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1、精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料南京美城房地产住宅项目市分析定位第一部分 市场篇一、社会经济背景分析（一）概况阐述1、区位南京市是长江流域四大中心城市之一，具有经济区域优势，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。2、经济评述穿综合制市场雪占有浇率贵长期轨综合钳经济裂增长细率滋综合稿地区甜GD抄P会
2、综合箭人均以收入跟水平圣城市肠综合此竞争爬力贷数值秘排名声数值滩排名惨数值崖排名再数值妖排名皮数值真排名尤南京务0.私50笨11吐0.粪25弦13拣0.勺05趋23纯0.负12滨22其53改.4水5帜12弟上海事1.接00茧1肆0.汉58圆2另0.冈11师4捧0.效34归4帜36渣8.胃39留2授苏州竟0.晨49华15集0.克25添11禽0.刮08追8宇0.谱13铜16隶66晌.9忙9顷8（注：引自倪鹏飞主编城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告，社会科学文献出版社，2003.3月）从城市竞争力相关数据来看，南京还未具备在长江经济带中扮演重要经济角色的实力，不仅如此，其在本省内的经济影响力也日趋
3、下降。磁3、炉南京痒现存址的城圣市格羊局是纱“逮单核算向心瓜型开”诱城市惊布局衫。运这是毕与南右京的造城市社经济煌特色臭-怖-距内环上状的涨封闭葡式经主济结旺构相您对应聚的。染这种他城市必布局把在经朵济上妈以鼓窜楼边渴新街档口区稻域为扇主核纵心，遵其在魄城市积经济工发展忧的某名阶段嗓有一销定的搞正面安作用侧。券但随翼着南盛京核化心区志经济泛发展双空间仍的狭煤小，作此种蜻模式影导致志了地宇区经御济模优式无腾法形拍成或犯完善返，一梢定程杏度上浊限制侄了周干边区软域经欲济发量展，伶也影森响南火京整倘体经成济的定发展喜。毁城建曾规划宣和南陵京人墨口分场布结挂构将麻随着扮经济筹发展赏产生梯相应妄的变设化
4、，晋资金胁、配燃套、决人口怀向周阶边分狼流将僚会是衣今后多长期逢的现浪象，参这些侨变化绑将会柱给房西产业骂带来显深远慰的影锐响。割4、徐人口识特征圣做南京叫人口忧稳定尿增长赏，流策动人低口比袭率上绩扬。农南京轮人口际的增闪长将全持续跃20河年左锤右达刻到峰趋值，亚根据辛对南详京市革九十损年代杯人口片增长轮的分恋析，墨南京梯人口阿的增熔长已猴不取旱决于吨自然据增长散，而硬主要笔取决惩于机哨械人偿口和蒙流动腐人口付的增艰长。隙胜家庭龟人口及结构滴越来霉越小处。坝户均勾人口映2.毒92垮人，咳家庭饼结构令日趋平小型刮化，草晚育若、少恩生及拜单亲跳家庭帮比例柱持续蚀上升肉。监出南京速居民施收入轨水平且
5、呈纺辨锤形和分布辟。璃腾家庭菌总收释入构辟成表词（领单位就：元揭/人枪梅年与）倘指属标臣南京裁市浅总收锹入土98渠56堵.0科7 宋1、来工薪苦收入棍 虎66邻16撕.9卧8 忆工资妈及补套贴收虑入弃63田60监.4零6 疏其他请劳动轮收入兵25气6.霉51侄 唇2、扯经营狸净收馅入 吴15灵1.婶89追 蝴3、筋财产贴性收咱入 坏28档.4升1 游4、括转移县性收晌入 雄30团58羡.7寸9 悄（二略）南湿京社进会经太济特践征对秀房产卡的影床响杂1、界城市蚊规模订制约嘱房产砌升级哀。滋城市巧的房器地产洗市场眠交易远规模舌，与甚城市羊人口嘴总量悼和城践市性堵质及溜功能地直接施相关介。从察人口衔
6、规模越来看俘，南惕京市删区目浇前只恩有不葬足3侵00削万人扬口，串20报10犁年的征规划杠人口钩规模演也不炊过5谋00环6民00这万盘；证从城爱市性妙质和任功能椒来看透南京洗目前汗仅能雁作为希长江附三角屯洲国逮际化拉城市万圈中欣的没区域摔中心拐城市奏。餐南京员城市吧的地丛理特腔征（芽西、御北面资临长芽江，离东隔倡紫金赞山，坚以及陪大片雁军事幻用地歪），须城墙源内空厌间的召狭小默，限聚制了麦城市勇规模古的扩亦张，灾而规规划中难一城打三区呜的城德市副荷中心陡，由索于交筒通、错配套累等条例件的肥制约饶，还护没有穿承担具起疏搂散主勇城人上口，奴实现书就业允与居恨住同化步发唇展的浩作用美。寄这种疏城市懂
7、格局规发展业的结牙果，议导致剑了居仆民购士房不诸愿出影城，厘造成旷了市樱区土盼地资能源的革稀缺孟，房脑价高螺昂。或同时跪规划践与配惯套的话滞后纤导致显了城秃市规育模扩足大化脂的无同绪发攻展，钢造成痛了先街发展淘，后贪规划冒，再雅补救途的现厉实。坚2、辨城市及化进哄程脱颈节。足一个尖地区澡的城聪市化碰发展驱的水谨平，批不是枯单纯硬看人舱口城防市化嫁的程贯度，临同时怜还要休考察芹城市根基础匹设施善建设贯的水刺平，旬以及贩产业惧结构固的高园度和德知识军创新宿的能时力。跳城市轰化必节须同竭时与氏城市延的现疾代化毫相结册合，带才能俭真正娱培育候起发寄展极艳。社南京误城市化化的解水平穷严重闭滞后敌于经绣济
8、发轰展的撑水平柄，最华突出慌的是破现代忽化基南础设庆施建稍设的乎水平院偏低廊和产垂业升跳级不坟足，北而且队由于麦基础兴设施防建设讲水平定不高键（丹大的或交通惕框架康尚未膝形成值，规绢划建项设的浆档次耐不高浆）士，进沸一步曲阻碍扒了产健业升未级，茄直接挖影响股了城筛市化锤发展庸的水凶平和弃房地口产开狭发的劈进展健。秃3、薯产业裹结构道失衡店。撞如果叶讲，艇二产役是国斥民经普济的庆支柱弯，那拐么三裳产就割是经华济发假展的枕稳压丙器。抬目前齐南京并第三塔产业艺从业热人员姿约有谢11点0万降人，傻高于鬼一、伏二产矿业，狭但与垮欧美碑发达欧国家电60猫%的希三产扬从业安人员世相比山尚有怜不小跳距离页。路
9、同时子，今嗓年1射殿5月哥，南田京7讽6.秤87咳亿元亿的三勒产投类入中获，有撕63伶.3剧9亿凯元投竹入了滥房地妇产业帐。即片房地烧产业摆的投奔资比吃重已坑站到乔了整货个三刺产投端资的放八成涉以上众。除贺房地稠产业艺外，告三产麦的金配融、确保险坝、咨啦询、胖邮电松、航烫空、敬运输挣、医竭疗、地信息兼、服猛务等画众多宇行业分的投捆资总绿额仅兼占其任余的量20剧%。糕产业痛投资字比例迹严重不失衡并，不咐能给狐居民导带来喇更多夕的就签业机坚会，胁制约层了城秩市总治体实侵力的很发展翠壮大酱，与列富民纤强市洪目标荡的实降现相游背离炮。情4、妨后续喷消费察力萎洲缩。庄据物孔价部踏门统述计，蛾20桨02袖
10、年南漫京的氧物价缸指数脸持续岗走低生，全倘年处饺于负篇增长隶的水艺平。混但是昂与之边相比升，商散品房侵价格截指数疲却惊腰人的贞达到艰10港4.菠7。猪在居赚民总根体收资入没代有出吹现大歇幅增可长的叨前提筝下，擦消费挪边际雹替代杠效应沸会越没发明浅显，乱将会邻在整己个消洽费领饲域出罢现烛“焦跷跷屿板弄”批现象鞋。除售了房咱地产蜡业外引的其忠他消墨费行请业相佩应的云就业揭和收材入状挂况都绕不堪轨房价僵高昂琴的重蒜压。稳对于唱扩大场内需栗、增乘加消息费、贤治理腰通缩文有不基良影速响，篇也影扇响了蓬消费响者的纽后续脑消费把能力葡。请（三堵）结幻论1、 做远期袄：南捐京的续经济秃发展星呼吁牲城市护化进纤
11、程，工市区展主功侮能区夫的住捡宅建沟置成荒本将凶会加事大，相城市输规模泡扩大斥化，猜居住促郊区烦化已饺成为皮发展慨的必羊然趋窗势。2、 锈即期寸：南歌京的允城市歌化进多程与自基础批设施槐滞后作的矛葱盾，傍使得祝郊区侨住宅并的生舞活成催本过估高。疼导致转人们稿对郊症区生宾活心川有余统而力竹不足咳，从冤目前毁来看曾郊区灾生活远还只扔是高她收入府者与魔“密有闲封阶层头”闸（非巩上班歼族、闯退休申人群绣）的凤专属禁。3、 可城市怖流动胁人口端与外拔来人窜口已司成为若人口割增长此的主劲动力励，蝶随着补人口使结构锹的变演化，普出现悟了们家庭追集约辰化、纯人口很的老陵龄化潜与年瓦轻化驾、社听会阶涂层的王橄榄
12、答型分阔布等陡特征粥，随骑之整期个社况会的袄消费话特征冤将会钥出现晚相应杨的转跳轨变探化，膊房产僵消费返也不届例外开。4、 工最新翻统计后数据粮表明圣，南族京人涛均收论入被担挤出酸了长筒三角置的前胆十名唇，但逐南京费房价周指数缘却高述居全笨国前绪列，挨这说藏明南临京房舞地产侍市场义正处稿于消鲜费潜溉力积负聚释垂放的惑市场宇化中丘级阶脉段。5、 剧在市宏场化换中级蹦阶段陆跳跃匹式发利展的言同时纵，南旋京大迹规模告的旧院城改障造，域数万保户居模民因疤为拆专迁而恒购房柴的行哨为，目在本浊质上奇仍属季于政贡府托旗市，块房地躁产市贩场繁染华的惊人为捎因素斤很大临。6、 达集中确的消盾费潜占力释瓶放、睛行
13、政壶因素此带来仓的巨辽大需惑求与都供应拴不平请衡导捏致了制房地毙产价汗格的塌持续务上升越。7、 话随着碧多年绒积聚滋消费恩潜力情的较染大释俊放，左20暮05涌年十休运会验等大夸规模你城建航项目凑的完捧成，记政府助的财讯政包压袱需拐要缓林和，爷南京挂房地羡产市疑场在确一至踢两年虏内将扒减缓汗一路理火爆撞的局接面，拿逐渐也步入便调整刃期。普二、抖房地的产市虹场分触析纷（一虚）土邪地供纸应特纠征分拘析：舞1、赤最近植的十公年来旱看，窑19威92并年到床19玉98埋年南研京地繁价比疗较平票稳，乳维持昂在1冲4万朽元/砖亩左悦右，欧19济99乖年约阻在1苏5万假元/毛亩，趣至2棉00毅1年革，地腹价开钱
14、始涨罚至2垒00陡逼30割0万站元/脾亩，盛20伏02垄年聚标宝山恰、上脾下五吐旗分忌别以滚9.柏11减亿、款6.赤3亿铜拍出泥，十期年内茄，地滑价长甲了1夜4倍弟。根辞据地玻价与注房价区1：干0.筐5的屈比例干关系弟，房傅价的缠继续酱上升球是意供料中屠事。壶2、步由于包城市尖居民残住房岗长期峡依托芹于公夜房市搞场，绍再加姐上南掏京房波地产等市场列化发院育程详度较担低，样投资秀商开糟发水潜平不热高，绳因此剑南京塞的住跟宅产驾业始倾终没巡有出蓬现过会大涨姓大落案的波急动，呢这跟片南京筐的土剩地耗四用能求力不逐足有居关，皂即民瞎间土陵地储替备还责是不拉少的它。倘一方仁面，酒大批备远郊戏土地壳资源到
15、被大孤量批着出，淋仅江吼北区盛域就块批出钟土地狗达万选余亩信。另膨一方恩面，胡南京探中心设区内全空间蒙十分型狭小数，可钢提供偶的土畅地资秘源有倘限。脚因此抚城市损外扩芒已经戒是大父势所梦趋。近现在秆的南馒京可照供利跨用开拦发的恨土地跨存量润基本平集中绪都市戴圈内员的西紫部、券东北淡部、求南部度和江费北地侨区。坚市区打资源辅的利箱用价薪值将脊得到泽大幅脱提升胃。避（二录）南萌京商炮品房炼供应事市场军现状洋自9家5年狐以来雨，南取京房神地产蛛市场苗呈现巨产销句两旺骑、逐叨年递兴增的晌态势躺，特膝别是腹近两泊年来醋，房线地产撤开发继和销律售呈报现火辅爆局拉面。肃1、别房地委产开递发投舰资持走续稳腿定增李长，贪从2杆00药0年叠起呈晌加速娘态势孝注：南20租02木年凑房地无产开择发投便资1达37箩.2风亿元严，增艺长2菊3.赔57膛%。墙住宅董建设欲投资民是房歪地产餐投资蛇的主猪体，晋全年宽用于醋住宅反建设善投资删96尖.4谣0亿渴元，固同比爆增长毒28倦.0典5%促，占织房地莲产开汉发总恢投资氧的牺份70抹.2脊6兽滑%。套19塔98具芒20悦02胜年房左地产淘发展氏数据季 湿单位粪：亿认元部公万平多方米惧非年份灵捕投资偿额仅疲增幅火%幻达施工票面积
