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1、细心整理房地产全程筹划营销案提纲此时此刻中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程筹划营销方案，他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、工程投资筹划营销； 2、工程规划设计筹划营销； 3、工程质量工期筹划营销； 4、工程形象筹划营销； 5、工程营销推广筹划； 6、工程参谋、销售、代理的筹划营销； 7、工程效劳筹划营销； 8、工程二次筹划营销； 第一章 工程投资筹划营销 工程投资筹划营销是全案最为关键的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，这个过程是考验和衡量开展商房地产运
2、作实力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 工程投资筹划营销可对工程进展定价模拟和投入产出分析，并就躲避开发风险进展策略提示，还对工程开发节奏提出专业看法。 一 工程用地周边环境分析 1、工程土地性质调查 *地理位置 *地质地貌状况 *土地面积及红线图 *土地规划运用性质 *七通一平现状 2、工程用地周边环境调查 *地块周边的建筑物 *绿化景观 *自然景观 *历史人文景观 *环境污染状况 3、地块交通条件调查 *地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 *工程的水、路、空交通状况 *地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网
3、现状 4、周边市政配套设施调查 *购物场所 *文化教化 *医疗卫生 *金融效劳 *邮政效劳 *消遣、餐饮、运动 *生活效劳 *消遣休息设施 *周边可能存在的对工程不利的干扰因素 *历史人文区位影响 二 区域市场现状及其趋势判定 1、宏观经济运行状况 *国内生产总值： 第一产业数量 其次产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 *房地产开发景气指数 *国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 *固定资产投资总额： 全国及工程所在地 其中房地产开发比重 *社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 *中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、工程所在地房地产市场概况及政府
4、相关的政策法规 *工程所在地的居民住宅形态及比重 *政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 *政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 *短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划 3、工程所在地房地产市场总体供求现状 4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉 6、商品住宅客户构成及购置实态分析 *各种档次商品住宅客户分析 *商品住宅客户购置行为分析 三 土地SWOT深层次分析 1、工程地块的优势 2、工程地块的劣势 3、工程地块的时机点 4、工程地块的威逼及困难点 四 工程市场定位 1、类比竞争楼盘调研 *类比竞争楼盘根本资
5、料 *工程户型构造详析 *工程规划设计及销售资料 *综合评判 2、工程定位 *市场定位： 区域定位 主力客户群定位 *功能定位 *建筑风格定位 五 工程价值分析 1、商品住宅工程价值分析的根本方法和概念 *商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法： 选择可类比工程 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比工程价值实现的各要素之特征 比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值 依据价值要素比照值判定本工程可实现的均价 *类比可实现价值确定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教化和人文景观的差异 各种污染
6、程度的差异 社区素养的差异 C 周边市政配套便利性的差异 工程可提升价值判定 A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计 C 建筑空间布局和环艺设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销筹划 F 开展商品牌和实力 价值实现的经济因素 A 经济因素 B 政策因素 2、工程可实现价值分析 *类比楼盘分析与评价 *工程价值类比分析： 价值提升和实现要素比照分析 工程类比价值计算 六 工程定价模拟 1、均价的确定 *住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 有效需求本钱加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确保合理利润率，追加有效需求价格 运用以上两种方法综合分析确定均价 2、工程中
7、详细单位的定价模拟 *商品住宅定价法： 差异性价格系数定价法日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数 *各种差异性价格系数的确定： 确定根底均价 确定系数 确定幅度 *详细单位定价模拟 七 工程投入产出分析 1、工程经济技术指标模拟 *工程总体经济技术指标 *首期经济技术指标 2、工程首期本钱模拟 *本钱模拟表及其说明 3、工程收益局部模拟 *销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 *利润模拟及说明： 模拟说明 利润模拟表 *敏感性分析： 可变本钱变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响 八 投资风险分析及其躲避方式提示 1、工程风险性评价 *价值提升及其实现的风险
8、性： 工程的规划和设计是否足以提升工程同周 边工程的类比价值 工程形象包装和营销推广是否成功 2、资金运作风险性 *削减资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱 *对销售节奏和开发节奏进展良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼 3、经济政策风险 *国际国内宏观经过形势的变更 *国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建立 九 开发节奏建议 1、影响工程开发节奏的根本因素 *政策法规因素 *地块状况因素 *开展商操作水平因素 *资金投放量及资金回收要求 *销售策略、销售政策及价格限制因素 *市场供求因素 *上市时间要求 2、工程开发节奏及结果预料 *工程开
9、发步骤 *工程投入产出评估 *结论 其次章 工程规划设计筹划营销 通过完整科学的投资筹划营销分析，开展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的开展后，市场需求发生了根本性的变更，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又管用又好看的商品房，这就要求开展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。 工程规划设计筹划营销是以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为启程点，对工程地块进展总体规划布局，确定建筑风格和色调准备，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程
10、的环艺设计进展充分提示。 一 总体规划 1、工程地块概述 *工程所属区域现状 *工程临界四周状况 *工程地貌状况 2、工程地块状况分析 *开展商的初步规划和设想 *影响工程总体规划的不行变的经济技术因素 *土地SWOT分析在总体规划上的利用和躲避 *工程市场定位下的主要经济指标参数 3、建筑空间布局 *工程总体平面规划及其说明 *工程功能分区示意及其说明 4、道路系统布局 *地块周边交通环境示意： 地块周边根本路网 工程所属区域道路建立及将来开展状况 *工程道路设置及其说明： 工程主要出入口设置 工程主要干道设置 工程车辆分流状况说明 工程停车场布置 5、绿化系统布局 *地块周边景观环境示意：
11、 地块周边历史、人文景观综合描述 工程所属地域市政规划布局及将来开展方向 *工程环艺规划及说明： 工程绿化景观系统分析 工程主要公共场所的环艺设计 6、公建与配套系统 *工程所在地周边市政配套设施调查 *工程配套功能配置及支配 *公共建筑外立面设计提示： 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建如巴士站、围墙外立面设计提示 *公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 工程公共建筑外部环境概念设计 7、分期开发 *分期开发思路 *首期开发思路 8、分组团开发强度 二 建筑风格定位 1、工程总体建筑风格及色调准备 *工程总体建筑风格的
12、构思 *建筑色调准备 2、建筑单体外立面设计提示 *商品住宅房外立面设计提示： 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特别设计提示 *商业物业建筑风格设计提示 三 主力户型选择 1、工程所在区域同类楼盘户型比拟 2、工程业态分析及工程户型配置比例 3、主力户型设计提示 *一般住宅套房户型设计提示 *跃式、复式、跃复式户型设计提示 *别墅户型设计提示 4、商业物业户型设计提示 *商业群楼平面设计提示 *商场楼层平面设计提示 *写字楼平面设计提示 四 室内空间布局装修概念提示 1、室内空间布局提示 2、公共空间主题选择 3、庭
13、院景观提示 五 环境规划及艺术风格提示 1、工程周边环境调查和分析 2、工程总体环境规划及艺术风格设想 *地块已有的自然环境利用 *工程人文环境的营造 3、工程各组团环境概念设计 *组团内绿化及园艺设计 *组团内共享空间设计 *组团内雕塑小品设计提示 *组团内椅凳造型设计提示 *组团内传播专栏、导视系统位置设定提示 4、工程公共建筑外部环境概念设计 *工程主入口环境概念设计 *工程营销中心外部环境概念设计 *工程会所外部环境概念设计 *工程营销示范中心沿途可营造环境概念设计 *针对本工程的其他公共环境概念设计 六 公共家具概念设计提示 1、工程周边同类楼盘公共家具摆设 *营销中心大堂 *管理办
14、公室 2、本工程公共家具概念设计提示 七 公共装饰材料选择指导 1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比拟 2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3、工程营销示范单位装修概念设计 *客厅装修概念设计 *厨房装修概念设计 *主子房装修概念设计 *儿童房装修概念设计 *客房装修概念设计 *室内其他如阳台、玄关、门窗装修提示 4、工程营销中心装修风格提示 5、住宅装修标准提示 *多层、小高层、高层装修标准提示 *跃层、复式、跃复式装修标准提示 *别墅装修标准提示 八 灯光设计及背景音乐指导 1、工程灯光设计 *工程公共建筑外立面灯光设计 *工程公共绿化绿地灯光设计 *工程道路系统灯光设计 *工程室内灯光灯饰设计 2、背景音乐指导 *广场音乐布置 *工程室内背景音乐布置 九 小区将来生活方式的指导 1、工程建筑规划组团评价 2、营造和引导将来生活方式 *住户特征描述 *社区文化规划与设计 第三章 工
