《浙江湖州房地产项目市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江湖州房地产项目市场调研报告（276页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2010年浙江湖州房地产项目市场调研报告湖州市场研究报告2010年1月华基行销传播机构目录：4一、城市概况 41、地理区位 42、交通条件 53、城市人口状况 54、宏观经济数据 8二、城市规划 81、城市规划简介 92、城市性质： 93、用地空间结构： 94、人口及用地： 95、总体布局 126、区域规划 12三、房地产市场分析 121、整体房地产市场现状 142、土地市场情况 153、房地产市场供求情况 174、房地产板块情况分析 184.1市中心板块： 214.2南太湖板块： 224.3西南新区板块： 234.4凤凰开发区板块： 244.5仁皇山板块： 254.6湖东板块： 40四、地块
2、概况 401、八里店简介： 412、地块简介 422.1地块四至 432.2小结： 433、土地基本信息 443.1楼面地价测算： 443.2同区域地价对比分析： 444、项目测算 444.1产品定位 454.2产品测算 454.21产品指标排布 474.22成本测算 525、静态收益测算 536、敏感性分析： 54五、项目论证 541、价格论证 542、入市时机论证 553、结论 一、城市概况1、地理区位区位：湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。行政区划：湖州市共辖吴兴和南浔2个建制区和德清、长兴、安吉3个县
3、。湖州是一座具有2300多年历史的江南古城，2008年末户籍人口258.50万人，其中市区人口108万，面积5818平方公里；城市化水平达到55.1%，中心城市建成区68平方公里（2008年），南浔13.5平方公里。发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到50%。2、交通条件作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地，距杭州75公
4、里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。3、城市人口状况人口保持低速增长。2008年末全市户籍人口258.50万人（市区人口108万），人口自然增长率为0.2。市区总户数342105户、总人口1085173人，吴兴区总户数195990户、总人口593907人；八里店镇总户数1839
5、3户、总人口54547人，非农业人口11458人，农业人口43089人。女性初婚人数全市15053人，其中吴兴区3687人。4、宏观经济数据经济发展相对平稳，保持较高增速全市 2009年全市实现地区生产总值（GDP）1105亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中按08年GDP1034.89亿元，按户籍人口计算的人均GDP为40089元，增长10.5%，折合5772美元；按常住人口计算的人均GDP为36764元，增长9.4%，折合5294美元。08年实现财政总收入133.78亿元，其中地方财政收入71.61亿元，分别比上年增长17.3%和16.1%。财政总收入占GDP的比重为12.9%。
6、物价结构性调整，仍需警惕八大类消费品及服务项目价格呈“六涨二跌”态势，08年居民消费价格总水平涨幅为5.1%。食品类价格上涨13.9%，拉动CPI上涨4.2个百分点；医疗保健和个人用品价格上涨5.1%；居住类价格上涨3.3%；家庭设备用品及服务价格上涨2.3%；烟酒及用品价格上涨1.8%；衣着类价格上涨1.2%。交通和通信类、娱乐教育文化用品类价格下跌，分别下降2.0%和0.9%。产业结构相较稳固，城市化发展呈良好发展态势2008年湖州市第一产业增加值为82.63亿元，增长4.1%；第二产业增加值593.56亿元，增长10.7%，其中工业增加值534.98亿元，增长11.4%；第三产业增加值3
7、58.70亿元，增长11.8%。三次产业比例为8.0:57.3:34.7。与去年相比一产比重下降0.2个百分点，二产比重增长0.3个百分点，三产比重下降0.1个百分点。人民生活水平不断提高全市城镇居民人均可支配收入突破“两万元”，达到219604元，比上年增长9.9%。2008年市区城镇居民人均可支配收入21822元，增长8.9%；人均消费支出14233元，增长9.4%；恩格尔系数为36.1%；年末人均住房面积29.8平方米。全市农村居民人均纯收入突破“万元”大关，达到10751元，增长12.7%；人均生活消费支出7046元，增长14.2%；恩格尔系数为35.0%；人均住宅面积52.1平方米。
8、城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达21002元，比上年增加4814元，增长29.7%。投资结构不断优化，房产投资持续上升截止至09年11月份，完成投资535.14亿元。其中2008年完成全社会固定资产投资525.24亿元，比上年增长14.6%。按产业划分，第一产业投资4.82亿元，增长5.3%；第二产业投资299.48亿元，增长25.4%，其中工业投资291.03亿元，增长22.8%；第三产业投资220.93亿元，增长2.8%。全年限额以上固定资产投资项目1683个，完成投资额482.65亿元，增长14.6%，其中基础设施投资103.96亿元，增长7.3%。非国有投资385.99亿元，增长2
9、1.6%，占全部限额以上投资的80.0%，比上年提高4.6个百分点。二、城市规划湖州市城市总体规划（2003-2020）1、城市规划简介城市远景框架以“一城两区”带状组团城市为基础，进一步完善功能布局，改善人居环境，有选择的进行用地拓展，并为居住、工业、公建等预留了一定的发展空间，体现了“有机生长”的规划架构，满足了城市发展需求。申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地；现G318公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线。湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，
10、在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。2、城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。3、用地空间结构：形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市，由13个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由11个城市分区组成；南浔城区为相对独立的功能区，由2个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿廊，限制城市沿G318公路连片发展。4、人口及用地：现状中心城市人口51.5万人，其中湖州中心城区42.5万人，南浔城区9万人，建成区面积52.9平方公里。其中湖州中心城区43.9平方
11、公里，南浔城区9.0平方公里。规划确定人口规模近期2007年城市人口67万人，其中中心城区52万人，南浔城区15万人；远期2020年城市人口98万人，其中湖州中心城区70万人，南浔城区28万人；用地规模近期67平方公里，其中湖州中心城区51.4平方公里，南浔城区15.6平方公里；远期城市用地112.7平方公里，其中湖州中心城区81.6平方公里，南浔城区31.1平方公里。5、总体布局中心城区近期建设主要是实施“东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战略；“北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”；“西扩”继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商
12、住区的配套建设；“南控”保护和控制好南郊风景区的自然环境；“东拓”在搞好湖东分区配套建设的基础上，重点建设吴兴工业片区，并进一步开发建设“西山漾地区”，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”；“中间完善”完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强、完善城市功能。附:湖州市吴兴工业区简介-正在招商中东部新区是吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台，湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里3个乡镇，总面积183平方公里，已规划90平方公里，其中中心区46平方公里、织里片区32平方公里、环渚片区8.3平方公里、吴兴食品加工园3.7平方公里。中心区
13、近期实施28.3平方公里。新区以现代城市理念总体布局，围绕中央商务区为核心，以南北和东西向景观大道为轴线建立无障碍物流网络，并划分以高技术板块为主的工业平台，高档住宅群落开发为主的商住板块，山水风景区开发为主的旅游观光平台。已累计完成投入60亿元，区内主要道路框架基本完成，吴兴大道、南太湖大道相继建成通车，形成织里童装、八里店金属制品、环渚纺织机械等特色产业和西山景区、八里店社区等商贸旅游居住区块。区内主要工业园区：欧盟工业园、科技创业园、童装产业园。吴兴工业片区，规划工业用地总面积16.25平方公里。其中环渚工业片区以新型纺织、服装工业为主；八里店工业片区发展新型建材、机电仪表、丝绸织造、织
14、物整理、服装服饰、汽车配件等产业为主；织里工业片区主要发展新型纺织、丝绸织造、机电仪表。目前吴兴主要推出的投资平台：?科技创业园：建设吴兴区东部工业平台，打造先进制造业基地，集聚广大中小企业投资创业的重要孵化器。主要为中小企业配备，以引进电子、电器、电机等“三电”产业和生物医药等高新技术产业为主。规划总面积50万km?，厂房50幢，一期总建筑面积28.7万km?，其中厂房总面积19万km?，共31幢，另外还配备了办公区和生活区（职工餐厅和宿舍）。?童装产业园：有50万km?的标准厂房，可分为东区和西区两个区域。?东区标准厂房:以引进科技型、成长型的高新技术企业为主。服务配套建筑面积约2.5万k
15、m?。厂房建筑面积约20万km?，架空层面积约4.9万km?。厂房分为24幢，424个单元，城区服务中心一幢。?西区标准厂房:以引进品牌型、出口型的童装及相关联的企业为主。厂房建筑面积约16.5万km?，架空层面积约3.9万km?。服务配套建筑面积约2.5万km?。厂房分为16幢，共340个单元，物流中心一个。?欧盟工业园：以引进欧盟国家的企业为主，鼓励精密机械，家用电器类企业入住。一期规划总面积30万km?，分两个区块。南区面积20万km?，主要提供于征用土地自建工厂的投资者；北区面积10万km?，建成5万km?具有欧式风格的标准厂房，租赁给投资者使用。?“机械电器专业区”：此园区位于埭溪工业功能区内，也是现在打造的一个新平台。该平台的周围以建筑钢材摩托车及汽车配件，高低压电器配件，物流机械等为主导产业，尤其在机械行业的动，车，轧，磨，锻，刨，铣及电镀、热处理等工艺成熟，生产能力强盛，具有很强的外协加工能力。规划面积为6000亩，建成面积2200亩，现在入住企业类
