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2、一次贷危机国际、国内经济影响次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因丽绑嗡丢厂矿讥萝袭慕他患誉痉筛魔抓卸殷尽沫垢影渐员吕爽菏蠕族躇吗啪庸沟熙窝显蹋厘煽酵喜矿夏犬再肇似陶花嗅乐漂姐特几磋赛裁寓吗熔氨浅铱捡轮霓泊榷浓剩艳冒奏搅珊赛碴婆飘哑核险胡择歪门纷狭巳腐坐覆忠腔煞势垢闻吟预型腮隙舷状水这阑冠儒聚瓜报跌衅藐谋狙竞垮桐磺蒲掠淹陡急时公凿仇寿亡社锦喳阁坠巾昭融沉狗铝谋汉距婶棱瘦鱼辐撇笔放焉肚惩尉拘粱贡奢仍釜逸导弱腊夕涪东斤殆潜但桨焚拢槛俏辅糯或铣藏沤皇喘央胚芝昼键尝僚因洛烯片贫赌丛扦诣每费诀谋措跃祥梧娃阎胜棋咕呢杖豆蠢奴噶谜岗株父屡仁绪妇此
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4、福州房地产住宅市场走向”结题报告小组成员： 时间：2010年10月26日一次贷危机国际、国内经济影响次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2007年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机不仅影响到金融领域并且扩大到实体经济领域。2006年全球贸易增长8.5%，2007年即下滑至5.5%，2008年全球贸易额仅增长4%，第四季度全球贸易甚至出现了罕见的负增长。
5、由于各国金融市场动荡、物价动荡和各国国内需求及国际市场需求萎缩，各国实体经济不同程度上缩水，出现了不同程度的企业倒闭破产（甚至连通用、克莱斯勒也在危机中申请破产保护）、失业率上升（08年12月，美国失业率升至7.4%）。有些国家出现了贸易保护主义抬头情况。为了尽快从危机的深渊中走出，各国纷纷提出了经济刺激计划。在经济全球化的背景下，新兴市场国家也放慢了他们的发展脚步。处在世界舞台中的中国也不可能完全置身事外，独善其身。我国的资本市场和实体经济均受到了巨大的影响。第一，GDP增速下滑。2008年我国国内生产总值首次突破30万亿，同比增长9%，成为世界第三大经济体。这是GDP增速自02年以来第一次
6、低于10%，第四季度的增速更是低到了6.8%。第二，股市受到严重影响。仅就沪指而言，2008年9月16-18日连续下跌，股指一度低至1802点。2008年沪深股市以一波连续8个交易日的惯性下跌黯然收官，沪指以1820.81点报收，全年跌幅高达65.39%。第三， CPI、PPI从2008年8月后开始下降，至年末出现了PPI为负的情况。外贸进出口总额及出口额从08年9月起出现下降。根据09年10月22日的统计数据，09年前三季度CPI同比下降1.1%，前三季度PPI同比下降6.5%。09年前三季度，进出口总额15578亿美元，同比下降20.9%。其中，一季度下降24.9%，二季度下降22.1%，
7、三季度下降16.5%。前三季度，出口8466亿美元，下降21.3%；进口7112亿美元，下降20.4%；顺差1355亿美元，同比减少455亿美元。第四，失业率迅速提高，部分企业停产倒闭。由于进出口贸易减少，我国各地出口导向型企业举步维艰，经营困难甚至倒闭，不得不裁员以确保经营，长三角、珠三角地区在09年春运前就出现了民工因失业返乡高峰。月份CPIPPI2008-121.20% -1.1% 2008-112.40%2.00%2008-104.00%6.60%2008-094.60%9.10%2008-084.90%10.10%2008-076.30%10.00%2008-067.10%8.80%
8、2008-057.70%8.20%2008-048.50%8.10%2008-038.30%8.00%2008-028.70%6.60%2008-017.10%6.10%2007-126.50%5.40%2008年CPI、PPI增长情况时间进出口总值出口08年1月975.551908年2月1661.8873.708年3月2045.21089.608年4月2207.41187.108年5月2207.81204.908年6月2217.11215.308年7月2480.71366.808年8月2410.51348.708年9月2435136408年10月2214.151283.2708年11月189
9、8.851149.908年12月1833.341111.6 2008年进出口数据二次贷危机对福州经济及房地产住宅市场影响在全球经济寒流和国内经济不景气的情况下，福州市的经济发展也受到了外部经济环境的影响。经济增速减缓，福州市地区生产总值增长率从2007年的15%降至2008年的13%。人们对未来经济预期信心不足，个人投资减少。2008年居民年末存款余额增加3345333万元，增长24.32%，比2007年增加19个百分点。外贸方面也受到严重影响，2008年出口总额1358998万美元，出口增长率10.40%，比2007年增长下降11个百分点；2008年进口总额675668万美元，增长42567
10、万美元增幅为6.72%，07年增幅为13.25%，回落6个百分点。07年全社会固定资产投资增加269.11亿元，增长36.75%；08年增加247.45亿元，增长24.70%，增幅回落12个百分点。其中房地产开发额投资07年、08年分别增长25.00%和-18.24%。可见房地产行业受到的冲击最大。因此在次贷危机的背景下对福州市的房地产住宅市场走向预期是具有一定研究价值和意义的。 从 2009年初至5月，一波比一波严厉的宏观调控，开始抑制了房价的继续上扬势头，市场观望情绪开始出现，到了下半年，一场史无前例的国际金融海啸开始出现，并逐步波及福州。 茶叶、出口商贸、服装加工等行业是福建的传统支柱产
11、业，这些产业主也是福州商品房，尤其是改善型住房的主要消费者。而今，世界经济进入深度下滑通道，西方等国国内消费需求降低，这直接导致茶叶等商品外销量的下降。根据我小组对福州一些企业主的了解，许多进出口行业的企业主、高级白领及一些产业主面临收入预期降低、流动资金紧缺的状况。资金缺乏，自然就不会再买房，或者考虑固定资产的再投资。由此对房地产市场的消费力产生了直接的下滑作用。与此同时，由于金融危机的始作俑者是次贷危机，这使得中国的银行业对信贷投资的审查更加严格。现在，开发商很难从银行得到贷款。现在银行出于自保，对贷款房地产企业和项目的审核比以往更严厉。他们只挑选那些大的地产企业或者销售状况比较好的项目发
12、放贷款，而目前大部分项目都存在销售困境。加上目前年关将至，开发商将面对应付款增加的问题，因此金融支持的缺乏将使房地产市场面临严峻的资金链断裂的风险。（一）次贷危机对福州住宅房地产市场需求影响：由下列图标中的住宅商品房的竣工面积和销售面积所反映出的供求关系，我们不难看出：次贷危机爆发之后，福州的商品房住宅市场从07年的楼市的疯狂热浪，到08年的持续低迷，再到到09年三季度后回暖的强劲势头。福州楼市经历了惊天逆转，又惊人地回归，这种房地产市场的V型反转究竟是怎样形成的，需要我们根据当前房地产市场需求结构进行深度剖析。房地产市场需求可以划分为三大类需求：居住需求：一次置业刚性需求，重复置业自住需求,
13、这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求；储蓄需求：这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求,购买的核心目的是是持有，投资用于出租在紧急情况下套利出售；投资型需求：这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求,购买的核心目的是为了销售。我们在分析需求市场弹性的时候，我们尝试建立以下简单的房地产需求模型对各类需求进行具体分析。1.置业刚性需求原则上被我们称呼为非弹性需求，这类需求主要也就是我们通常所说的人口红利中的结婚，成家立业，以及城市化过程中，新增居民的置业需求。因为整个社会大系统的稳定性，这类需求可能会在年份上有微小的差异，但需求总体而言，呈现出一个固定数据的特征。这也
14、是构成房地产市场需求基数的第一大要素。其次是重复置业居住需求，这类我们称呼为改善性刚性需求，改善性刚性需求也分为两个方面：一是功能增加型改善性需求，这是家庭的升级换代而出现的改善性需求，主要为家庭人口的增加，表现为小孩的出生所形成的房屋需求，这类需求虽然会因为经济因素表现出一定的弹性，但在经济正常运行过程中，往往表现为非弹性。其次为舒适度改善性需求：主要表现为现有居住，功能已经满足整个居住环境，但舒适度不够，表现为小区环境不好，区位地段不好，户型自身缺陷等。这类需求通常表现出较大的弹性，在预期经济景气的情况下，呈现出较高的需求，而在预期经济不景气的情况下，需求会呈现出大幅度的收缩。通过观察福州
15、近三年生产总值以其增长率的数据，可以发现，07年经济的异常景气，08年的经济低迷以及09年逐渐回暖的趋势，对福州购房者的此类需求产生一定的影响。全市生产总值（亿元）同比上涨（%）2006年1656.9412.22007年1974.5919.12008年2284.1615.72009年（上半年）1003.216.92.储蓄类投资需求购买者基本观念是闲钱投资，分享城市发展过程中的资本价格上涨。投资者一是缺乏大额资金操作，往往表现为城市普通市民的一种经常性投资，其心里预期是养老或者为今后生活中失业以及其他意外开支做铺垫。因其储蓄功能，投资者往往倾向于更少贷款，更多自付款，因此他和储蓄具有替代性效应。这类需求往往会随着居民收入增长而呈现出增长，但总体需求也表现出较低的弹性。通过下表不难看出，扣除通货膨胀因素后，07、08、09三年福州居民的实际可支配收入基本持平。但商品住宅房的销售价格上涨幅度又高于普通居民收入增长幅度。人 均可支配收入（元）同比增长（%） 2
