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1、目 录333348495257附 件：1、项目投资估算表2、销售与运营收入测算表第一章 总 论四川隆昌投资管理有限公司在对宜宾市新隆县新县城进行了考察和分析；并对新隆国际装饰建材城项目可行性展开了研究，通过对新隆县新县城的总体规划和该项目建设的必要性、优势劣势、项目背景等内容进行调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了新隆国际装饰建材城项目可行性研究报告。一、项目概况及目标项目名称：装饰建材城建设地点： 投资单位： 执行单位： 项目占地：60亩-100亩建筑面积：8-10万平方米建设周期：6-8个月投资金额：1.6-2.2亿元资金来源：企业自备就业岗位：5000人创造税收：7000万元/年新隆
2、国际装饰建材城项目拟建在宜宾市新隆县的新县城，由于新县城的建设需求，新隆县对装饰建材的需求量将非常庞大，建设一个专业的建材市场就是满足这庞大需求的最好方法。新隆国际装饰建材城项目规划占地约60亩-100亩，总投资1.6-2.2亿元人民币。项目拟建总建筑面积8-10万平方米。项目建设周期为6-8个月。项目建设目标：n 建材及家居仓储月吞吐量达到40万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值12亿元以上；n 与近1000家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；n 建立健全建
3、材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；n 引进第三方建材家居企业600家以上，为新隆及周边各县市等家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；n 现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。 本项目的建设对促进中国西部品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在中国西部家居/建材业激烈竞争的差异化发展。促进中国西部建材的优化发展，减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进中国西部家居、建材市场的良性发展。宏观上对新隆县城市建设和市民家居及建材需求起到促进作用。具有十分重要的现实意义和经济社会效益。二、编制依据及
4、研究范围2.1、编制依据（1）国家、四川省、宜宾市国民经济和社会发展计划；（2）四川省西部物流中心建设规划；（3）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；（4）宜宾市新隆县关于商贸、物流等现代服务业发展规划；（5）新隆国际装饰建材城项目意向性规划布局；（6）其他文件和协议；2.2、研究范围（1）项目建设的背景和必要性（2）项目投资主体的情况（3）行业分析及市场预测（4）项目选址及建设条件（5）项目布局及及各部分功能定位（6）项目组织及管理系统（7）项目效益评价及不确定性分析三、编制原则3.1遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的
5、零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。3.2按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。3.3根据四川省和西部发展计划，融入区域经济、合理安排进度。3.4按照国家有关产业政
6、策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。3.5四川省及西部各省目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。3.6项目建设以国际建材家居的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。3.9其它规定及客户要求。四、主要经济技术指标项目于2011年建设，并可于2012年完工。整个项目预计于2012年达到全部的生产能力，进入正常营运。 年度建筑面积示意表名 称圾
7、 投 资 期2011年G 用地面积 (亩)2 建筑面积 22 投资额度 建成市场11 60亩-100亩46 10平方22000万元 配套费用1120万元4.2销售及运营收入的测算如下表：三期项目销售及运营收入的测算表 单位：万元名 称销售比例销售收入20112011年2012年2012年商铺70000平方 70%42000商铺30000平方 出租 出租.自用 80%864 二、租赁及运营收入：2011年2011年 2012年 单位:万元商铺租金864864物业管理服务费 120120物流停车费5050 广告费免费 无其他业务收入 100.00 100.00 项目营业总收入 43134五、可行性
8、研究结论5.1新隆国际装饰建材城项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符宜宾市新隆县把该县作为建材五金物流商业配套等专业市场和公路、铁路、航空港形成物流对该宗地配套需求。5.2项目的建设将推动县委，县政府倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把西部建材城打造成为辐射西部的国际性商业服务业中心要求。新隆国际装饰建材城现代服务业经济的发展，体系之进程，配套省会经济圈和自主创新综合配套改革试验区的建设，带动城市新型建材工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义。5.3新隆国际装饰建材城将形成
9、一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材家居经营企业。推动企业依托西部物流优势条件,通过航空、陆、铁进出口，参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在新隆的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。5.4项目的建设将成为推动四川五金建材物流市场的有利补充，促进区域产业结构调整。交易仓储物流中心的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易和仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为新隆县发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量。项目在选址方面做了充分的考虑：针对西部各省市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查西部建材家居市场层出上马，档次和品格
10、高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储物流配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司来自于长三角成熟商业资产运营公司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。 第二章 项目建设的背景及必要性一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景1.1 建材市
11、场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。 近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元；浙江南浔建材市场始于1987年，现已发展成为中国最大的胶合板集散中心，成交额达63.6亿元；山东淄川区建材城，成交额达41亿元；南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、
12、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。 1.2 建材市场形成的特点和问题 建材企业后向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。
13、随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。 渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。 资源向优势企业集中在家居行业市场火暴
14、的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。 资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。 出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。 跨界招募专业人才建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然
