建筑物进行调查、认定和处理。有规定从规定、无规定依惯例、无惯例找专家
10、、专家不行找自己。法律依据有冲突时，“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”、“法律文本优于法律解释”、“强行法优于任意法”、“法不溯及既往”原则，解决法的适用冲突问题法律的效率等级：宪法法律行政法规地方性法规、部门规章、地方政府规章第四节估价时点原则估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。确定估价时点原则的意义：评估价值对应的时间，评估估价对象价值的时间界限。估价时点的确定在先，评估价值确定在后。评估现值的，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。
11、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。原因房地产市场是不断变化的，房地产状况也随时间变化，所以房地产价值和价格也随时间变化。价值与时间密不可分，每一个价值都对应一个时间，不存在没有时间的价值。估价时点与估价对象状况、房地产市场状况的五种组合估价时点估价对象状况房地产市场状况一般情况过去（回顾性估价）过去过去对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价现在过去现在房地产损害赔偿和保险理赔；房屋征收估价现在最常见，也包括在建工程估价未来评估期房的价值未来（预测性估价）未来未来如房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据，特别是预估房地产未来开发
12、完成后的价值【2008年真题】某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去答疑编号5正确答案C答案解析参见教材P162-163 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。【2007年真题】A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日答疑编号5正确答案C
13、答案解析参见教材P161 第五节替代原则替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。市场上各个经济主体的理性行为，导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近。替代原则的运用估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，可以用这些价格来推算出估价对象的价格。不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵掣。任何估价方法的结果，都需要放到市场中去衡量是否合理。市场法的理论基础就是替代原则，收益法中的客观收益、成本法中的客观成本、假设开发法中的后续开发必要支出和应
14、得利润，都依据替代原则求取。第六节 最高最佳利用原则1.最高最佳利用的内涵：指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。（一般会根据上述内容设计多项选择题）合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原则【2010年真题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上许可答疑编号5正确答案D答案解析产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P1
