《房地产母公司将其土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产母公司将其土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产母公司将其土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧实践中，往往存在房地产公司（一般是母公司）先参与土地 中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公 司）对其中标的土地进行独立开发的现象。这种房地产母公司中 标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中 存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据， 未办理土地证，拟成立子公司开发。房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订 国有土地使用权出让协议，并交纳土地出让金取得土地出让 金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。然后拟 在项目所在地设立全资子公司或项目公司对
2、该土地进行开发。第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据， 并取得土地证，拟成立子公司开发。房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订 国有土地使用权出让协议，并交纳土地出让金，取得国有土 地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目 所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有 一个共同点：母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册 成立的项目公司或子公司。如果母公司就将其中标的土地变更到 其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风 险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要
3、 依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。 到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收 风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。一、第一种情况的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的， 国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的 名字，而不是今后成立子公司的名字。由于今后成立的子公司从 事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地 使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。为 此，母公司必须将其中标的土地变更到其子公司名下，可是，虽 然国有土地使用权证在国有土地部门的配合下过户到亩公
4、司成 立的子公司名下，但是国土部门将土地出让金收据已经开给了房 地产母公司，没有开给拟成立开发该土地的子公司。存在以下税 收风险：子公司在计算土地增值税、增值税和企业所得税时，将 面临不能扣除，使子公司的税收成本增加。2、规避税收风险的法律依据分析（1）国土资发2006114号第十条第（二）款第6项的规根据国土资源部于2006年5月31日发布的招标拍卖挂牌 出让国有土地使用权规范（试行）（国土资发2006114号） 第十条第（二）款第6项“申请人竞得土地后，拟成立新公司进 行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间 等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果，先与竞得人签订国 有土地
5、使用权出让合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登 记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协 议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同” 的规定，土地竞得人在提交的投标（竞买）申请书中约定成 立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等 内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订国 有土地使用权出让合同变更协议，以新公司名义受让国有土地 使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让 国有土地使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有 土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转 让国有土地使用权征收有关税款。（2）财税2
6、016140号第八条的规定国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等 增值税政策的通知（财税2016140号）第八条规定：“房地 产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地 向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开 发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更 协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下， 签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持 有。”根
7、据此规定，笔者特别提醒，在适用该文件的规定时，必须 注意以下几点：第一，以上三个条件必须同时满足，否则项目公 司不可以扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。第 二，如果存在多个房地产开发企业组成的联合体一起中标拿地， 则项目公司的全部股权必须由参与中标土地的多个房地产开发 企业组成的联合体共同持有。如果只要一个房地产企业参与中标 拿地，则项目公司的全部股权，即100%的股权必须由该参与土 地冲标的一家房地产企业持有。（3）法律依据分析结论综合以上国土资发2006114号第十条第（二）款第6项和 财税2016140号第八条的规定，可以得出以下结论：第一，房地产母公司中标拿地，在向国土部门提
8、交土地中标 申请书约定：拟成立子公司的出资构成、成立时间、子公司开发 母公司中标的土地等内容，土地中标后，母公司支付了土地出让 金，未获得土地证，无论国土部门是否给房地产母公司开具土地 出让金行政事业收据或非税收入缴款书，只要国土部门与房地产 母公司签署国有土地使用权出让合同变更协议，或者国土部 门直接于母公司拟成立的子公司签署国有土地使用权出让合 同，土地使用证过户到母公司拟成立开发该母公司中标土地的 子公司名下，就不视同房地产母公司将其中标的土地转让给其子 公司的行为，而是认定为国土部门将土地出让给房地产母公司拟 成立子公司的行为。房地产母公司不缴纳任何税收。第二，如果出现自然人中标拿地，
9、然后拟成立独立法人的公 司开发该自然人中标的土地，只要符合国土资发2006114号第 十条第（二）款第6项的规定，也不视同该自然人转让该土地到 其成立的公司名下的行为，该自然人也不缴纳任何税收。第三，房地产母公司支付土地出让金，国土部门向房地产公 司开具抬头为房地产母公司的土地出让金行政事业收据或非税 收入缴款书，能否在子公司列支做成本入账，子公司能否在计算 增值税、土地增值税和企业所得税前进行扣除呢？只要符合国土 资发2006114号第十条第（二）款第6项的规定，视同为国土 部门出让土地给子公司的行为。根据财税2016140号第八条的 规定以及实质重于形式的原则，国土部门向房地产公司开具抬头
10、 为房地产母公司的土地出让金行政事业收据一或非税收入缴款 书可以在子公司做成本入账，在计征增值税时进行抵扣，在企业 所得税前也扣除，但在计算土地增值税时能否扣除没有法律依 据。3、税收风险规避的合同签订技巧针对第一种情况，应采取以下规避策略：（1）第一种合同签订方法：通过投标（竞买）申请书 中的约定进行规避第一，母公司（土地竞得人）在向国土部门提交的投标（竞 买）申请书中约定以下内容： 拟成立子公司进行开发建设； 拟成立子公司的出资构成、成立时间； 房地产母公司代替拟成立子公司垫付土地出让金，土地出 让金的收据等子公司注册成立后直接开给子公司名下。第二，与国土部门协商一致，根据招标挂牌出让结果
11、，国土 部门先与房地产母公司签订国有土地使用权出让合同，在房 地产母公司办理完子公司注册登记手续后，再与子公司签订国 有土地使用权出让合同变更协议；或者约定国土部门直接与子 公司签订国有土地使用权出让合同。（2）第二种合同签订方法：房地产开发企业、项目公司、 政府部门签订三方补充协议，将土地受让人变更为项目公司。如果母公司（土地竞得人）在向国土部门提交的投标（竞 买）申请书中没有约定以下内容：拟成立子公司进行开发建 设；拟成立子公司的出资构成、成立时间；房地产母公司代 替拟成立子公司垫付土地出让金，土地出让金的收据等子公司注 册成立后直接开给子公司名下。则采用签订三方协议进行规避。第一，在项目
12、公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业 持有，而且政府部门出让土地的用途、规划、土地价款总额等条 件不变的情况下，房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签 订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。第二，将国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据，到 国土部门和财政部门协商换成子公司抬头的土地出让金收据。如 果换不成子公司抬头的收据，则将国土部门开给房地产母公司的 土地出让金收据在子公司进行入账进土地成本。（3）最优规避策略：第一种合同签订方法以上两种合同签订方法中，由于考虑到国土部门开给房地产 母公司的土地出让金收据，到国土部门和财政部门很难协商一 致，换成子公司抬头的土地出让金收
13、据。将在土地增值税前很难 扣除，所以，笔者建议最好采用规避策略一的方法更妥当。二、第二种情况的税收风险及规避策略的合同签订技巧1、法律税收风险分析第二种情况与第一种情况相比，房地产母公司取得国有土地 使用权证书，在法律上该土地使用权是房地产母公司。因此，房 地产母公司支付土地出让金并获得合规票据，必须在房地产公司 母公司里入账进土地成本，然后母公司将其中标拿的土地，过户 到其设立的全资子公司或项目公司是一种土地转让行为。这将面 临一定的税收和法律风险。（1）法律风险。房地产公司母公司将其中标拿的土地过户 到其拟成立的子公司进行开发，是一种违法行为。根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条的
14、规 定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合 下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出 让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投 资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十 五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地 条件。基于此规定，房地产母公司将中标拿的属于房屋建设工程 的土地，没有进行任何资金投入对该土地进行开发，即使进行了 投入开发，如果投资额达不到开发投资总额的百分之二十五以 上，房地产母公司就不可以将该土地转让到其子公司名下，让子 公司进行开发。是一种违法行为，根据中华人民共和国城市房 地产管理法第六十六条的
15、规定，由县级以上人民政府土地管理 部门没收违法所得，可以并处罚款。（2）税收风险分析如果房地产母公司对其中标拿的土地进行投资开发，投资超 过投资总额的25%，则意味着房地产母公司投资的不再是单纯的 土地使用权，而是在建工程或在建项目投资，应按照不动产转让 来交增值税、土地增值税和企业所得税。但是房地产母公司面临 缴纳较多税收的风险。国家税务总局关于印发的通知（国税函发1995110号）第六条第（二）的规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地 变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时 支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开 发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税
16、金。基于此规定，如果 房地产母公司对其中标拿的土地进行投资开发，投资超过投资总 额的25%,转让到其子公司名下，土地增值税加计扣除时，不可 以扣除土地成本，房地产母公司将承担较重的土地增值税。2、规避法律税收风险的法律依据分析(1)财税【2014】109号)第三条的规定财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税 处理问题的通知(财税【2014 109号)第三条的规定，对100% 直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100% 直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合 理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股 权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实 质性经营活动，且划出方企
