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1、精选文档房地产SWOT剖析当前，SWOT剖析已渐渐被很多公司运用到包括：公司管理、人力资源、产品研发等各个方面。作为一种特别产品的研发，房地产开发项目也愈来愈多的运用到SWOT这类工具加以剖析。SWOT分别代表：strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity(时机)、threat（威迫）。房地产项目的SWOT剖析经过对优势、劣势、时机和威迫的加以综合评估与剖析得出结论，而后再调整开发策略，来达成公司的目标。这有些像我们中国古代哲学中的“衡量”思想。从整体上看，SWOT能够分为两部分。第一部分为SW，主要用来剖析内部条件；第二部分为OT，主要用来剖析外面条件。此外，每
2、一个单项如S又能够分为外面因素和内部因素，这样就能够对状况有一个较完好的看法了。SWOT剖析法着重三个因素：目标；外面环境、内部条件。可按以下步骤达成这个SWOT剖析表：(1) 把辨别出的全部优势分红两组，分的时候应以下边的原则为基础：看看它们是与行业中潜伏的时机相关，仍是与潜伏的威迫相关。(2) 用相同的方法把全部劣势分红两组。一组与时机相关，另一组与威迫有关。(3) 建构一个表格，每个占1/4。(4) 把项目的优势和劣势与时机或威迫配对，分别放在每个格子中。SWOT表格表示项目内部的优势和劣势与外面时机和威迫的均衡。在你的SWOT剖析中，必定要把以下步骤都写出来：在某些领域内，你可能面对来
3、自竞争者的威迫；或许在变化的环境中，有一种不利的趋向，在这些领域或趋向中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势除去去。利用那些时机，这是公司真实的优势。.精选文档某些领域中可能有潜伏的时机，把这些领域中的劣势加以改良。对当前有优势的领域进行监控，以便在潜伏的威迫可能出现的时候不感觉惊讶。如图：也能够用一个更简短的图表来表示：SWOT在房地产项目中，运用SWOT方法剖析问题一般能够分为基本面剖析、辩证法剖析。我们能够举例来加以解说及论述。基本面剖析是最基础层面的剖析，即揭露项目的表象。一般在还没立项以前就会有一些这样的研究剖析。下边我们就举一个简单的例子，A是旧城商业街改造项目，经过简单的剖析，我们
4、能够获得这样的一些结论：.精选文档A 项目的优势是：地处市中心、交通方便、人口集中。劣势是：地价昂贵、拆迁花费大、基本配套设备老旧。时机是：政府加大旧城改造力度，赐予众多优惠条件。威迫是：市中心商业街众多，并有相像种类的项目形成竞争。这些都是经过初步判断得出最直观的一些结论。总的说来，这些结论特别重要，但基本上略加思虑即能得出，只好作为决议参照的基础。所谓辩证法剖析，就是对以上的结论进行深一步的商讨，运用辩证的看法去剖析好坏势、时机和威迫。它是从表象下手，商讨解决问题的方向。仍旧是以A项目为例，我们对上边所提到的优势进一步剖析：地处市中心：市中心的确是喧闹繁荣的所在，但跟着城市向外延长，市中心
5、的看法也将愈来愈淡漠，并渐渐形成了一些城镇中心分流客源。交通方便：这也是一个双面刃，地块的公共路线自然七通八达，但是堵车是一个致命伤。拥有私车的花费阶层是较具购置力的集体，但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？人口集中：人口集中是商业街经营的重点，人多自然卖的就多。但这些人的购置力如何？花费意识如何？这些问题仍旧需要深入检查。对劣势进一步剖析：地价昂贵：因为地段的原由，地价比其余地域会超出很多。但是，与同品位地段进行横向比较，该地块也其实不是最贵的。而且，这样的黄金地段，上升的幅度可能很大。拆迁花费大：这部分支出将是不行防止的，而且办理不妥将会造成不良的结果。可是，假如加以严
6、格的管理、规范的流程和耐心仔细的工作，也是能够将成本降到最低的。.精选文档基本配套设备老旧：这方面是能够经过改造实现转变的，重点是成本核算的问题（终究哪些方面需要改造？花费多少？投入和产出能否成比率？）。时机是政府许诺的优惠条件，但仍需要考虑：优惠条件有哪些？哪些能够兑现？兑现的可能性又如何？在优惠的同时能否会捆绑一些额外的要求？等等。威迫来自于相像种类的竞争项目。但是，这些项目也为开发供给了借鉴，假如能够仔细剖析同类项目的得失，何尝不可以“后发制人”。自然，以上所讲的这些不过“百里挑一”，真实的项目所需要剖析的内容远不只这样简单，但剖析思路基本是这样的。如图：SW地处市中心廉价昂贵交通方便拆
7、迁花费大人口集中基本设备老旧OT政府加大旧城改造力度市中心商业众多赐予众多优惠竞争强烈知道了SWOT的剖析方法，在房地产项目定位中如何去运用这个方法进行有效的剖析呢？.精选文档一般而言，房地产项目SW（即内部因素）能够从以下几个重点去分析：1、地区2、区位3、规模4、交通5、配套（城市建设/基础建设）6、建筑7、景观8、户型9、开发商10、团队11、服务12、政策13、规划14、人文资源15、自然资源（山/水/丛林/河流/动物/土壤/地质等）16、业态17、装饰OT（即外面因素）能够从以下几点加以剖析：1、宏观经济2、房地产市场3、居民收入增加4、市场快速增加5、行业发展6、政策变化7、交通发展8、竞争环境.精选文档9、市场认知10、花费者需求11、市场真空点12、金融政策13、城市战略抓住了以上的因素去剖析房产项目，一般都可获得比较正确客观的结论，为项目开发供给借鉴。.
