《用地申请和土地出让程序.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《用地申请和土地出让程序.doc（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、用地申请和土地出让程序2003-03-27一、土地使用权的取得方式 中国实行土地公有制，包括全民所有制（即国家所有制）和集体所有制。 城市土地属于国家所有，农村和城市效区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。按照中国法律规定，外商来华投资只能取得土地使用权，而不能拥有土地所有权。 外商投资企业取得土地使用权的方式主要有以下三种： （一）有偿划拨取得土地使用权 外商投资企业以这种方式获取土地使用权，应先向所在地的市、县国土部门提出用地申请，按照国家规定的建设用地审批权限经审查批准后，由市、县国土部门与外商投资企业签订土地使用合同，并办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。通过划
2、拨方式取得土地使用权，须按规定每年缴纳土地使用费，并且土地使用权不得随意转让、出租、抵押。如需转让、出租、抵押，应按广东省颁布的广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法的规定，补办土地使用权出让手续，补交出让金。目前国家对行政划拨范围有所限制，即按国家产业政策应予鼓励、支持的项目用地可采用行政划拨，其他用地原则上以出让方式提供。 （二）中方合作者以土地使用权作价投资 为扩大吸引利用外资，国家鼓励沿海地区国营企业和集团企业以现有场地、厂房等作价入股或作为合作条件与外商组成合营企业。这种合营必须到国土部门办理用地手续。所有土地如属行政划拨用地，合营企业中方须补办土地出让手续，补交出让金。 （三）
3、国家出让、转让或出租国有土地使用权。 根据广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法的规定，广东省实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。外商投资企业可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营并在使用年限内转让、出租、抵押土地使用权。广东省政府的国土厅、市、县（区）国土局负责组织实施城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止的管理和监督检查。 二、土地使用权的使用 依法使用土地管理权，保护使用者的合法利益，避免使用者的不必要的损失。 （一）土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的
4、行为。具体程序如下：1外商投资企业用地可事先向市、县国土部门申请预约，预约期内可优先获得指定地块的土地使用权。申请预约用地，须持有外经计划部门申请投资建设立项的文件资料，与国土部门签订预约用地协议，交付预约金。2企业正式申请用地并与市、县国土部门签订土地使用权出让合同。3土地使用权出让可采用招标、协议、拍卖的方式。协议、招标方式出让土地使用权的土地使用者应按出让合同规定的期限和方式向国土部门缴付地价款；拍卖方式出让土地使用权的，土地使用者应在出让合同生效之日向国土部门缴付地价款10%的定金，余额应在出让合同生效之日起60日内全部付清。 4土地使用者在付清全部地价款后30日内到国土部门办理土地使
5、用权出让登记，领取土地使用证，取得土地使用权。5土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先向原办理土地使用权出让的国土部门提出申请，经国土部门和城市规划管理部门审核批准后，重新签订出让合同，调整地价，并应在合同签订之日起30日内到原登记机关办理变更登记。 （二）土地使用权转让 土地使用者转让土地使用权须具备的条件是：第一已支付全部地价款；第二持有土地使用证，有地上建筑物、其他附着物，还应有房屋所有权证，第三已按出让合同规定的条件和期限完成了开发建设。其具体程序是：1土地使用权转让双方应签订转让合同，并持土地使用证、土地出让合同、土地转让合同，向土地所在地的市、县国土部门申请
6、转让登记手续。如土地上已建有房屋的，转让双方应先向所在地的房地产交易所申请办理转让手续，并在办理转让手续之日起30日内，持有关文件资料向土地所在地的市、县国土部门和房地产管理部门申请办理土地使用权转让登记手续。 2国土部门接到登记申请后，应及时予以审查。对符合转让条件和登记要求的，给予办理转让登记和换发土地使用证。 3土地使用权出租。 土地使用权出租，租赁双方必须持土地使用证、出让合同、租赁合同向所在地市、县国土部门申请办理土地使用权租赁登记手续。如土地上已建有房屋的，租赁双方应先到所在地的房地产交易所申请办理租赁手续后，15日内到所在地的市、县国土部门办理登记手续。土地使用权出租后，出租人必
7、须继续履行土地使用权出让合同。租赁关系终止，租赁双方应在终止之日起15日内，到原登记机关办理注销登记。4土地使用权抵押。 土地使用权抵押，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。土地使用权抵押时，抵押人、抵押权人必须持土地使用证、土地出让合同、载有抵押条款的经济合同、土地使用权抵押申请书向所在地的国土部门和房地产管理部门办理抵押登记手续。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产等。抵押权人有权向国土部门和房地产管理部门申请处分抵押的土地使用权。抵押权因债务清偿或其他原因终止时，抵押双方应在抵押权终止之日起15日内到原登记机关办理注销或转移登记。 三、土地成片开发 土地成片开发是指：外商
8、在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。为了吸收外商投资从事开发经营成片土地，国家制定了在经济特工区、沿海开放城市和沿海经济开放区范围内施行的外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，规定了对外商投资企业开发经营成片土地的管理要求。 （一）吸收外商投资进行成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制成片开发项目建设书，按土地开发面积或投资额报省级
9、人民政府或国务院审批。 （二）外商投资成片开发，应分别依照中华人民共和国中外合资经营企业法、中华人民共和国中外合作经营企业法、中华人民共和国外资企业法的规定，成立从事开发经营的中外合资经营企业，或者是中外合作经营企业，或者是外资企业（以下简称开发企业）。 （三）开发企业以批准的项目建设书为依据编制成片开发规划或者可行性研究报告，报经市、县人民政府审核后，报省人民政府审批。 （四）开发企业提出成片开发正式申请并依法取得开发区域的国有土地使用权。开发区域所在地的市、县人民政府向开发企业出让国有土地使用权，应依据国家土地管理的法律和行政法规，签订国有土地使用权出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权
10、限报经批准。 （五）开发企业必须在实施成片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可转让国有土地使用权。 （六）开发企业可以吸引投资者到开发区域投资，受让国有土地使用权，开办企业。 国有土地使用权转让 在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。 土地权属管理其一，对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。 其二，对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。 我国土地使用制度按照我国土地所有权与使用权分离的原则
11、，实行国有土地使用权出让、转让制度。 一、土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。 二、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。 三、土地使用权出租：指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 四、土地使用权抵押 五、土地使用权终止第二章土地使用权出让第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家
12、支付土地使用权出让金的行为。第九条国家依法实行国有土地使用权有偿有限期出让制度。下列土地使用权可供出让：（一）城镇国有土地；（二）依法征用的集体所有土地；（三）由县级以上人民政府依法收回使用权的国有土地。第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让，由县级以上人民政府统一管理，有计划地进行。县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门共同拟定土地出让计划，按照有关规定报经批准。第十一条土地使用权出让方案，由县级以上人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理、物价、财政等部门共同拟定，经批准后，由土地管理部门负责实施。出让方案经批准后，任何单位和个
13、人不得擅自更改。对确需更改的，须经制定出让方案各方协商一致后，报原批准机关批准。第十二条土地使用权出让前，县级以上人民政府土地管理部门应会同有关部门向申请用地者提供下列资料：（一）土地的位置、面积、四至、地图、地上地下现状和基础设施情况；（二）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制；（三）环境保护、绿化、交通、抗震等要求；（四）出让年限和方式；（五）其他与土地使用权出让有关的资料。第十三条土地使用权出让审批权限按照国家和省规定的关于国家建设征用划拨土地的审批权限执行。第十四条县级以上人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者应当按照平等、自愿、有偿的原则和国家规定的合同标准规范签订土地使
14、用权出让合同。第十五条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（三）商业、旅游、娱乐用地40年；（四）综合用地或其他用地50年。第十六条土地基准地价由县级以上人民政府组织有关部门拟定，定期公布。第十七条土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。商业、旅游、商品房屋等经营性用地使用权的出让应当采取招标、拍卖方式；其他用地使用权的出让不能采取招标、拍卖方式的，可以采取协议方式，但土地使用权出让金不得低于当地公布的基准地价。第十八条协议出让土地使用权程序：（一）受让人持建设项目批准文件、法人资格证书或法定代表人身份证明、资金
15、来源证明或担保文书，向出让方提出书面申请。（二）受让人按建设项目批准文件要求，从提出申请之日起90日内提交土地开发建设方案及图件，与出让方协商出让金数额和付款方式等事宜。（三）签订出让合同，受让人按合同约定给付定金。（四）受让人在60日内支付出让金，办理登记，领取土地使用证。第十九条招标出让土地使用权程序：（一）县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门编制招标文书，由土地管理部门发布招标公告。（二）投标者按照招标文书规定交付投标保证金（不计利息），填写投标文书，参加投标。（三）出让方按照招标文书规定的程序确定中标者后，发出中标通知书，中标者在中标通知书规定的期限内与出让方签订出让合同，并给付出让金总额10的定金。投标保证金可抵充定金。未中标者的保证金在决标后5日内予以退还。四）中标者在60日内支付出让金，办理登记，领取土地使用证。开标、评标和决标应邀请公证机关参加。第二十条拍卖出让土地使用权程序：（一）县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门编制拍卖文书，由土地管理部门发布拍卖公告。（二）竞投者
