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1、站前路融资方案本文由口天之井贡献粤海铁路儋州站站前路项目融资方案2011年4月20日粤海铁路儋州站站前路起点K0+000 工业大道终点 K4+828.364 那洋公路站前路长度4.841公里路线起点： 路线起点：工业大道路线终点： 路线终点：那洋公路起点以 形平交接上工业大道 起点以T形平交接上工业大道 24米宽城市次干道） 米宽城市次干道 （24米宽城市次干道）终点以 终点以T形平交接上那洋公路 NK4+180（24.5米宽一级公路) 米宽一级公路 NK4+180（24.5米宽一级公路)项目建设估算总投 32481. 62万元 万元， 资 32481 . 62 万元 ， 其 中工程费用237
2、27 23727. 中工程费用 23727 . 01 万 元 ， 其 他 费 用 6348.57万元 万元， 6348 .57万元，预备费 用2406.05万元。 项目建设期为18个月。 项目建设期为18个月。 18个月 该项目已经完成立项、 该项目已经完成立项、 可行性报告审批、 可行性报告审批、勘 察设计招标工作。 察设计招标工作。政府举债融合BT模式 政府举债融合 模式融资模式城投自主经营建设道路（一）BT模式 模式（1） 项目总投资及资金筹措 项目估算总投资32481.62万元，其中市政府安 万元， 排资本金4500万元，余27981.62万元资金来源采用 万元， BT模式引入项目公司
3、来投入。 BT模式引入项目公司来投入。 模式引入项目公司来投入市政府授权城投承BT/ BT诺 函 验 收 完 工 移 交投承诺函根据土地利用总体规划及项目建设总投入，在道路两旁或指定区域 划出等值土地从项目建设期始在三年内每年分次出让。 所得出让金可在三天内由土地基金账户支付给项目公司抵偿部分工 程总价款，直到支付完项目公司总投入为止。-返回（3）财务效益评价项目总投入(1)资本金4500 4500万元； 4500 (2)项目公司投入27981.62 27981.62万元； 27981.62 (3)项目公司投入需支付资金成本： 2686.24万元(注：以银行同期贷款 利率6.4%，18个月核算
4、。); (4)给予项目公司投资回报率5%： 2453.43万元； (5)城投回报率3%：920.03万元； (6)需支付建设方总资金 需支付建设方总资金 32201.26万元; =(2)+(3)+(4) =32201.26 32201.26 项目总投入37621.29万元 =(1) +(5)+(6) 项目总投入土地收入1、土地出让金 土地出让金。1200亩土地分3 土地出让金 年内出让，扣除相关税费，则实 际留用土地出让金为50316.18万 元。 2、土地征收成本 土地征收成本。1200亩12 土地征收成本 万元亩=14400万元 。 3、土地实际产出 50316.18万 土地实际产出： 土
5、地实际产出 元- 14400万元=35916.18万元；则配套1200亩土地实际余留出让 金35916.18万元能够覆盖用于支付项 目公司总资金32201.26万元（不含政 府配套4500万元）（4） BT模式优缺点优缺点对比 可充分筹集社会资金、减缓政府建设资金压力。 可充分筹集社会资金、减缓政府建设资金压力。 优点 建设资金可迅速组织到位，城市面貌将得到快速改变。 建设资金可迅速组织到位，城市面貌将得到快速改变。缺点从项目建设期到土地完全出让时间约3 从项目建设期到土地完全出让时间约3年，资金周转 期比较短，短期面临用土地基金还债压力大。 期比较短，短期面临用土地基金还债压力大。-返回（二
6、）城投自主经营建设道路（1）拓宽道路征地面积 路面原先设计宽40，根据市委市政府的指示，中间增加20 路面原先设计宽40，根据市委市政府的指示，中间增加20宽度做绿 ，根据市委市政府的指示 化与退红线（不需占用用地指标），则道路征地宽面建议可增加至100 化与退红线（不需占用用地指标），则道路征地宽面建议可增加至 ），则道路征地宽面建议可增加至100 ，余留40米招拍挂至市城投公司名下，城投可采取滚动投入的方式开 余留40米招拍挂至市城投公司名下， ，余留 米招拍挂至市城投公司名下 发道路两旁两层铺面经营销售还本付息。 发道路两旁两层铺面经营销售还本付息。（2） 操作方式项目建设 投 入 城投
7、 资金 名下土地招拍挂 一级土 地市场抵押 银行转让或开发经 营还本利息（3）财务效益评价项目总投入道路建设总投入： 道路建设总投入：土地收入1、静态产出：1200亩土地一次性 静态产出： 出让，扣除相关税费，实际留用出 让金为46128万元，扣除土地成本 （1200亩12万亩）=14400万元， 余留31728万元，足于覆盖项目建 设所需贷款资金及利息共30528万 元。 2、动态产出：以动态产出核算， 动态产出： 1200亩土地实际留用土地出让金为 57598.71万元，扣除土地征收成本 （以12万元每亩核算）14400万元， 则片区土地出让产出为43198.71万 元，,能够覆盖银行贷款
8、本息及财 政投入资金共34509.62万元。39009.62万元 =8481.62万元（本金）+24000万元（银行贷 款）+（24000万元8年银行贷款 利息）6528万元（注：其中宽限 期1.5年不还本付息，余6.5年还 本付息，不含未来利率调整）。利润： 利润：4189.09万元 万元 投入产出率： 投入产出率：110.74% 利润率： 利润率：10.74%（4） 优缺点优缺点对比 减少了政府财政负担，由城投公司经营土地还本付息。 减少了政府财政负担，由城投公司经营土地还本付息。 优点 有利于融资平台按照国务院和省政府相关规定规范持 续经营。 续经营。 操作手续繁杂。土地挂牌城投需走程序
9、多，遇到障碍多， 操作手续繁杂。 花费时间长。 融资前景黯淡。国务院收紧信贷，特别是对融资平台公 融资前景黯淡。 缺点 司的融资管理，使得部分商业银行已经开始采用选择性 地抬高利率的贷款方式，融资前景暗淡。且目前市城投 公司负债率已超过75%，如果没有新的资产注入，已经 不具备融资条件。 -返回1.市里如对县域城镇基础设施建设项目剩余20000万元资 1.市里如对县域城镇基础设施建设项目剩余20000万元资 市里如对县域城镇基础设施建设项目剩余20000 建议一 金不安排项目用途的情况下， 金不安排项目用途的情况下，建议采用第二种方案即调整已 贷款资金投入项目建设。 贷款资金投入项目建设。建议
10、二2. 如市里对县域城镇基础设施剩余20000万元安排其他用途， 如市里对县域城镇基础设施剩余20000万元安排其他用途， 20000万元安排其他用途 建议采用BT模式，可尽快启动项目建设。 建议采用BT模式，可尽快启动项目建设。 BT模式3.之前两个建议如都不可行， 3.之前两个建议如都不可行，市政府可采取划拨土地注入城投 之前两个建议如都不可行 建议三 的方式，使城投资产负债率下降到60%以下，促使城投符合银行贷款 以下， 的方式，使城投资产负债率下降到60%以下 基本准入条件，城投充分发挥融资平台的优势努力争取银行贷款资金。 基本准入条件，城投充分发挥融资平台的优势努力争取银行贷款资金。
