海南省物业管理法律法规汇编.doc

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1、海南省物业管理法律法规汇编海南省住宅区物业管理条例-3海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）-21海南省物业服务收费管理办法-30我省物业管理等级收费标准37海南省物业小区公共水电费分摊办法44海南省物价局关于物业服务管理收费备案办理程序的复函-46海南省物价局关于各类停车场车辆停放管理收费标准的通知-47海口市区电动自行车停放服务收费标准的通知52海口市物价局关于调整自来水价格的批复-54海口市物价局关于调整污水处理费标准的通知55海口市生活饮用水二次供水卫生监督管理办法57海南省发展与改革厅关于物业小区电价有关问题的通知60海南省物价局关于物业小区公共电费分摊问题的复函62海口关于

2、规范交存首期住宅专项维修资金的通知63海南省建设厅 海南省财政厅关于转发建设部财政部住宅专项维修资金管理办法的通知-67海南省建设厅关于公布交存首期住宅专项维修资金标准的通知73 海南省住宅区物业管理条例海南省人民代表大会常务委员会公告 第24号 海南省人民代表大会常务委员会关于修改海南省住宅区物业管理条例的决定已由海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月6日通过，现予公布，自2004年9月1日起施行。 海南省人民代表大会常务委员会 2004年8月26日海南省人民代表大会常务委员会关于修改海南省住宅区物业管理条例的决定 （2004 年8月6日海南省第三届人民代表大会常务委

3、员会第十一次会议通过） 海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对海南省住宅区物业管理条例作如下修改： 一、第十三条修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地物业管理行政主管部门备案： “（一）业主委员会章程； “（二）筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料； “（三）业主委员会主任、副主任及委员名单。” 二、第二十条修改为：“物业管理公司必须依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。” 本决定自2004年9月1日起施行。 海南省住宅区物业管理条例根据本决定作相应修改，重新公布。第一章 总 则 第一条 为加强物业管理，提高物业管理的服务

4、水平，规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益，提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本省行政区域内住宅区的物业管理。 本条例所称物业，是指已竣工并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和场地。 本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行专业管理的活动。 本条例所称业主，是指物业的所有权人。 本条例所称使用人，是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。 本条例所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。 第三条 物业管理实行业主自治管理与

5、物业管理公司专业管理相结合的管理模式。 第四条 省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理进行管理、监督和指导。 各市、县、自治县人民政府确定的物业管理行政主管部门对本行政区域内的物业管理进行管理、监督和指导。 第二章 业主自治管理 第五条 业主通过业主大会及其选举产生的业主委员会对所属住宅区物业实行自治管理。 市、县、自治县物业管理行政主管部门可以按照住宅与其附属的共用设施、设备和场地的相关情况具体划定物业管理区域的范围。 第六条 业主享有对住宅区物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。 业主享有下列权利： （一）参加业主大会； （二）选举和被选举业主委员会成员； （三）表决

6、通过业主公约、业主委员会章程和其他有关物业管理的重大事项； （四）监督业主委员会和物业管理公司的工作。 业主履行下列义务： （一）执行业主大会和业主委员会的决议、决定； （二）遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定； （三）按照合同约定缴纳物业管理费、水电费和维修基金等费用。 第七条 房屋已交付使用且出售房屋建筑面积达到50%以上的，售房单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门报告，并在物业管理行政主管部门指导下组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 具备成立业主委员会条件而3个月内没有成立的，物业管理行政主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 第

7、八条 业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权： （一）选举、罢免业主委员会成员； （二）制定或修改业主公约和业主委员会章程； （三）批准或终止物业管理委托合同； （四）监督业主委员会的工作，听取和审议业主委员会的工作报告； （五）决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项； （六）改变或撤销业主委员会不适当的决定。 第九条 业主大会由全体业主组成。 业主大会必须有持过半数投票权的业主（或委托代理人）出席才能举行。业主大会选举业主委员会和通过业主公约、业主委员会章程及决定其他重大事项，必须经过全体业主所持票数过半数通过；决定其他事项必须经过出席大会的业主所持票数过半数通过。

8、 业主所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。建筑面积每10平方米为1票，5平方米以上不足10平方米的计算为1票，不足5平方米的不计票。 第十条 业主大会由业主委员会负责召集。业主大会召开7日前，业主委员会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。 业主大会每年至少召开1次。 业主大会闭会期间，持有30%以上投票权的部分业主联名提议可以召开临时业主大会。业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的，由物业管理行政主管部门组织召开。 第十一条 业主大会应当根据国家法律、法规和本条例，结合所属物业的实际，制订业主公约。 业主公约是由业主共同制定的有关物业的共有部分和共同事务

9、管理的协议，业主公约对全体业主具有约束力。 第十二条 业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生。业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人员担任。 业主委员会成员一般不领取报酬。但担任专职工作的业主委员会成员或聘请的专职工作人员可以领取报酬，具体标准由业主大会决定。 第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地物业管理行政主管部门备案： （一）业主委员会章程； （二）筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料； （三）业主委员会主任、副主任

10、及委员名单。 第十四条 业主委员会是代表全体业主的合法权益，遵照业主大会的决议、决定和业主委员会的章程，对所属物业区域实施自治管理的组织。业主委员会履行下列职责： （一）召集和主持业主大会； （二）提出业主公约、业主委员会章程的草案或修订草案； （三）选聘或解聘物业管理公司，签订、变更或解除物业管理委托合同； （四）审议物业管理公司提出的本住宅区物业管理年度计划和财务收支情况； （五）审议住宅区配套工程、重大维修工程项目及其他物业管理服务的重大措施； （六）听取业主、使用人的意见和建议，监督、检查物业管理公司的工作； （七）教育、督促业主和使用人遵守物业管理法律法规和业主公约； （八）履行业主

11、大会赋予的其他职责。 前款（二）至（五）项规定的事项必须经业主大会批准。 第十五条 业主委员会必须依照国家有关法律法规和本条例及业主委员会章程的规定行使职权，接受全体业主、使用人和物业管理行政主管部门的监督。 第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要或者1/3以上委员的提议召开，但每年至少召开2次。会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过，并以书面的形式由业主委员会委员签字认可，存档备查。 第十七条 业主委员会的活动经费最高不得超过同期物业管理费总额的1%，从物业管理费中支出，具体数额和使用计划由业主大会审议决定。业主委员会的活动经费包括业主大会和业主委员会会议

12、的费用、必要的办公费用和业主委员会专职人员的报酬。 第十八条 住宅交付使用后至业主委员会成立前，对物业的管理由售房单位负责，售房单位可以聘请物业管理公司进行管理，也可以自行管理。 第三章 物业专业管理 第十九条 物业专业管理由业主委员会聘请具有资质的物业管理公司进行管理。 物业管理公司经业主委员会的聘用，可以依照国家法律法规和本条例以及物业管理委托合同的约定，对业主所属物业区域内的房屋及配套设施、设备和公共场所进行日常维护、修缮，对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理，并为业主、使用人提供相关的服务。 第二十条 物业管理公司必须依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管

13、理经营。 第二十一条 物业管理实行招标投标制度。具体办法由省物业管理行政主管部门报省人民政府批准后实施。 第二十二条 物业管理公司接受业主委员会的委托从事物业管理服务，应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同，明确双方的权利义务关系。物业管理委托合同应当自生效之日起30日内由物业管理公司报所在地物业管理行政主管部门备案。 第二十三条 普通住宅物业管理收费，应当遵循公平、合理、公开的原则。物业管理收费应当与物业管理服务水平相适应。 普通住宅及普通住宅中未售出空置房屋的物业管理费,实行政府指导价，以业主的房屋建筑面积计算，具体标准由省价格主管部门会同省物业管理行政主管

14、部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分类制定。 政府制定物业管理费指导价应当实行听证会制度。 高档住宅的物业管理服务收费标准通过招标投标确定。 为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费，由物业管理公司与业主、使用人协商议定。 第二十四条 物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理公司和业主委员会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。 普通住宅物业管理费收取的具体标准由业主委员会与物业管理公司根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定，并报所在地价格主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区，普通住宅物业管理收费不得超过政府指导价的基准价标准。 第二十五条 住宅物业管理费的费用构成按照国家和本省的有关规定执行。 第二十六条 物业管理费由物业管理公司按照物业管理委托合同的约定向业主逐月收取。 物业管理公司应当每半年公布一次物业管理费的收支账目，接受业主、使用人的监督。 物业管理费的收费项目、收费标准等应当向业主、使用人公开并加以说明，业主和