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1、*”商住小区项目开发可行性研究报告目 录一 、总论1 项目背景 2 可行性研究结论 3 存在问题及建议 二 、项目概况1 项目概况2 投资的必要性3 项目开发方案三、 市场分析1 地域概况2 区域房地产住宅市场分析3 中山商品住宅价格走势4 竞争分析5 市场定位四、项目实施进度安排1 项目实施的各阶段2 项目实施进度表五、 投资估算与资金筹措1 资金筹措2 投资使用计划六、 财务分析1 生产成本和销售收入估算2 项目资金投入及效益估算七、 可行性研究结论与建议1 研究结论与2 建议*商住小区项目开发可行性研究报告一、总论（一） 项目背景1项目名称：*商住小区2 开发单位概况： *房地产发展有限
2、公司是*中山市房地产项目开发的新成员。公司成立于2006年4月，现有管理人员10人，其中中级职称2人，资深房地产管理人员6人，他们均具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验。同时公司拥有丰富的土地资源，实力雄厚，有能力独立开发大型房地产建设。3 可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）住宅设计规范（3）住宅建筑设计标准（4）城市道路绿化规划及设计规范（5）建设项目选址意见书（6）黄圃房地产市场环境的调查数据（二） 项目可行性研究的结论本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。（三） 存在问题及建议经对本项目的详细分析及对当地市场的仔细调查，本着成本-效益的原则，作出如
3、下建议：1、市场价格波动是不可控因素，应进一步对市场进行分析研究，准确的市场定位，会使销售事半功倍；2、成本投入是自控因素。成本虽处于相对刚性，仍应加大力度进行成本控制。在不影响整体功能的情况下可适当选用替代材料。3、在成本范围内，对各项构成作适量的调整，营造出二至三个在当地具有优势的特点，促进销售。二、项目概况（一）项目概况1、地块位置：地处*。*位于本案北侧，南面是*宿舍区，西紧邻新明路，东面有500米为发电厂。地块邻近*中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多、医院等公共设施相距不远。位于此地生活方便而多彩。2、建设规模与目标：土地面积：125
4、亩（约83000平方米）容积率：2.11建筑面积：16.3万平方米，其中住宅占14万平方米，商业占1.5万平方米，其它占0.8万平方米计划总户数约1200户，预计容纳4200人建筑密度：38% 绿化率：30%开发周期：3至4年3、 围环境与设施（1） 步行约2分钟可至公交车站；（2） *超市以及*等消费场所均几分钟路程内；（3） *村位于本案东侧（4）本案南面为*厂宿舍区（二）项目投资的必要性1、项目建设有利于我公司在*市房地产市场的进一步开拓发展。公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托优惠政策及政府支持。通过本项目的开发，开拓*及周边区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进
5、一步树立企业在中山房地产业界的形象。2、项目的建设符合*市大力发展乡镇建设的精神 3、由于地区可开发土地日益减少，本项目符合集中开发的原则。 土地资源不可避免地日益减少，充分合理地利用有限的土地资源是当今房地产开发和发展的原则。4、项目开发优势所在 地理位置优越，项目所处位置在*商业中心附近的新糖区*生活区旁，本来已经有较多的人口资源，而且中山糖厂过去有名的大型国有企业，使该地区知名度较高。（三）项目开发方案本项目占地共125亩，按工程开发进度估算，可在三年左右完成。结合地块的地理位置，附近的配套等情况以及周边已经开发的小区定位售价，本小区价格定位应处于20002500元/M2之间；按客户群的
6、收入消费特点其首期支付房款的承受能力应在46在万之间，由此推算套型建筑面积在70125M2之间。建筑风格确保与整体环境相协调，不仅与时代潮流相吻合，更主要有自己鲜明的个性特色，提倡自然、简洁、和谐的建筑。建筑标准应保证达到优良工程，并建成一流的智能化安全社区。园林环境也是置业不可决少的因素。针对*周边园林较少的现状及本地块条件，本小区园林设计应从广从细布置，以增加楼盘的卖点、促进销售。#本项目建筑类型：以多层（A、B 、C型）为主干，中部布局（D型）小高层住宅。整个小区外观上错落有致，2.11的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：多 层：A型24栋、B型16栋、
7、C型8栋小高层：D型9栋3、目标市场定位项目销售目标群如下：（1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；（2）周边高校的教师以及工作者；（3）欲改善居住条件的置业者；（4）政府及企事业单位中层以上管理干部；（5）外地来的经商者。（6）其它三、市场分析1、地域概况*地处中山市最北部，西北与佛山市顺德区为邻，东北与广州市番禺区隔河相望，居“珠三角”西岸都市圈发展核心板块，与广州、深圳、佛山、江门、东莞、珠海、香港、澳门八大城市同在一小时生活圈内。全镇土地面积83.6平方公里， 户籍人口8万多，外来人口5万多，辖12个村民委员会和4个社区居委会，是全国首个中国食品工业示范基地和中国腊味食品名
8、镇、国家卫生镇、全国首批工业卫星镇、全国亿万农民健康促进行动示范乡镇、全国亿万农民健身活动先进镇、全国计划生育宣传工作先进单位、广东省文明镇、广东省农副产品深加工专业镇技术创新试点、广东省民族民间艺术之乡、中山市工业强镇等。黄圃镇是中山北部的工业重镇，工业体系比较齐全，拥有工业原材料、服装、食品、鞋业、家电、化工、机械、建材、塑料五金、船舶制造等行业，多项产品荣获国家部优、省优称号，产品远销美国、英国、加拿大、东南亚等20多个国家、地区以及国内多个省、市。近年来，黄圃镇外资企业、民营企业发展迅猛，目前拥有各类工业企业700多家。其中外资企业30多家，引进利用外资1.5亿美元，客商来自芬兰、法国
9、、印尼、日本、洪都拉斯、新加坡及港、澳、台等国家和地区。奥托昆普铜管（中山）有限公司是芬兰奥托昆普集团在亚洲地区的第一家铜管生产厂，1995年落户黄圃，现已成为国内最主要的热交换铜管供应商，产品同时销往美国、欧洲及东南亚等国家。2005年，黄圃镇实现工业产值101.7亿元，税收收入3.68亿元，分别增长46.68%和51.2%，增幅双双位居中山市第一。2、区域房地产住宅市场分析（1）地区房地产发展概况 过去，由于黄圃镇的总体规划相对滞后及经济发展较缓慢，以及当地居民喜欢自己买地或利用村分配的宅基地建房，该镇房地产市场发展处于停滞状态。这几年该镇经济尤其是工业的快速发展，不仅带动了众多外来人员在
10、黄圃落户工作，还极大地提升了当地居民的收入等，而随着黄圃镇2004年至2020年总体规划方案颁布实施、当地居民居住观念转变等，该镇房地产业发展呈现出极好的发展趋势。在2004年广东顺景实业发展有限公司进驻开发“顺景状元居”后，近两年来房地产业呈快速、活跃发展势头。目前，除占地面积1.07公顷的“顺景状元居”和占地面积0.67公顷的“康怡居”已建成入住外，还有46家房地产公司正准备在该镇投资兴建用地面积为4.6721公顷的大型楼盘。（2）建筑类型#中山市（地区）住宅类建筑其类型现状：多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前
11、市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的区域，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于东凤的“逸湖半岛”开盘，工程推出了数栋带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。3、中山商品住宅价格走势2005年市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度高档物业依然保持
12、3600元/。4中山市主要商品住宅楼盘2005年销售大势1) 市场整体活跃，楼盘销售顺畅在价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。2) 名家操盘实力大增目前，中山市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。3) 小高层住宅将呈现规模进入市场的趋势土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，中山市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之
13、发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。4)消费者的购房行为渐趋理性随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40，价格为36.85，环境为22.96，交通为6.47，其它因素的被选率为0.93，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。4) 价格及指数2005年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。2003年
14、的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增长52%，其中，存量房买卖成交12999起，占总成交量的61.55%。全市房地产交易面积247.42万平方米，成交价值23.14亿元。其中，存量房交易面积158.11万平方米，占总交易面积的63.9%，同比增长6%，下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99万平方米，占总交易面积的13.3%。 4、竞争分析1） 中山市房地产住宅市场竞争特点特点一：市政政策继续带动楼市发展特点二：规模性小区将领导潮流特点三：户型面积在变小、房间在变多特点四：小高层物业受消费者青睐特点五：成
15、规模、重环境2） 黄圃区域房地产竞争实况（已运作的房地产项目） （1）顺景 状元居 发展商：广东顺景实业发展有限司项目位置：黄圃镇新基北街占地面积：10656m2 建筑面积：18000m2 绿化率：42.5%建筑类型：一梯二户，总户数136户价格定位：均价1850元/m2(17301900元/m2)，目前可获9.5折优惠客户来源：黄圃本地居民90%，黄圃外来工作人员8%，其它2%户型组成：二房二厅147152m210套占8.5%管理费：0.5元/m2（顺景物业管理公司）形象定位：黄圃首座星级时尚住宅小区工程进度：04年年底动工，目前已交楼销售进度：剩15%末售（主要是六楼的三房单位）项目卖点：送培红小学，黄圃中学学位综
