房地产企业销售物业的核算cdpl

《房地产企业销售物业的核算cdpl》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业销售物业的核算cdpl（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产企企业销售售物业的的核算第一节销销售收款款的核算算 房地产产行业与与其他行行业最大大的区别别在于预预售制的的存在。一一般行业业都是在在交付产产品的同同时收取取销售款款，而房房地产企企业的销销售收款款是在产产品建造造过程中中实现的的，这是是房地产产企业与与其他行行业企业业最大的的不同。这这就产生生了一个个问题，即即销售收收款与销销售收入入并不在在一个时时点，销销售收款款在前，而而销售收收入在后后。因此此，对于于房地产产企业来来讲，销销售收款款的核算算与销售售收入的的核算是是两个不不同的概概念，核核算的方方法也各各不相同同。房地产企企业的销销售收款款包括以以下内容容： 会员费及及诚意金金；销

2、售定金金； 预售款。 一、会员员费及诚诚意金的的核算 (一)会员费费及诚意意金的概概念 会员费费、诚意意金是在在签订“商商品房认认购协议议书”之之前收取取的款项项，最终终退还给给客户或或转作购购房款。 按照国国家关于于商品房房预售的的有关规规定，商商品房认认购协议议书要在在房地产产企业取取得政府府行政主主管部门门核发的的商品房房预售许许可证以以后才能能够与客客户签订订，也就就是说，房房地产企企业收取取的会员员费和诚诚意金是是在企业业预售之之前收取取的款项项。这部部分款项项因为没没有预售售证的支支撑，其其约束性性很低，购购房者可可随时收收回此款款项。 (二)会员费费及诚意意金的账账务处理理 由于

3、会会员费及及诚意金金的非约约束性，不不能将其其作为预预收款项项处理，而而应作为为企业的的应付款款处理。 会员费费、诚意意金在“其其他应付付款”科科目下核核算，房房地产企企业可根根据实际际情况设设置明细细科目进进行辅助助核算，以以满足管管理的需需要。该该科目贷贷方核算算收到的的上述款款项，借借方核算算退还的的款项或或转入“预预收账款款”等科科目的款款项。 【例661】 中联联房地产产公司开开发的项项目，预预计在220099年9月月份能够够取得商商品房预预售许可可证，并并计划于于取得该该证后马马上开盘盘销售。中中联公司司为了做做好销售售开盘前前的准备备，于220099年8月月7日开开始收取取有购买

4、买意向客客户的诚诚意金，诚诚意金为为每套商商品房22万元，当当日共收收取诚意意金1000万元元。中联联公司根根据有关关原始凭凭证，编编制会计计分录如如下：借：银行行存款 100000000 贷：其其他应付付款诚意金金 100000000 中联公司司于9月月10日日正式开开盘销售售，当日日退还诚诚意金220万元元，有部部分诚意意金客户户签订了了商品房房认购协协议，这这部分客客户原交交付的440万元元诚意金金转为商商品房销销售定金金。中联联公司根根据有关关原始凭凭证，编编制会计计分录如如下：借：其他他应付款款诚诚意金 60000000 贷：预预收账款款销销售定金金40000000 银行存存款 22

5、000000 (三)会会员费及及诚意金金的管理理 房地产产企业在在收取会会员费及及诚意金金之前，必必须以协协议或其其他方式式明确退退还时不不计利息息。收取取会员费费及减意意金时只只能开具具收款收收据，不不能开具具商品房房预售款款发票和和商品房房销售结结算发票票。 退回会会员费及及诚意金金时，房房地产企企业在退退款业务务操作过过程中要要审核是是否符合合协议约约定，确确认客户户手中的的会员卡卡、协议议书、收收款收据据等是否否已经收收回。二、销售售定金的的核算 (一)定定金的概概念 定金是是在签订订商品房房销售(预售)合同之之前收取取的款项项，在销销售合同同签订后后转作购购房款，如如果客户户在协议议

6、规定的的期限内内不签订订购房合合同，房房地产企企业一般般情况下下将不再再退还客客户已经经缴纳的的定金。 (二)定金的的账务处处理 房地产产企业收收取的定定金，是是在企业业已取得得预售房房许可证证并已与与客户签签订商品品房认购购协议基基础上收收取的款款项，从从实质上上，它属属于销售售款的一一部分。因因此，定定金应视视同收取取购房款款，在“预预收账款款”科目目核算。 房地产产企业收收取销售售定金时时，借记记“银行行存款”科科目，贷贷记“预收账账款销售定定金”科目。房房地产企企业与客客户正式式签订商商品房预预售合同同时，按按转出销销售定金金的金额额，借记记“预收账账款销售定定金”科目，贷贷记“预收账

7、账款销售款款”科目，如如果客户户违反认认购协议议的规定定，未能能最终签签订商品品房预售售合同，按按不再退退还的定定金的金金额，借借记“预收账账款销售定定金”科目，贷贷记“营业外外收入”科目。 【例662】 中联联房地产产公司于于9月220日共共收取销销售定金金50万万元，按按照双方方认购协协议的规规定，99月300日，房房地产企企业与其其中部分分客户正正式签订订了商品品房预售售合同，这这部分客客户已交交付的销销售定金金为300万元。中中联公司司根据有有关原始始凭证，编编制会计计分录如如下： (1)收取销销售定金金时。借：银行行存款 50000000 贷：预预收账款款销销售定金金 5000000

8、0 (2)签签订商品品房预售售合同时时。借：预收收账款销售售定金 30000000 贷：预预收账款款销销售款 30000000 (三)销销售定金金的管理理 房地产产企业在在收取定定金之前前，必须须和客户户签订商商品房认认购协议议书，在在协议中中要明确确约定超超过一定定期限后后定金不不予退还还的条款款。 收取定定金时，视视同收取取购房款款，开具具票据(商品房房预售款款发票)，但票票据上要要明确注注明收取取定金字字样。三、预售售款的核核算 (一)预预售款的的概念 预售款是是指房地地产企业业在所售售房屋未未竣工前前收取的的商品房房销售款款，属于预收收性质的的款项。而而相对应应的，销销售款是是指房地地

9、产企业业在所售售房屋已已经竣工工后收取取的商品品房销售售款。这这里所说说的预售售款和销销售款均均包括银银行发放放的按揭揭贷款。 对所售售房屋未未竣工前前收取的的预售款款，房地地产企业业应开具具商品房房预售款款发票。对对在竣工工后收取取的销售售款，房房地产企企业应开开具商品品房销售售结算发发票。 (二)预售款款的账务务处理 虽然预预售款和和销售款款收取的的时间不同，但但所有房房屋销售售款项，包包括预售售款和销销售款，都都必须先先通过“预预收账款款”科目目进行核核算，以以保证销销售过程程收入数数据的完完整。 “预收收账款”科科目核算算按销售售合同约约定应收收取的售售房款，销销售过程程中收取取的其他

10、他款项，不不管是什什么性质质以及税税收如何何处理，都都不在此此科目下下核算。该该科目按按照不同同的项目目、分期期、业态态、楼栋栋、房号号等设置置核算项项目。 该科目目贷方核核算实际际收到的的售房款款、工程程款抵房房款转入入的房款款、因换换房从其其他房源源转入的的房款等等，其中中也包括括银行发发放的按按揭贷款款。借方方核算结结转的销销售收入入。销售售退款、更更名和换换房等统统一在贷贷方核算算。 房地产产企业在在进行账账务处理理时，要要注意相相关资料料的完整整性，包包括银行行进账单单、POOS机小小票、发发票记账账联、各各种与交交款方式式相关的的证明文文件、销销售换房房审批表表、销售售退房审审批表

11、、销销售更名名审批表表等。 【例663】 中联联房地产产公司99月300日从销销售定金金转入预预售款330万元元，另外外收取客客房预售售款8000万元元。该项项目于220099年122月份竣竣工。中中联公司司当月结结转收入入50000万元元。中联联公司根根据有关关原始凭凭证，编编制会计计分录如如下： (1)销售定定金转入入时。借：预收收账款销售售定金 30000000 贷：预预收账款款销销售款 30000000 (2)收收取预售售款时。借：银行行存款8800000000 贷：预预收账款款销销售款8800000000 (3)竣竣工入住住时。借：预收收账款 5000000000 贷：主主营业务务收

12、入 5000000000 (三)预预售款的的管理 房地产产企业在在对预售售款进行行管理时时，应重重点做到到以下几几点： 在收取取房款前前，必须须签订商商品房销销售(预预售)合合同，不不能收取取无合同同房款。 设立“销销售台账账”，在在签订合合同和收收取房款款等环节节详细登登记相关关房源信信息、客客户信息息和交款款过程信信息。 四、销销售更名名、销售售退房、销销售换房房的核算算 房地产产企业在在销售过过程中，可可能会存存在销售售更名、销销售退房房、销售售换房等等业务，这这部分业业务的会会计处理理也是房房地产企企业销售售核算的的重要内内容之一一。(一)销销售更名名的核算算 1销售售更名的的概念 销

13、售更名名是指在在商品房房预售阶阶段，原原购买人人将所购购买的商商品房转转让给新新的购买买人的行行为。 这里需需要说明明的是，只只有在商商品房预预售阶段段才存在在销售更更名的问问题，因因为预售售阶段商商品房还还未竣工工交付，也也就是我我们通常常所说的的期房，对对房地产产企业来来讲，还还未确认认为销售售收入，因因此，可可以进行行销售更更名的操操作。如如果商品品房已经经交付，就就不能采采用更名名的方式式，而应应该进行行商品房房转让，原原购买人人与新购购买人之之间进行行转让，与与房地产产企业是是不相关关的。 2销销售更名名的账务务处理 按照规规定房地地产企业业应收取取更名费费的，应应按收到到的更名名费

14、，借借记“银银行存款款”、“库库存现金金”等科科目，贷贷记“营营业外收收入”科科目。 同时，发发生销售售更名时时，应单单独编制制会计分分录反映映，按已已交房款款，在“预预收账款款”科目目贷方作作相反登登记，直直接从原原客户“预预收账款款”科目目贷方红红字转入入新客户户“预收收账款”科科目贷方方。摘要要注明“更更名为”字字样。 3销销售更名名的管理理 在商品品房销售售(预售售)合同同备案之之后，原原则上不不能办理理销售更更名，确确需办理理的，必必须在政政府相关关部门更更名手续续办妥之之后才能能办理。房房屋交付付人住后后不能办办理更名名手续。 如果更更名时按按揭贷款款已经发发放，必必须在按按揭事项项处理完完毕后办办理更名名手续。(二)销销售退房房的核算算 1销售售退房的的概念 销售退房房和销售售更名一一样，只只是局限限于商品品房预售售阶段的的业务。商商品房已已经竣工工并交付付给购房房人后发发生的退退房业务务不属于于这里所所说的销销售退房房。2退房房的账务务处理 购房者者在商品品房预售售阶段发发生退房房时，按按购房者者原交付付的房款款金额，登登记“预收账账款”的贷方方红字，按按收取的的罚款等等金额，贷贷记“营业外外收入”科目，按按实际退退回的销销售款，贷贷记“银行存存款”、“库存现现金”等科目目。