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1、毕 业 设 计（论 文）题 目房地产股票投资分析姓 名学 号所在学院专业班级指导教师日 期2012年5月28日房地产板块股票投资价值分析 摘 要随着市场投资理念逐步转向价值投资，上市公司基本面的变化将更受关注。房地产行业作为我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，房地产板块股票具有重要的研究意义。本文运用因子分析法对我国房地产板块67支股票的投资价值进行评价，从2009年第一季度财务报表中的十二个主要财务指标提取了公司规模因子、每股价值因子、盈利能力因子和增长能力因子四个具有一定含义的因子，然后根据每支股票的四个因子得分及综合因子得分情况作出综合评价，并根据每支股票的因子得分情况综合排序，用于比较
2、67家房地产板块股票的投资价值。为投资者和市场各参与主体有效把握房地产板块上市公司及其投资价值提供借鉴。关键词：因子分析；房地产板块；股票；投资价值Abstract Value pursuing investors pay attention to the accounting and financial report of listed companies. The real estate industry as an important pillar of our country at this stage and consumption of hot industries, real e
3、state, stock plate has an important significance of the study. Using factor analysis, this paper evaluates the value of investment of 67 listed companies on the real estate section in China. From the 12 major financial indicators in these companies the first quarter of financial statements in 2009,
4、4 factors as the size of extracted factors, factor value per share, profitability factor and increase the capacity factor that have certain meanings are extracted, and then according to the factor scores results of each stock, we make a comprehensive evaluation, rank their comprehensive performance,
5、 and compare various values of real estate stock. Provides for the investor and the market each participation main body effective assurance real estate tectonic plate To be listed and the value of each contribution uses for reference.目 录摘 要1Abstract1第一章 引 言3第二章 问题和方法的提出3第三章 因子分析法对房地产板块股票的评价分析43.1因子模
6、型43.2原始指标及样本的选取53.3因子分析73.4主因子得分对房地产板块股票的评价分析103.4.1公司规模因子分析113.4.2每股价值因子分析113.4.3盈利能力因子分析123.4.4增长能力因子分析12第四章 房地产板块股票综合评价分析134.1房地产板块股票因子综合得分排序134.2个股评价分析13第五章 结束语16参考文献17致 谢18第一章 引 言房地产行业素有国民经济晴雨表的比喻，在全球金融危机侵袭的今天，我国房地产市场的走势也势必受到制约和影响。国际金融风暴肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。导致国内股市、
7、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑。面对如此情况，我国政府积极应对，及时的为解决金融危机所带来的问题出台了多项相应的措施，并进行适当的宏观调控，以保持国民经济的健康发展。我国房地产市场仍处在持续发展阶段，与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，这是我国住房市场快速发展的重要基础，其中除了少数低收入群体需要政府提供保障性住房外，还有诸如刚步入社会的年轻人和房产投资者等类型的住房需求者要依靠住房市场。在这样的背景下，房地产行业已成为我国现阶段重要的支柱产业和消费热点。由此房地产板块上市公司的业绩表现成为了众多机构以及个人投
8、资者关注的焦点，对广大投资者来说，随着新的房地产企业上市和原有的上市房地产公司的业绩不断改善，中国股市的房地产板块充满着投资机会。第二章 问题和方法的提出投资价值分析即评估一个公司的内在价值，认识价值是一切投资活动的依据和前提。房地产上市公司投资价值分析应该是一个理论研究和实践应用相结合的过程，房地产行业具有投资周期长、投入资金巨大、资金供应链长,从而有投资收益高、投资风险大的特征，这使得投资者在进行房地产上市公司投资选择时倍感困难。同时其股票信息虽可通过财务报表中的财务数据来反映，而财务报表中指标繁多，涉及内容分散，直接分析难以抓住要点。要正确地进行股票投资价值分析，必须运用科学而完善的统计
9、分析方法。截止目前，如何对房地产板块上市公司股票的投资价值做出科学有效的判断和评价，为投资选择提供帮助和建议，各界尚未有统一的行之有效的方法，各阶段性研究都存在一些不足和局限性。本文以此作为出发点，对房地产板块股票投资价值分析方法进行研究和讨论。1本文选取了沪深两市中主营业务为房地产的上市公司作为研究对象，为了综合的评价房地产上市公司的业绩，为投资价值分析做好准备，我们需要考虑多个指标，虽然较大的样本和多个变量会提供比较充分的信息，但会使分析变得更为复杂；而且，有些指标存在一定的相关性，这样会在给各指标赋权重时出现一定得偏差，针对上述情况，可以采用统计分析方法中的因子分析法。运用因子分析对67
10、家房地产上市公司的财务报表数据进行分析，得到了反映公司规模、每股价值、盈利能力以及资本增长能力的四个因子。上市公司的这四个因子是反映上市公司当前安全、获利情况、可持续的发展能力和成长能力的重要指标, 是投资者进行正确的投资决策、保证投资资金安全、获得预期投资收益的重要依据。利用其包含的绝大部分反映股票之间差异的信息，通过对这四个因子的分析，获得了对各家房地产上市公司规模、每股价值、盈利能力以及资本增长能力的认识。而后，利用因子分析结果建立了综合评价模型，力图找出重点要点决定因素，并对各上市公司之间在经营管理盈利能力等方面的差异和优劣进行比较，为进一步对各上市公司股票投资价值作出判断和评价。第三
11、章 因子分析法对房地产板块股票的评价分析因子分析（Factor Analysis）能够在面对诸多具有内在相关性的变量时，根据相关性的大小将原始变量分组，使得同组内变量间的相关性较高，但不同组之间的变量相关性较低。每组变量代表一个因子，它可以反映问题的一个方面。通过几个主因子的方差贡献率作为权重来构造综合评价模型，能够简化众多原始变量及有效处理指标间的重复信息。所以评价结果具有很强的客观合理性，能够快捷准确的分析解释上市公司的投资价值。3.1因子模型设有m家房地产板块上市公司，每个公司都观测n个经营业绩指标。将原始观测指标变量记为 =（）,标准化处理后的变量向变量记为=（）。设原公共因子变量记为
12、，经过转化后的公共因子变量记为（pn）。设：（1）=（）是可观测的指标值，其均值向量E（y）=0，协方差矩阵D（y）=，且协方差矩阵和相关矩阵R相等。（2）=（）（pn）是不可观测的变量，且均值向量E（）=0，协方差矩阵cov（）=I，即向量的各个分量是相互独立的。（3）=（）与相互独立，且E（）=0，的协方差阵=，即的各分量之间也是相互独立的，则模型称为因子模型，模型的矩阵形式为=A+，其中A=。模型中的称为公共因子，称为特殊因子对应于向量的分量所特有的因子。主因子一般对的每一个分量都有作用，而只对起作用。矩阵A为待估的系数矩阵，称为因子载荷矩阵，其中的元素称为因子载荷。 因子载荷矩阵A中第
13、j列元素的平方和，j=1，p称为主因子对x的贡献，即表示对各个变量所提供的方差贡献率的总和，通常用它来度量主因子的相对重要性。求出主因子之后，如果各个主因子的典型代表量不是很突出，还需要通过适当的方法进行因子旋转，以求出新的具有较好解释能力的主因子。23.2原始指标及样本的选取如何判断一个上市公司是否具有投资价值，关键是看该公司的公司情况和基本面情况。其中，盈利能力和成长性是支持股价的长期因素，而经营业绩良好的公司其股本的扩张能力也应较强。所以在上市公司财务指标中，综合分析各财务指标的涵义及其对评价上市公司价值的影响之后，按照系统性、典型性的原则，依能反映上市公司资本以及收益情况为标准，选取了
14、上市公司财务报表中12个重要的财务指标（见表1）。表1 所选财务指标名称 （单位）名称 （单位）总股本 (，股)主营业务收入 (，元)主营业务利润 (，元)利润总额 （，元)每股收益 (，元)每股净资产 (，元)净资产收益率 (，%)资产报酬率 (，%)主营业务收入增长率(，%)净利润 (，元)资产总计 (，元)市净率 (，%)根据中国证监会对房地产上市公司的定义及分类标准，选取所有主营业务为房地产经营与开发的上市公司作为本文的研究总体。由于部分上市公司虽涉及房地产经营与开发，但不是其主营业务，主营业务收入指标中还有其他公司业务相关业务的收入，所以不作为本次研究的研究对象；并且多支同时拥有A股
15、和B股的股票由于上市公司的A股和B股在公司财务指标上是一致的，故本文在上市公司同时出现A股和B股时，只选取A股为研究对象；这其中有5支“ST”股（Special Treatment，该政策针对的对象是出现财务状况或其他状况异常的上市公司），除“*ST中房”、“*ST珠江”、“*ST高新”外，“ST兴业”、“ST 达声”的财务指标中每股净资产为负，说明财务方面存在问题，应对这些股票采取个案分析处理。因此，在剔除以上“ST”股票后，选择余下的67支房地产板块股票作为样本进行研究。本研究的原始数据主要来自WIND资讯数据库、国泰安CSMAR系列研究数据库系统，最终财务数据来源于长城证劵闪电版发布的截止时间为2009年3月31日的各家样本公司经审计后公布的2009年一季度财务公报。所进行因子分析各步均由统计软件SPSS13.0操作完成。接下来对原始数据记= i=1，2，67，j=1，2，12，为第i支股票第j个指标值。为避免原始数据量纲及数据值差异过大带来的影响，对各指标数据做
