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1、滚动开发项目融资方式分析资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资1. 内部融资方式：(1) 企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金 ( 主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成 ) 等资本由企业自有支配、长期持有。 自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。 开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。(2) 预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目， 按双方合同规定预收委托单位的开
2、发建设资金。 对开发商而言， 通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款， 是我国房地产企业开发资金的重要来源。优点：这种融资方式是企业最普遍采用的方式。 优点在于管理层在做此融资决策时不需要听取任何企业外部组织或个人的意见， 可以节省不少的融资成本。缺点：企业一些大的事件比如并购，仅仅依靠内部融资是远远不够的，还需要其他的资金来源。 股东看到企业的留存利润会预期下一期或将来的红利，这就要求企业有足够的盈利能力， 而对于那些陷入财务危机的企业来说压力是很大的， 因而这些企业就没有太大内部融资的空间。2. 外部融资的主要渠道和融资工具有：(1) 上市融资：股
3、份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。利用壳公司资源间接上市又分为：买壳上市和借壳上市。买壳上市：买壳上市又称“后门上市”或“逆向收购” ，是指非上市公司购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市的地位， 然后注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。借壳上市：一间私人公司 (Private Company) 透过把资金注入一间市值较低的已上市公司（壳， Shell ），得到该公司一定程度的控股权，利用其上市公司地位，使母公司的资产得以上市。借壳上市和买壳上市的共同之处在于，它们都是一种对上市公司壳资源进行重新配置的活动， 都是
4、为了实现间接上市， 它们的不同点在于，买壳上市的企业首先需要获得对一家上市公司的控制权， 而借壳上市的企业已经拥有了对上市公司的控制权一、企业上市的优点：取得固定的中小企业融资渠道得到更多的中小企业融资机会获得创业资本或持续发展资本募集资金以解决发展资金短缺为了降低债务比例而采用的措施在行业内扩展或跨行业发展增加知名度和品牌形象持股人出售股票管理者收购企业股权对雇员的期权激励取得更多的“政策”优惠和竞争地位二、企业上市的缺点：信息披露使财务状况公开化股权稀释，减少控股权高级管理人员将承担更多的责任公司面临严格的审查上市的成本和费用较高经常会产生股东败诉(2) 房地产开发债券：发行债券可以聚集社
5、会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时， 债券是一种重要融资渠道。1. 债券筹资的优点。 首先，债券筹资的成本较低。 从投资者角度来讲，投资于债券可以受限制性条款的保护， 其风险较低，相应地要求较低的回报率，即债券的利息支出成本低于普通股票的股息支出成本； 从筹资公司来讲，债券的利息是在所得税前支付，有抵税的好处，显然债券的税后成本低于股票的税后成本； 从发行费用来讲， 债券一般也低于股票。债券投资在非破产情况下对公司的剩余索取权和剩余控制权影响不大，因而不会稀释公司的每股收益和股东对公司的控制。 第二，公司运用债券
6、投资，不仅取得一笔营运资本，而且还向债权人购得一项以公司总资产为基础资产的看跌期权。 若公司的市场价值急剧下降，普通股股东具有将剩余所有权和剩余控制权转给债权人而自己承担有限责任的选择权。第三，债券投资具有杠杆作用。不论公司盈利多少，债券持有人只收回有限的固定收入， 而更多的收益则可用于股利分配和留存公司以扩大投资。2. 债券筹资的缺点。首先，债券筹资有固定的到期日，须定期支付利息，如不能兑现承诺则可能引起公司破产。其次，债券筹资具有一定限度，随着财务杠杆的上升，债券筹资的成本也不断上升，加大财务风险和经营风险，可能导致公司破产和最后清算。第三，公司债券通常需要抵押和担保， 而且有一些限制性条
7、款， 这实质上是取得一部分控制权，削弱经理控制权和股东的剩余控制权， 从而可能影响公司的正常发展和进一步的筹资能力。(3) 银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金， 在开发项目建成阶段， 可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。优点：（ 1）筹资速度快。企业向银行借款，只要符合一定的条件，就可以迅速获得所需资金。（ 2）资金成本低。利用银行借款筹集资金，利息可以税前支付，税前利润减少，应交的所得税也就减少，而且借款利率也较低。（ 3）借款弹性好。企
8、业与银行可以直接接触，可通过直接商议来确定借款时间、数量和利息。在借款期间，如果企业经营状况发生变化，也可与银行协商，修改借款的数量和条件。局限性：（ 1）借款条件高。要获得银行借款，企业必须要有良好的信用保证。当前银行大幅度减少信用贷款数量， 绝大部分贷款都需要抵押或担保，小企业资产较少，很难有足够的抵押品。（ 2）财务风险高。银行借款有固定的还本付息期限，企业到期必须足额支付，小企业经营状况不佳时，无力归还借款，滞纳金和利息往往使企业负担不起。(4) 房地产投资信托 (REITs) 。是采取公司或商业信托的形式， 集合多个投资者的资金， 收购并持有房地产 ( 一般为收益性房地产 ) 或者为
9、房地产进行融资， 并享有税收优惠的投资机构。 它实质上是一种证券化的产业投资基金， 通过发行股份或收益单位， 吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。 它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。优缺点：信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。 相对银行而言， 房地产信托能降低产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上，可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品，增大市场供需双方的选择空间。但是房地产信托起点比较高， 合同数限制在 200份，每份不低于 5 万元，融资额度最少在 1亿人民
10、币以上。信托产品发行周期有限，所以不能作为长期融资的有效工具，而且退出机制也欠完善。从长远看，简单地靠发信托凭证来解决部分短期融资是可以的，但对长期的、大规模的项目融资作用有限。同时，信托公司相比银行贷款有较大局限性，信托公司对审查项目非常谨慎和严格。(5) 商业抵押担保证券 (CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。优缺点 : 与其他融资方式相比， CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。对证券发起人
11、而言，CMBS通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，为发起人提供更有效、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，同时发起人可将相对不流动的金融资产变成流动的、 可交易的金融资产，补充其资金来源，用于再融资活动，此外，发行者还可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。对投资者而言， CMBS能够提供比同等期限的政府债券更高的收益， 而信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，可以使投资产品满足不同投资者的个性化需要。 与目前最成熟、最发达的美国 CMBS市场相比，CMBS在欧亚市场还处于起步阶段，虽然亚洲和澳洲已经建立了 CMBS
12、市场，但中国和东欧尚未试水。尽管欧洲和亚洲 CMBS市场发展很快，但其主要形式还是单一借款人交易，单一借款人交易的地产比较单一，所有的鸡蛋都在一个篮子里，风险很大。美国的投资者已经不再介入单一借款人和单一地产交易了，投资者倾向于将多个借款人、多种地产的 CMBS交易视为首选投资。“这样可以分散风险。 ”（ 6）金融租赁：由出租人根据 承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人，购买承租人指定的 固定资产 ，在出租人拥有该固定资产 所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和 收益权让渡给承租人。这种租赁具有融物和融资的双重功能。金融租赁包括：1
13、、直接租赁直接租赁是融资租赁的最普遍最简单也是最主要的形式。即租赁公司通过筹 /集资金，直接购入承租企业选定的租赁物品，并给承租企业使用的一种租赁形式。按三方(出租人、承租人、供货人)参与，至少由两个合同 (融资租赁合同、购买合同)构成，具有不可解约性。因为设备是承租人特殊定购的，是特定设备， 如果承租人解约，出租人很难再将此设备租给他人， 出租人为此要承担较大的风险。 这种租赁方式关系简单、手续较为简便。2、转租赁转租赁是指以同一物件为标的物的多次融资租赁业务。在转租赁业中，上一 /租赁合同的承租人同时义是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人从其他出租人处租入租赁物件，再转租给第三人，转
14、租人以收取租金差为目的， 并可分享第一出租人所在国的税收优惠政策。在转租赁业务中，上游出租人可以是境内的租赁公司，也可以是境外的租赁公司； 下游出租人是境内的租赁公司。通常产生转租赁业务的动机是：由于某些限制， 上游的境外出租人只有通过下游的境内出租人才有可能进入我国租赁市场；而上游出租人出于风险的考虑，又不愿意直租赁公司通常要求承租人支付抵押金，用以弥补在购买合同签订后承租人解约带来的损失。接承担这个项目， 于是双方达成转租赁协议。3、售后回租售后回租的具体操作办法是：物件的所有人将该物件卖给出租人，出租人支付了货款后取得了该物件的所有权；然后物件原所有人以承租人的身份，向出租人租赁该物件，根据双方签订的融资租赁合同，承
