物业项目工作方案的依据.doc

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1、物业项目工作方案的依据 小区物业管理方案目 录一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算六、业服务内容、标准及质量确保措施七、管理总体目标与分项目项 目 计量单位 数值 居住区规划总用地 Hm2 13.23 1.居住区用地 Hm2 9.87 公建用地 Hm2 1.31 道路用地 Hm2 1.24 公共绿地 Hm2 0.42 2.其它用地 Hm2 3.36 居住户数， 1292 居住人数 4134 户均人数 人/户 3.2 总建筑面积 万m2 19.11 1.居住区用地内建筑总面积 万m2 16.23 住宅建筑面积 万m2 14.87 公建面积

2、 万m2 1.46 2.大卖场总建筑面积 万m2 2.88 项 目 计量单位 数 值 大卖场面积 万m2 1.17 扩建面积三层 万m2 0.96 公建面积 万m2 0.75 地下车库及人防 万m2 0.28 3.底层架空面积 万m2 1.25 住宅平均层数 层 7.5 人口毛密度 人/hm2 411.1 住宅建筑配套密度毛 套/hm2 128.5 住宅建筑配套密度净 套/hm2 184.0 住宅建筑面积毛密度 万m2/ hm2 1.496 住宅建筑面积净密度 万m2/ hm2 2.144 容积率 万m2/ hm2 1.64 停车率 % 50.0 停车位 辆 634 地面停车率 % 8.7 地

3、面停车位 辆 110 住宅建筑净密度 % 28.5 建筑密度 % 25.6 绿地率 % 40.2 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。 为住户提供全方位管理，服务项目浮现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理；常规性公共服务合同服务委托性特约服务非合同零星服务和经营性多种服务全方位、多层次的综合服务。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到修理、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

4、 房屋建筑的维护管理执行“管养合一主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性依据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采纳日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特别修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户的不同必需求和所处的特定条件采纳有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵

5、房。 共用设施设备的管理由修理管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，关于不同的设施、设备进行不同的修理管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行合格。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。依据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积存有关技术资料。 关于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

6、1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户优待数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。依据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起合适jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。 做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备修理管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理确保智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求的环境卫生管理和“高质量、高频度的环境卫生维护、实施环境卫生管理

7、和环境卫生保护的职能。 做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，执行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。 通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量合格、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提升住户的生活质量。 3.绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保

8、养、管理小区的绿化。 绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。 我们要落实“预防为主、防治消结合的方针，对所辖物业区域的治安和消。 一、前言及项目和企业简介。 二、物业管理的总体规划与承诺：理念追求、模式追求、模式选择工作计划一般均为三年、物管目标、承诺确保措施。 三、人员配备计划与人员培训和管理。 四、物质装备计划：房、装备和资金。 五、修理基金使用方案。 六、物业服务费用收支测算：依据、原则、说明、收、支、措施。 七、管理规章制度。 八、档案管理。 九、物业前期管理。 十、物业日常管理。 十一、智能化系统管理。 十二、客户服务与社区文化

9、建设。 小区物业管理方案为落实市十三届人大三次会议审议通过的关于依法强化居民小区物业管理的议案，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提升物业管理水平，依据物业管理条例及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法强化居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、提升物业服务水平为宗旨，进一步强化居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围一目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时修理，修理及时率达到90

10、%。2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。 3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得物业企业资质证书。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、强化业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。 二范围：对全市执行物业管理的244个住宅小区进行排查。依据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物

11、业管理行为。 三、工作内容一完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快公布实施沈阳市物业管理规定，依法强化我市物业管理活动的监督管理。 二全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承当起责任，按照规划制定和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门使命，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。 并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时修理，年底

12、前房屋修理责任要全实到单位、到个人，修理及时率确保在90%以上。 同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。三加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。 一是强化物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管理招投标办法，及时制定符合我市实际的沈阳市前期物业管理招投标管理办法。 要求新建住宅小区执行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的含5万平方米的新建住宅区，必必需采纳公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以

13、下的新建住宅区在区、县市房产行政主管部门的批准下可以采纳邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，激励业主大会采纳招投标的方式依法选聘物业管理企业。 并且，及时签订前期物业服务合同和业主临时公约，关于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质检察。 在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书，并遵照建设部物业管理企业资质管理办法的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，强化物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

14、三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提升物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行物业服务合同状况，对物业管理企业和物业管理项目经理，执行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。 督促物业企业按照合同约定的标准提供质价相符的服务，提升管理服务水平。同时，强化对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业

15、人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。 特别是要对物业管理企业经理以及项目经理物业管理处主任进行培训，在取得建设部物业管理企业经理岗位证书的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协物业管理实务操作专业岗位证书，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力。4.以某一物业项目为例,拟定该项目物业管理的范围,项目,内容与标准 给你一个简单的投标书，你看看可能有用第一部分 项目概况一、地理位置及建筑面积：宝赛花园项目地址位于牛头山镇宝赛村，共664余户，地上总建筑面积约12万平方米，为拆迁安排房。 二、总体思路与目标总体思路 ： 一体化管理、高素养队伍、规范化运作。一体化管理物业公司对该项目的建筑物业及其相配的公共设施设备，小区公共秩序维护，园林绿化，清洁卫生，公共秩序，车辆行驶和停放，社区文化活动等事项实施综合一体化管理和服务。 高素养队伍高素养的人才是企业发展的确保，因此从该物业管理处组建起，就应注意精选管理人员，优选服务人员辅之有效的培训和双向选择的用工机制，奖惩严明的激励机制，建立和培养一支综合素养高的员工队伍，为管好小区创建管理品牌奠定基础。规范化运作结合本物业的现状和特点、物管目标定位，制定出一整套科学、规范