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1、 地产管理制度 房地产开发流程及实施细则目 录一、目的1二、范围1三、地产管理21、项目发展管理21.1 地产投资管理21.2 征地管理31.3 项目实施前管理31.4 市场调查管理42、营销管理52.1 营销策划管理52.2 销售管理52.3 销售人员守则62.4 销售合同管理73、资料文件管理73.1 人员安排73.2 文件收发基本要求73.3 资料文件保管要求73.4 资料查询8一、目 的1、规范公司地产发展项目管理，实行目标管理，降低投资风险，提高经济效益和社会效益。2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围，使之分工明确、关系协调、合作密切，达到提高工作效率的目的。二、范 围适用于广
2、州市房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、日常设计管理和物业销售管理。三、地产管理1、项目发展管理地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前，须在详细的调查和研究的基础上，做好周密的可行性分析，逐级报请公司领导审定，积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理，力争减少风险，取得较好收益。1.1 地产投资管理地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。A、地产发展项目的立项 地产部或公司其他人员接触土地项目后，指定地产部专人与土地介绍人联系，查询项目的情况，并做初步调查，对所得信息归纳整理归档。 对接触到的项目，根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算
3、，向部门经理汇报后，进行部门内部分析讨论，把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。B、地产项目的投资论证经公司总经理、主管地产副总经理审定后，地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下：项目产权及有关法律文件（包括建设用地规划许可证、建设用地通知书、红线图、征地许可证、规划设计要点、国有土地出让金合同、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料）。现场情况（现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等）。项目周边情况（周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等）。项目所在区域内的物业情况（包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、
4、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等）。项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。合营/转让单位资讯实力报告（财力、人力、经营操作等情况）及介绍人情况。合营/转让单位的期望要求。C、地产投资项目的报批在上述调查的基础上，由地产部牵头，财务部、工程部联合撰写项目可行性报告，逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。D、地产投资项目的签约项目一经总经理批准后，由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜，同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件，报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。E、项目正式签约后应建立
5、完整的项目档案。F、由地产部牵头，财务部、工程部协助拟定详细的发展计划，进入项目发展阶段。1.2 征地管理在做好项目投资决策的基础上，地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下：A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。B、办理建设用地规划许可证和建设用地通知书。C、申请规划设计要点。D、办理拆迁有关手续。E、向区和市国土局办理用地结案手续。F、向市房地局办理土地估价，签定土地出让合同。G、向市房地局办理建设用地批准书。1.3 项目实施前管理项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。A、项目规划设计管理规划设计是项目实施阶段的首要工作，建设工程技术是否先进，经济上是否合理，设
6、计将起着决定性的作用，设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。设计单位的选定，一般通过招标来确定。项目规划设计的招标与评选：根据公司的发展计划，由地产部编写设计任务书及设计招标文件，报公司总经理和主管副总经理审批。地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。召开设计方案的评审会，选中方案及设计单位，经公司总经理及主管副总经理审批。项目规划设计方案的确定地产部就入选方案征求各方面意见，指导设计公司修改方案，直至符合公司对该项目的发展设想，并通过政府有关部门的审批。督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计，直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。地产部经理需全面了解项目特性、规划局
7、批复的设计要点，分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段，召集有关部门及专家对图纸进行详细会审，会审纪要报总经理和主管副总。按照发展计划，对设计进行必要的修改，重大修改须经主管副总及总经理审批，所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的建筑工程设计文件编制的深度规定执行，并严格遵守国家有关设计规范及广州市城市规划条例与广州市城市规划条例实施细则等有关文件。 内外装修与设备选型根据公司制定的项目发展计划，从使用功能及建筑美观的角度，参与内外装饰材料及有关设备的选择。装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副
8、总批准。装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下，首先考虑选用国产与合资产品，不能满足要求时再选用进口产品，并做到货比三家，主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。 样板房的设计、施工管理通过样板房的设计、施工的管理，为今后大面积的项目开展，提供必要的保证，减少不必要的浪费，应遵循下列准则： 地产部根据售楼的对象需求编制装修标准，报公司总经理及主管副总经理审批。 联系有实力的装修公司参加室内设计投标，在确定设计中标单位后，完成室内装修施工图设计。 在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间，样板房的施工管理由地盘负责，地产部确定所有的装修标准、材料及颜色等。 会同
9、工程部对样板房的造价进行结算。 样板房的验收应由工程部牵头，地产部、物资部、地盘参加，以上部门联合发出整改意见供地盘参考。B、项目报建管理在做好项目投资决策、规划设计的基础上，地产部指定专人负责办理项目报建手续。报建程序如下：向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及转正手续，取得省、市委对拟建项目的批文。办理建设用地规划许可证。申请规划设计要点。送审总平面方案。送审四图一书（道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书）。送审单体建筑设计方案。送审初步设计方案。各专业部门报建（包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等）。施工图报建。办理市政配套设施费、档案合
10、同、报建费。办理建设工程报建审核书。办理放线册、余泥排放证。办理建设工程规划许可证。1.4 市场调查管理A、地产部应成立市场调研小组，多渠道、广泛地收集有关房地产市场信息，特别是广州市的。在科学统计基础上，准确分析广州市房地产市场行情、消费取向，建立地产信息数据库，为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供信息支持。B、市场调研的主要方式及内容通过各种调研方式，对房地产市场进行日常调查，如土地的批租量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等，并对已调查项目进行跟踪对比研究。收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅广州日报、羊城晚报、南方日报、南方都市报等报刊、杂志以及其他
11、大众传媒上的广告及地产专版，收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关政策法规在内的房地产信息，以及对房地产市场有影响的各类统计数据。采用上门实地调查或参加展销会的形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场的的第一手资料。积极参加房地产展销会，力求全面了解楼盘信息，包括楼宇的类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售情况等，并对该物业做出综合评价。对于特定的任务进行专题调查研究或针对某一物业进行专门的调查研究。C、市场调研信息的处理对于接触过的每一个地块项目要做详细记录，并整理归档，建立广州市地价信息库。以此为基础，分
12、析相邻地块的经济收益。对于收集到的资料、信息进行分类、汇总、分析、提炼、整理、归档，建立各类物业的信息库。在科学的统计基础上，分析房地产市场中各类物业的走势及消费者的市场取向。将所有的信息、资料进行整理，建立一套有效、便捷、灵活的电脑信息管理系统。2、营销管理2.1 营销策划管理营销策划是市场经济条件下的（物业）营销策略及计划，是物业营销成功的关键，是企业拓展市场、实现预期效益的重要手续。营销策划管理是地产部的重要工作内容。A、营销策划工作由公司主管地产的副总经理直接主管，地产部具体负责，由分别负责市场调研、销售策划、地产估价工作的管理人员组成地产部营销策划队伍。B、市场调研人员应结合专题调研
13、，经常性地收集广州市土地批租、房地产开发与销售的市场信息，力求透彻了解广州市房地产市场动态、整体及区域发展规划，汇编有关房地产方面的政策法规，及时整理楼盘价格、市场走向等有商业价值的房地产信息，定期向主管副总经理、地产部经理，供营销策划时参考。C、在项目开工后，负责地产估价的管理人员着手制定楼宇销售报告书，确定楼价系数方案，报请总经理、主管副总经理审批。D、在预售前三个月委托并督促房地产管理部门认可的测绘所，进行可销售面积测算，办理商品房（车位）预售许可证。E、销售报告书批准后，即制定销售价目表、付款方式、购房须知，编写合同文件及起草其它有关销售文件，报总经理、主管副总经理审批后实施。F、选择
14、和管理好广告公司，把项目的包装做好。地产部拟定合适的广告公司参加招标，通过评审，报总经理、主管副总经理批准后确定广告公司。地产部对广告公司关于项目的包装要严格把关，力求达到公司的项目的销售目标。2.2 销售管理楼宇销售是实现地产发展项目预期收益的最终环节。其管理的核心在于按既定的销售计划，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推动楼宇销售工作的展开和完成。A、楼宇销售职能由地产部具体履行，财务部负责做好楼款的结算工作，工程部、地盘及物业公司协助地产部及时解决客户提出的合理的工程改建、整修方面的要求。B、销售方式。楼宇销售业务以公司售楼处直销为主，委托代理商为辅。C、销售程序：咨询洽谈填写
15、认购书收款签订契约催交楼款收楼办证D、培训、考核与奖励定期组织销售人员学习政策法规和业务知识，全面了解和熟悉公司发展项目情况和现行政策法规。根据工作业绩对销售人员及销售管理人员实施奖励，逐步建立一套既能体现按劳分配，又能促进公司楼盘销售的奖励机制。每半年进行一次销售人员业务知识培训，并进行应知应会考核，建立考核档案，作为年终奖励参考依据之一。E、分工负责销售人员应认真对等每笔业务，及时掌握客户线索，跟踪老客户，不断挖掘新客户。对销售客户实行一人负责制，谁负责登记，谁负责跟踪，一跟到底。实行对客户从洽谈签订认购书签订预售契约收款交楼，由一人负责服务，以方便与客户联系。指定专人负责楼宇销售统计工作，按时、准确填报各项销售统计资料，真实反映公司的经营业绩和存在的问题，为公司领导经营决策提供可靠依据。
