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1、 学习目标：通过本章学习，了解并掌握物业管理招标投标的基本概念与应遵守的原则，了解物业管理招标的几种分类方式，掌握物业管理招标与投标在准备与实施阶段的具体程序与做法，掌握招标书的编写要领与技巧，能够编写格式规范的招标书与投标书。关 键 词：物业管理招标 物业管理招标程序 招标实施阶段 物业管理招标文件 物业管理投标 物业管理投标程序 物业管理投标书 物业管理服务总包合同 物业管理服务专项分包合同第1章 物业管理招标与投标11 物业管理招标111 物业管理招标的概念物业管理招标，是指招标人（包括物业所有权人、业主委员会，或其法定代表的开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会
2、公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业管理合同的过程。其中物业管理公司针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。实际上物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据中华人民国招标投标法相关规定，招标活动中必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。112 物业管理招标的方式物业管理招标从不同的角度来看可以有不同的划分方式。按容划分，可分为单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标；
3、按招标对象的广度划分，可分为公开招标、邀请招标与协商招标；按物业管理的招标项目划分，可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体的不同划分，可分为开发商主持的前期物业管理招标、业主委员会主持的物业管理招标和委托咨询型物业管理招标以与物业管理公司的专业项目招标等。物业管理招标最常见的划分方式是按招标对象的广度划分，即公开招标、邀请招标与协商招标。1公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3协商招标协商招标又称为议标，是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，
4、邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。实质上，协商招标可以看作是更小围的邀请招标，目前是一种不可或缺的物业管理招标形式,较适合于具有一定业务联系和相互比较熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的中小规模的物业管理招标项目。113 物业管理招标程序物业管理招标程序一般包括准备、实施和结束三个阶段。1准备阶段准备阶段是指从招标人决定进行物业管理招标，到正式对外发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。主要工作有：成立招标机构、编制招标文件、确定标底。（1）成立招标机构 这主要有两种途径。一种是在物业管理行政主管部门的指导下（应先在政府部门备案），由招标人自行成立招标机构，聘请有关部门人
5、员和物业管理专家组织招标；另一种是由招标方委托专门的物业管理招标代理机构进行招标。1）自行成立招标机构。招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业设计、施工监理到验收整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，该物业管理招标也由开发商自行成立的招标机构来完成。对于采用小围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于其招标工作量不大、专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构进行招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”。2）委托招标代理机构。招标
6、人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大围邀请招标。对于一些大型的管理项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托招标代理机构招标的方式。招标人可根据自己的意愿和自身的情况选择招标代理机构。同时，还要根据自身对物业管理的要求与标的规模大小选择相称等级的招标代理机构。（2）编制招标文件 招标文件是招标机构向投标人提供的参与竞标所必需的文件。物业管理招标文件的容、格式根据招标项目的特点和需要而有所不同，容主要有：告知投标人递交投标书的程序、阐明所需招标项目的标的情况、告知投标评定准则以与签订合同的条件等，即投标人须
7、知、合同条款和技术规。1）投标人须知。投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是招标人告知投标人关于投标的要求、指导与手续的文件。投标的条件。为了保证投标人的合格性，招标文件在这一部分规定了参加资格预审的投标人须递交的证明资料与其格式，以便统一进行审查。为了保证投标的真实性，招标人还要求投标人必须交纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以与保证书的格式等。对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序，招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编定的统一要求（统一的投标文件格式），以与对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作的进行。对
8、招标程序的说明。将开标、评标和定标等招标过程的关键容予以公开，从而体现整个招标工作的公正、透明。2）合同条款。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。一般性条款通常是物业管理招标的行业性的约定俗成，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；特殊条款是针对每个具体的物业管理项目自身的特点而制定的个性化条款。特殊性条款优于一般性条款，两者不一致时，合同应以特殊性条款为准。3）技术规。技术规是详细说明招标项目的技术要求（如物业管理项目的服务标准、具体工作量等）的文件，是招标文件的重点之一。技术规通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。（3）制定标底
9、标底是招标人为准备招标的容计算出的一个合理的基本价格，即一种预价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。特别是我国国大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件，标底的重要性就更加明显了。因此，制定标底成为招标的一项重要的准备工作。按照惯例，在正式招标前，招标人应为招标项目制定出标底。标底制定得好，可以说是招标工作成功了一半，而编制一个先进、准确、合理、可行的标底需要认真细致，实事。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定得是否正确，很大程度上取决于招标文件中对项
10、目工作量的说明是否正确，因此招标文件对项目工作量进行说明时应尽量减少漏项，同时将工作量尽可能算准确，力争将招标文件中计算出的工作量与实际工作量的误差控制在5%以。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样编制出的标底才切合实际。如果属自行招标，则可参照近年来国外相近物业先进的物业管理方法，或者由招标方委托招标代理机构制定标底。阅读资料龙江小区物业管理招标投标活动效果分析省市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，通过招标的方式寻找“管家”。爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。为解决高校教师
11、住房困难的全国重点工程龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。 根据1999年12月8日出台的省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。这次招标书明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，的很多物业管理公司第一次
12、仔细测算起自己的成本来，要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。1龙江高教公寓招标概况(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95以上。物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。(2)招标围：地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。(3)投标方：地区省、市属12家企业。(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等专家7人。(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标
13、，业主委员会最终定标，其誉调查由业主委员会随机抽查评分。(6)评分类别与权重：信誉(10)，标书(30)，价格(50)，答辩(10)。(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元(月平方米)，业主委员会标底价为0.34元(月平方米)。(8)招标执行依据：中华人民国招标投标法，并借鉴其他经验。2此次物业管理招标投标活动的启示(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规行为。物业管理的招标投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招标投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招标投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健
14、全物业管理市场化的法律法规体系，制定规统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。(2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。龙江高教公寓是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。 (3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。此次招投标活动，引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省政府明确提出要将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理
15、”的住宅区。高教公寓具有规模大、即将入住率高、业主素质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时，通过参与竞争，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。 (4)需要引起重视和改进的问题： 工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。物业标的存在设施不足问题。如自行车停放车位严重不足(设计每户1.8辆)，地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。物业管理属服务性行业，其招标投标不同于工程、设备招标投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20。物业管理采取招标投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场调节形成，政府不宜定价或过多限制。2实施阶段招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。主要包括：发布招标公告或投标邀请书，组织资格预审，召开标前会议，开标、评标和定标。（1）发布招标公告（或投标邀请书）1）发布招标公告的渠道。发布招标
