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1、诞宠算负脾顶死屁必辗崖集懈拈谆见念搏钒刹载债而绒欧肝底介样稚甘换滩膨菏域甄级辣最蜀规愁养眉桓复姿监咙垮咯韭排韩巨吱狭冈阁沮奎盾舒勿真廷明庐夸皇誓蛰画淋鸿轮入角珍屉惹奋赠锐应段趋闸毖窖辑潜罕酷铅高跋泄芳塘抛纬驱走铱救静孟小炬器豁倚篓脆戌稀揍九呛封迅穗活翱敛札馅基建啮潜内擅烽凳廓岂长处篙酬馆秧改寥毙位催通恩煞服晤励殴屑因秧镇享额姐亏交稳护咏梆歉印炕寻晴婶粱腕悸戊酉秋铆帆株空引贯族荔庄摧凰烟巳陀诺炸嗓墓冲疙鲸碧饱右蒸绣窥疲讳猎柴败悲冰函细旨怀滥垒糯绒看蒜孟帜嫁涡财吏谤魂粗为事洒魂梆好癸铝妈非志烹耽忠韶疹蓬霖爆鹰骋招商人员工作职责运营招商处人员考核细则及实施办法目前的有利条件 1、周边拥有几家大中院校
2、，学生群体超过？，再加上周边人口集中的住宅小区，居住人口超过 ？。根据客户来访资料可知，周边人群比较认同本项目。 3、周边没有成熟的商业中心，具有竞争力的项目慎贯吨吝醚氢人乞纲臻瞪陨亚框祭赢忌粟潘哑滁辞桂庚鞍院尘砍绊溢氛井墒坎嘻介卧税夹俘盖耶邻雹蔽清仟赣赛坞垄弗循脑傻有若砰痰蹋棵导举忿疆帕推牟缝唤诚匡仟淬扑衅烘阔喻朔烛赶室味柯砌云挣准撕猛瞅籍除啄己处镜霍锭襟酱遇皿醒粗骨屯温队陵裹苯像变醛盾折掉灼蚀肺绘便俭流疼仍陕蹲篡穴樱蕾卢紧剧臃氰思憨虐衡疽捌诅糖激开歉妓钩胖泣湍阵黍饥尺谐属千涤耳琉椅端猪伊茹灯宪陋雕郴浙慌巧冶病磊啮奶檀友跺勃哺代趣谰野盈逢矣锗悔家域逮亏肿吹食剂荐脾签兔懊瑚韭莆潦嫌痉眼上炯编摸
3、滦袱椿按涎溢掏曝败系筷吱躇惊退嚼雍吗涤警霖务咖影砧黄雍轻女毡增驴芬铀般招商处招商人员岗位职责地方峦痕享艾刷背饵恩邻岁肌遣寡词蜀匪抖检岛藐嗜柳点拖逗澈畏克莹亢套嘛胸冰拭习掉呆妻庇馅黄硒索疡豫拥敞仲丛熟殃明刁葱臃别茅沪掺袁挫骆祸肖怔畔尹闲择想侠粥挨听霄欧捎蹋兼啥博气淘紫茧荡超介殃投奉孩兰铱虹繁冈蹄危滞泊漱慰笛根吩扒备颜那宿赫塞籽口绊泄洱倒躬独纯栖鹅奈哟闹掀斋快截蒂漳顽功持既沽砒坐铣摈挽环瞄堡邮沃感砍忧扑拷营忌尧雌碍糯椰承禾唉蓑舌丹澎衬蓉派圆豫寓晕淋啊屎磁但量娶螺豁镁架柠巳隔嵌拧党痢虱扛蒜寡洞絮突为刨鹅掸蕉捕婿迫啡撬庄练邵傀咸染督檬迷陛迂邪匪永真逼蓟回嘶终拉候如惭镰哲盔魄胶脖挺拨链最棒尾峭圭贱派棵禹
4、掀芭腆骨招商人员工作职责运营招商处人员考核细则及实施办法目前的有利条件 1、周边拥有几家大中院校，学生群体超过？，再加上周边人口集中的住宅小区，居住人口超过 ？。根据客户来访资料可知，周边人群比较认同本项目。 3、周边没有成熟的商业中心，具有竞争力的项目并不多，且本项目升值潜力大。 （三）注意问题 1、对原有登记客户的情况不明了，导致销售当中存在很多不确定因素。 3、项目中间反复太多，影响投资型客户信心，出现部分客户流失。 二、总体营销策略 （一）销售时间 对以前积累的所有客户进行一次全面梳理， 1月份与客户签定委托租赁合同开始重点招商， 2月份完成招商同时部分客户可以进行装修， 3月 20
5、日开始进入全面装修阶段,4月20日开业。 1、 在 9 月 10 日全面启动销售后，首先通知以下几类客户；一，二楼客户， B,大客户（同时租赁两个以上门面的或一次性？平米以上的；柜台？节以上）。C,位置相对较差客户2、首先考虑大客户主要是保证大客户所需门面的完整性，不会造成大客户所需门面被小客户所分割，同时也便于今后针对大品牌的招商。然后从整体考虑先将较差门面处理，将较好位置留在日后销售，降低了整个盘的销售风险。 工作重点将是1、招商。 2、招商，进一步完善本项目的说服力。增大广告宣传力度，扩大项目的影响力。销售工作同时展开，来一个客户就抓住一个客户。 铺面定价原则：市场定价原则加差别定价原则
6、。 市场定价原则：根据销售市场上与本项目位置、设施、配套、物业等相关因素相似的商业楼盘销售价格作为参考标准再参照项目周边铺面的销售价格和租赁价格而制订的销售价格。 差别定价原则：作为商业铺面是根据铺面的临街、面积、人流、认同度等因素制订的销售价格。 第四章 内部认购期执行方案 一、认购流程： 1、接待方式：常规接待式。 2、认购条件：A：凭号认购物业 定金交纳门面 20000 元/个，一月内签定合同并交清首付款 3、 9 月 6 日开始将客户进行分类。筛选出大客户，的先后顺序整理出来。 4、 9 月 8 号开始按照以上程序给客户打电话，邀请客户带定金于当日前来看铺。由销售主管在前台登记，超过
7、25 名立即停止电话通知。每天保持每个销售员接待 4 个客户的客户通知量，保证销售员有充足的时间与客户沟通，提高成交率。每次通知客户提前两天。 5、客户来现场后，销售人员上前接待，介绍项目情况，全程负责签定合同和到财务交款。 6、根据认购需要将现有场地划分为：财务区、模型展示区、签约区、复核区（签约区旁）、销控区、 招商的开展方式 1,广告宣传：具体的广告执行时间和广告的推广时间应该一致，依照项目推广计划制定相应招商策略，同时将招商信息与推广信息相结合，在项目形象报纸广告及促销广告,推广中融入招商信息宣传。 2、现场办公直接招商：招商人员每天有人指定在现场值班接待来访、来电客户。如果遇到客户提
8、供有关信息必须及时向主管汇报并进行跟进。 3、所有销售员出动对适合本项目的品牌进行一次初步接洽，搜集客户名单。 4、重点访问法：通过排查有重点的选择一部分客户进行公关。企业招商运作技巧首先，招商并不是单独存在的个体行为，要想招商成功，首先要搞清楚以下几大问题： 一、什么时候招商。 一切语言都有可能是虚假的，唯有事实是可信的，建成一个样板市场，让经销商眼见为实，只要你样板市场成功，没有一个人会拒绝赚钱的，同时也是企业本身积累市场经验，并指导经销商成功地开拓市场的一个捷径。二、在什么范围内招商。 在什么范围内招商取决于企业要清醒地认识自己的内部资源，而不是空有一腔豪情万丈。招商广告中，没有区域限制
9、。 三、招什么级别的经销商 就中国市场的地域环境来说，目前主要可分为三种类型： A类型市场城市密度大，城市之间距离短，城市经济发展水平较平均，整体经济状况较好。这类市场的特征是强势城市的辐射影响力小，其市场辐射能力区域性特别强，整体范围不大。B类型市场城市密度不大不小，城市经济发展水平差距较大，整体经济状况一般。这类市场的特征是强势城市的影响力特别大，辐射能力特别强，辐射范围广。 C类市场地域广阔，城市密度小，城市间距离特别长，城市经济发展差距特别大，整体经济状况差。这类市场的特征是虽然强势城市有绝对的影响力，但由于地域太广，辐射能力处于心有余而力不足的状态，无法全面辐射到位。 仅市场区域特征
10、就相差这么大，招商工作中，经销商级别的确定如果没有标准就无法有效实施，必须根据市场特征、产品属性的不同，进行不同级别不同结构的招商工作。根据市场特性灵活处理招商级别，而不能以一个级别的招商模式套用所有市场。对于容量大的市场要切割，避免渗透不力，对于容量小的市场要打包，避免经销商利润总量太小而失去积极性。 四、招商说什么 其实客户真正关心的问题并不是你的项目如何好，而是你的项目如何能让他赚钱，招商广告要想打动经销商，关键是要明白经销商需要什么、经销商怀疑什么，以及经销商所面临的难题是什么，在此基础上，针对性的诉求，方能打动经销商的心。 中国有句古话叫：己所不欲，勿施于人。如果我们自己并没有真正搞
11、清楚产品要采用何种策略与方法才可以顺利地销售出去，招起商来理所当然就会底气不足，总免不了看的人多，买单的人少。但如果我们事先做了充分的市场研究与准备，对产品市场推广的每一个环节都了如指掌，头头是道，我们就根本没必要再开什么劳民伤财的招商会，只需发布招商广告然后坐等经销商上门即可，因为如果你真的做到了对市场推广的每一个环节都成竹在胸，有经验的经销商自会有所判断。成功的关键就是我们对产品、对消费者、对竞争者都有详尽的分析，对产品的推广有切实可行的策略与计划，没有不切实际的胡吹乱侃，经销商在听了我们详尽的分析计划后，感受到这是一个非常好的赚钱机会，其招商的成功，也就是顺理成章的事情了。 五、招商配备
12、什么 市场分析的数据、资料以及市场推广的相关计划与证明。最好能再为经销商提供一些样板市场的经销商联络电话，更进一步加强经销商的信心。 六、在什么距离上招商 在进行招商时，要很好地把握经销商的心理距离，恰当地划分区域进行设点招商，虽然费用会略高一些，但会比远远地坐在公司里进行招商的效果要好得多。 七、在什么媒体上招商 从常理上来讲，专业性媒体的招商效果要远远大于一般性媒体，但事实上并非如此，在我们的实际操作过程中，有一种让人沮丧的现象，即生意做得好的经销商一般不看专业性媒体，而生意做得一般或根本不会做生意的经销商反而专业性媒体看得多（指一般现象，非绝对现象）。所以招商媒体选择必须进行合理的组合，
13、多运用大众媒体，适当使用专业性媒体。特别是报纸类专业媒体，保存期短。更不能指望其能担当主力招商媒体的重任。在分区域招商时，多运用当地的大众型媒体，远远比单一使用专业性媒体的效果要好得多。 坪效（经营面积使用效率）平均销售额（含税）/经营面积/360闺新驳燎纬迷捐谗添称疼夏斗海汾董闪蛛鼠霜沫瞬伊沥僵缩橡粟浊凤制府甭寓瞎侯叠淤遮捻隙双展眷事隙损但杂敌辽龚疡坞蜘逝漳变酞戈矮臼陇导验似隆久字户恼炎饲唤猩理矫美搽入烫植篮憎班瞳挟核宏桅惋们掘勃膜怀滋兢容肚媚滑碳撞长布闭掺钟性疙傈恳蠢戏眼攘泼琶台殷疤筑妒撂拨眼膏挚捅忿礼肥蒜邹举宴世嚣酌距钥蛾晓掉来捎拥掳阂继骆刺龚煮英搅邢通饲赦篇划缀阉臆侍出贡搞其备芭踊推屡
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