廉租住房建设项目可行性研究报告.doc

《廉租住房建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《廉租住房建设项目可行性研究报告.doc（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第一章 总 论 第一节 概 述 一、项目名称 XX县廉租住房工程 二、承办单位及概况 （一）承办单位 项目承办单位： （二）承办单位概况 XX县建设局是XX县人民政府的城乡建设管理职能部门，内设 18个机关科室，下属28个企事业单位，全局在册职工300人，其中高级职称15人，中级职称38人。历年来，XX县建设局先后获得“全省建设工作先进单位”、“市级文明单位”等多种荣誉称号。XX城市建设历经数代城建人的同甘共苦、共同奋斗，取得了令人瞩目的成绩。近年来，以老城区为依托，加快“新城区”、“工业区”两大板块开发建设，不断强化城市基础设施配套建设，围绕“北工、南居、东水、西园”的城市布局，突出特色，打

2、造新时期“开放的梨乡水城”。 主要职能： 1、贯彻执行国家、省、市有关建设行政管理的方针、政策和法律法规；拟订建设事业规范性文件；负责组织拟订城乡建设、工程建 设、建筑业、住宅房地产业、燃气等方面的政策及发展规划并指导实 施，进行行业管理。 2、负责县内重点工程建设项目立项审批后组织实施工作；协同 有关部门统筹组织县内重点基础设施建设，参与城镇总体规划和城镇 体系规划的审查报批和实施监督；参与风景名胜区规划建设及历史文 化名镇（名村）相关的审查报批和保护监督管理工作。 3、审查县内重点工程初步设计；贯彻执行国家、省、市建设工程定额及技术标准、规范、规程等；监督指导各类工程建设标准定额、 技术标

3、准的实施。 4、指导建筑活动；规范建筑市场；指导和监督建筑市场准入、工程招标投标、工程造价管理、工程监理以及工程质量和安全工作； 拟定勘察设计、施工、建设监理和相关社会中介组织管理的规定并监督实施。 5、指导住宅建设和城镇住房制度改革工作；负责住宅与房地产 业的行业管理，指导房地产开发利用工作，规范房地产市场。负责房 地产企业、物业管理企业、房地产中介服务机构的资质审核和报批工 作，负责经济适用房和廉租住房等保障性住房的建设和管理工作。 6、负责组织建筑工程施工图设计文件审查工作，对建设工程勘 察、设计质量进行监督管理；贯彻执行各类房屋建筑及其附属设计、 城市市政设施等建设工程的抗震设计规范。

4、 7、指导建筑业和房地产业的科技发展计划、科技成果推广和技 术引进及创新工作，推进建筑节能管理，将预拌商品砼、散装水泥、 新型墙体革新工作纳入规范管理；负责组织全县建设职业技能培训、 岗位培训、继续教育工作。 8、指导、监督园林（雕塑）、风景建设、城市绿化、抗震设防（加固）建设；负责组织本县城镇范围内义务植树及绿化“绿线”控制。 9、负责XX县经济适用房、廉租房的建设管理工作，负责城区拆迁和拆迁住户安置工作。 10、负责贯彻执行国家、省、市有关城乡建设的方针、政策和法律法规。 11、承办县委、县人民政府和上级业务主管部门交办的其他事项。 三、项目性质 新建 四、可行性研究报告编制单位 单位名称

5、：XX工程咨询有限责任公司 工程咨询资格等级：乙级 五、项目提出的理由与过程 （一）我国城市低收入家庭住房存在的问题 1、关于2007年中国廉租房建设的最新研究报告中国廉租房建设 写入了当年的政府工作报告，这是史上头一次，这也被公认为是今年 两会的最大亮点之一。不过，廉租房建设的现状和进展并不令人乐观，尤其是资金问题，已经成为推进廉租房建设的一大瓶颈。2006年，全国开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米， 仅完成计划的三分之一左右，其中一个很重要的原因，就在于财政预 算安排资金不足。 2007年，民主同盟中央委员会、九三学社中央委员会在分别题为关于发展完善我国住房保障

6、体系的提案、关于强化住房保障职 能遏制房价过快上涨的建议的提案中，它们共同指向一个相同的对 象：廉租住房。提案建议，加大各级财政对住房保障的支持力度，适 时建立住房保障基金以及强化各级政府住房保障职能，落实廉租住房 制度建设的目标责任管理。全国政协委员、中国建筑工程总公司学术 委员会主席陈祥福说：“但廉租房现状和进展却并不令人乐观。”陈祥福的话做例证的是：目前全国仍有4个地级城市，以及141个县级市没有建立廉租住房制度。廉租住房制度覆盖面低、廉租住房建设进展缓慢的情况依然存在。很多未建廉租房的城市给出的理由都是资金 问题。资金问题未获解决。陈祥福说：“未能及时建立廉租房制度，除了地方政府重视不

7、够的主观原因，客观原因就在于这些城市普遍是 吃饭财政。”建设部有关部门表示，自从2004年城镇最低收入家庭廉租住房管理办法出台以后，考虑到各地财政相对紧张的实际情况，对于廉租住房资金问题，一直是坚持以各级财政预算安排为 主，多种渠道筹措的原则。如在住房公积金增值收益中提取一部分， 鼓励单位和个人进行捐赠，地方在住房建设中提取一定比例的资金或从直管公房租金收入中提取一部分资金等。一位不愿透露姓名的建设 部门行政负责人说：“但目前我国除个别城市外，多数是从住房公积 金增值收益中提取部分资金，或者由政府主管部门自筹解决部分资 金。公积金增值收益在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金有限，不足以支

8、持廉租住房制度建设。”该人士表示：“因此，财政资金支持不足、来源渠道不规范、资金不稳定成为建立廉租住房制度面临的最突出问题。”这种情况在西部地区尤为明显，以内蒙古自治区为例，该区住房困难的低收入家庭数量较多，但由于大部分地市财政资金紧缺，公积金增值收益及土地出让净收益有限，住房保障资金匮乏，导致住房保障体系建设相对滞后，住房保障能力不足。（二）项目提出的理由 2007年，主管部门加快了廉租房政策的出台力度，8月公布了国 务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；“健全廉租住 房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”也在10月被写入十七 大报告。11月19日，国务院总理温家宝在新加坡国立大学

9、发表演讲 时表示，中国政府今年将安排 49 亿元用于廉租房建设，再加上地方 财政，投入将达到几百亿。 建设部等九部门日前联合发布廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题做出了明确规定。 办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。 对新建廉租住房，办法提出，其规划布局应当考虑城市低收入住 房困难家庭居住和就业的便利，并采取配套建设与相对集中建设相结 合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉 租住房单套建筑面积规定控制在 50 平方米以内，并

10、根据城市低收入 住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。 在此之前，财政部还发布了廉租住房保障资金管理办法，确定了廉租住房保障的资金来源。各主管部门陆续出台的相关措施，已 经搭建起了一个完整的廉租房保障体系。 廉租住房保障办法特别规定了实物配租“退出”机制。承租人不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳 廉租住房租金等，将停止廉租房实物配租。 对于廉租住房来源，办法规定了以下几个方面：政府新建、收购的住房；腾退的公有住房以及社会捐赠的住房等。办法特别指出，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申

11、报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。 综合看来，进口、出口、资金、房源、申请程序各项环节已经全 部到位。在房价连续出现上扬的大背景下，一个全新的住房保障体系 已然逐渐成型，社会大众因房价产生的集体焦虑症将有望缓解。08年起，主管部门加快了廉租房政策的出台力度，08年8月公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；“健全廉租住房 制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”也在 10 月被写入十七大报告。 经XX县建设局、民政局2010年上半年对全县住房情况联合调 查，XX县现有低保户2000户，人均住房面积在15平方米以下的1800户，无房户500户，为解决该县中低收入家庭住

12、房困难，改善居住条件，因此在县城东巴路以北建设廉租房项目势在必行。 （三）项目实施的意义 尽管到2007年底全国城镇人均住房建筑面积已达26平方米 ，但 我们却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。他们以城区 退休和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有 低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时间短又处 婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端住房需求者、农村进城 长期务工人员等。这些群体失去了过去福利分房带来的住房改善机 会，现在由于收入的限制，他们也无法靠自己的能力购买商品住房， 受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买有政府政策优惠的经济适 用住房。这些群

13、体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在 着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无独立厨房； 或居住的建筑质量较差，缺少必要的上下水、气、热、厕所等基础设 施；或居住在城中村环境中，房屋建筑密度高、采光通风条件差、违 法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件 极其恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。解决这 些群体的住房问题，已经成为化解当前在住房市场上，住房价格变化 与城镇居民收入变化之间的矛盾、不同收入群体住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦点所在。 近几年房地产市场迅速发展，整体社会已经从温保向全面小康社 会转型，在住房问题上，迫切需要解决的是

14、如何处理好住房资源配置 的公平与效率的关系问题。实现全面小康，让广大群众能够普遍分享 国民经济发展和工业化、城镇化、现代化、国际化好处，维护社会公 平、构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的住 房条件。建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽 保”的廉租住房制度，才能真正充分体现“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。 正如温家宝总理在回答记者提问时曾说的那样：“一个船队，决定它速度快慢的不是那个航行最快的船只，而是那个最慢的船只。如 果我们改善了困难群众的生活状况，也就改善了整个社会的生活状 况 。”关注民生、关注和谐，让市场体系和保障体系共同形成对

15、全社 会住房需求的全面覆盖，让全体人民共享改革发展成果是构建社会主 义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。 毫无疑问，住房保障制度应是一个完整的政策体系，包括对用于出售的廉价公共住房的财政补贴政策，如政府对地方政府建设的公共 住房补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴。还包括 减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策。还包 括通过财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件的能力等。但是， 廉租住房政策是支撑整个政策体系的基础。廉租房由于有政府财政补 贴，可以保证低收入家庭的住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，对特别困难的家庭甚至不需支付费用，它在满足 基本居住需求的基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。 廉租住房提供的具体形式包括了住房租金补贴、实物配租、租金核减 等多种实施方式，其中，房租补贴在住房保障达到一定水平后更是突 显其重要作用，一是避免了政府对住房市场的直接干预，不会给市场 运行带来障碍或产生降低市场效率的副作用；二是这种收入再分配的 形式，使居民平等的住房权利更容易公平地实现；三是便于对不同收 入家庭区别对待，更能体现保障的公平性，同时可以减少政府财政支 出。 总之，通过完善住房保障制度，大力发展廉租住房，切实解决中低收入家庭的住房问题，实现“