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1、xx银行房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条 为加强xx银行（以下称本行）房地产信贷业务管理，规范房地产开发贷款的操作流程，提高贷款质量，防范贷款风险，根据中华人民共和国合同法中华人民共和国物权法中华人民共和国担保法贷款通则和商业银行房地产贷款风险管理指引等有关法律法规，制定本办法。第二条 本办法所称房地产开发贷款，是指向借款人发放的用于开发建设向市场销售、出租等用途的房地产项目的固定资产贷款。主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、经济适用住房开发贷款、其他房地产开发贷款等。第三条 发放房地产开发贷款必须符合国家宏观调控政策、监管政策和本行相关信贷政策，遵循安全性、流动性和效益性原则，通过
2、规范化的流程管理，实现信贷资产的良性循环，保证贷款质量与效益。第二章贷款对象与条件第四条具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业均可按照本办法申请房地产开发贷款。第五条借款人申请房地产开发贷款，原则上应具备以下两方面条件：（一）借款人基本条件：1. 借款人依法在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，并按规定进行年报公示；2. 借款人依法取得三级（含）以上房地产开发企业资质登记证书，并办理年检手续；3. 借款人在本行开立基本存款账户或一般存款账户；4. 借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；5. 借款人信用状况良好，有按期还本付息
3、的意识和能力，对尚未清偿的贷款已经安排贷款人认可的还款计划；6. 借款人对外股本权益性投资累计不超过其净资产的 50；7. 借款人经营状况较好，资产流动性较强，无大量积压未售楼盘；8. 本行规定的其它条件。（二）贷款项目基本条件：1. 已取得建设项目所需的国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；2. 已完成项目可行性研究报告等各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。其中，申请经济适用住房开发贷款的建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；3. 项目资本金（即自有资金，指企业所有者权益中用于贷款项目的资金）符合国
4、家房地产投资项目资本金比例的相关规定， 并能够在银行贷款之前投入项目建设；4. 项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地房地产市场的需求，有良好的销售市场和租售前景；5. 项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；。6. 能够提供本行认可的合法有效的担保；7. 本行规定的其它条件。第三章贷款的用途、期限、利率与还款来源第六条 房地产开发贷款必须专项用于房地产项目建设，不得挪作他用。严禁以流动资金贷款形式发放房地产开发贷款。第七条 房地产开发贷款的期限应根据项目周期确定，商业性开发贷款的期限一般为 18 个
5、月以内，最长不得超过 2 年；经济适用住房开发贷款期限一般为 2 年，最长不得超过 5 年。第八条 房地产开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，具体办理时的利率档次、浮动比率、计息方法、结息时间及罚息等均按本行有关规定执行。第九条 借款人因销售市场发生变化、资金回笼缓慢造成不能按期归还贷款的，可在贷款到期日之前向本行申请展期，能否展期由本行决定。第十条 房地产开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源，禁止借款企业将还贷资金用于滚动开发或挪作他用。第四章贷款的担保第十一条 借款人申请房地产开发贷款，应当提供本行认可的担保，担保方式包括抵押、质押和保证，严禁以信用方式发放房地产开
6、发贷款。第十二条 贷款行应审查担保的合法性、有效性和可靠性， 并与担保人签订书面担保合同，办妥贷款担保手续。第十三条 抵（质）押率的设定应符合本行的有关规定，抵（质）押物需要估价的可以由贷款行自行评估，也可委托贷款行认可的资产评估机构进行评估。以在建工程抵押的，测算抵押物价值应以企业已支付该项目各种成本费用的金额为依据。第五章贷款的操作流程第十四条 房地产开发贷款业务实行全流程管理，包括贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放与支付、贷后管理等环节。第十五条 贷款申请。借款人可以向项目所在地区的本行辖属分支机构申请项目贷款，原则上不得跨区域申请。申请房地产开发贷款应向业务受
7、理人员提交真实、完整、有效的资料：（一）按照本行格式文本填写的借款申请书；（二）借款人有效的公司章程、验资报告，营业执照、组织机构代码证、税务登记证；（三）房地产开发主管部门颁发并通过年检的资质登记证书；（四）借款人资信证明材料；（五）借款人股东（大）会、董事会等决策机构同意借款的决议；（六）担保人股东（大）会、董事会等决策机构同意担保的决议，抵（质）押资产的评估报告书、权属证明，保证人的资信证明材料等；（七）借款人法定代表人证明书、法人授权委托书；（八）借款人近三年经审计的及近期的财务报表；（九）贷款项目可行性研究报告及批复；（十）政府有关部门对土地使用、规划、设计、施工等方面的批准文件；（
8、十一）项目自筹资金来源及落实的资料；（十二）开发项目的市场定位、销售策略和销售计划，项目总成本、销售价格、项目收益和现金流量预测等；（十三）本行要求提供的其他证明文件和材料。第十六条 贷款受理。业务受理人员收到申请资料后，对客户是否具备办理房地产开发贷款的基本条件进行初步认定。对于不符合基本条件的，不予受理，及时回复申请人，并退还相关资料；对于符合基本条件的，予以受理，并将相关资料移交授信调查人员。第十七条贷款调查。授信调查人员应按照xx银行授信工作尽职管理办法及本办法规定开展房地产开发贷款尽职调查， 尽职调查包括但不限于以下内容：1. 借款人及项目发起人的情况：生产经营情况、财务及信用状况、
9、所处行业状况、市场情况、公司发展前景等；2. 借款人申请贷款的项目情况：项目批准文件，“四证”等手续的办理情况，项目总投资额、计划投资来源、已到位资金来源及使用情况，项目进展及已完成投资额，项目资本金是否按相关要求到位；3. 项目投资环境、市场定位及未来的市场供求情况；4. 还款来源及现金流分析；5. 预计产生的银行效益；6. 担保情况，包括抵（质）押物的权属、价值和变现难易程度，保证人的担保资格、担保能力等情况；7. 房地产开发贷款的建议，包括贷款金额、期限、利率、担保方式、支付方式、还款方式、风险监管措施等。授信调查人员应当于调查结束后在信贷管理系统中形成完整的调查报告，并对调查报告内容的
10、真实性、完整性和有效性及出具的贷款方案建议负责。第十八条 项目评审。项目评审人员应对房地产开发贷款进行全面评审，并形成项目评审报告。（一）项目评审按照总行授权管理的相关规定由贷款行或总行相关业务部门组织实施。（二）根据贷款金额大小决定是否成立项目评审小组，原则上 5000 万元（不含）以上的项目贷款应当成立评审小组，评审小组由本行业务人员及专业人员组成，必要时可聘请外部行业专家。评审小组可根据需要委托具备相关资质的独立中介机构为项目提供法律、税务、保险、技术、环保和监理等方面的专业意见和服务。（三）项目评审应设置定量或定性指标，从借款人评价、项目概况评价、项目市场情况评价、项目财务效益评价、担
11、保评价、综合效益与风险防范评价、综合性评价结论等方面开展。1. 借款人评价（1） 借款人概况，包括借款人基本情况和经营情况。借款人基本情况。主要了解借款人成立时间、历史沿革、注册资本及到位情况、组织架构、经营年限、隶属关系、企业性质、法定代表人、股东、实际控制人情况、关联企业情况等；借款人经营情况。主要了解借款人经营范围、开发资质等级、技术水平、经营业绩、历来开发项目的运作情况以及在当地房地产市场的竞争能力等。（2） 借款人财务状况。根据经审计的借款人近三年和最近月份的财务报表，分析其偿债能力、盈利能力、经营管理能力等指标，分析借款人资金运作及财务变动情况是否正常，是否具备开发新项目的经济实力
12、和偿债能力。其中：偿债能力指标包括资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数等；盈利能力指标包括销售利润率、成本费用利润率、资产报酬率等；经营管理能力指标包括应收账款周转率、存货周转率等。（3） 借款人信用状况。根据借款人在银行间的融资记录、征信报告，分析借款人的融资能力、偿债和逾期情况，判断其信用状况。2. 项目概况评价（1） 项目基本情况。调查项目的地理位置、规划设计方案、开发建设条件、开发建设周期、基础设施状况、主要建设指标、总投资等。（2） 项目建设条件。取得政府有关部门的批准文件的名称、时间和主要内容，项目国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证等手续的
13、办理情况，土地使用权的获取方式，土地款的支付情况和资金来源。（3） 项目建设进程。调查项目建设进度计划、实际进展情况、工程资金投放进度、形象进度等，并进行项目投融资状况分析。3. 项目市场情况评价（1） 项目投资环境。主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析。（2） 项目市场定位。根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的等级档次及其面向的主要消费群体。（3） 项目租售情况。主要从市场供求、项目竞争力、租售前景等方面进行分析。市场供应分
14、析。包括项目建设所在地同类项目的施工面积、竣工面积、预售面积、实际销售面积、空置面积等，预测新增竣工面积；市场需求分析。包括项目所在地的自然环境、人口环境、经济发展水平、支付能力、消费群体、消费偏好等；项目竞争力分析。从拟建项目的地理位置、建设规模、配套设施、环境规划、客户定位、房价制定、营销策划、品牌效应、竞争状况等方面，综合分析拟建项目的竞争优势；销售前景分析。调查了解意向定购情况及滚动开发项目前一期开发、销售及资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划（包括租售时间、价格、租售率等）及其实施可行性做出科学合理的判断。经济适用房项目应注意考虑价格上限限制等因素。4
15、. 项目财务效益评价（1） 项目总投资预测分析。根据项目可行性研究报告中预估的项目总投资及其构成，分析项目总投资及构成估算有无漏项， 投资构成是否合理，并测算各项费用。（2） 项目资金来源评价。对借款人自有资金部分应明确投资金额、资金来源和投入计划，对借款人对外筹资部分，可根据有关银行、非银行金融机构、财政、企业等所出具的资金承诺及相应凭证，分析其筹资来源、资金到位情况及投入计划。（3） 项目损益预测。损益预测包括项目经营收入预测、总成本预测、经营税金预测及利润预测。预测时应说明项目计算期、建设期、经营期、贷款利率、营业税及附加税率、所得税率等参数的选取。（4） 项目财务效益指标测算。根据对投资估算、筹资计划、财务预测和财务报表的分析，计算投资利润率、财务内部收益率、投资回收期等指标。（5） 不确定性分析，主要是盈亏平衡和敏感性分析。盈亏平衡分析。分析利润为零时项目的成本、租售价格、出售率等所处的状态；敏感性分析。研究项目主要变动因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，进而判断这些因素对项目经济评价指标的影响程度。分析项目的负面影响因素（如售价、出售率下降、成本增加、建设期延长等）对财
