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1、顺德区房屋建筑工程质量保证保险方案（初稿）一、背景资料随着我区的经济发展，房地产业日益蓬勃，发展商的融资渠道进一步放宽，由于各房屋建筑、楼盘的股东构成和出资比例不同，故现时建筑开发商为了方便管理，均根据各工程项目的实际情况，就工程项目成立具有独立法人资格的股份有限公司，该公司只为单一工程项目而设立，当工程项目完工并完成销售后，一般交予物业管理公司进行日常管理，此时该公司基本已完成了其使命。随着房地产业的发展，这种情况将越来越多，越来越普遍。现时已有部分开发商向工商管理部门和区建设局提出注销申请，但鉴于国家颁布的建筑法和其他相关法律法规对房屋建筑实际质量保修制度，区相关管理部门均不批准上述公司的
2、注销申请，例如：1 、建筑法第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”2、建筑法第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”3、建设工程质量管理条例第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。
3、质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”4、建筑工程质量管理条例第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；（三）供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”按现时司法制度的规定，建筑开发商、施工单位、监理、设计者之间对建筑的质量保修责任负有连带
4、法律责任关系，当发生质量保修方面的法律纠纷时，一般是先由建筑开发商对受害者进行赔偿或对受损标的进行修复，再向该质量问题的直接责任方者进行追偿。故此房地产发展商对房屋建筑物负有全程的质量保修义务和责任，按现时的设计标准，民用房屋建筑的设计年限为 70年，商业和工业用房屋建筑的设计年限为 50 年（房屋建筑的产权证列明为准），则上述房地产发展商必须等工程项目的设计年限界满后方可允许注销，这明显不符合房地产业的发展需求。我国现时的法律法规并没有对建筑开发商申请注销作明确的规定，各地的管理部门均根据当地实情进行监管，顺德区建设局长期以来探讨和研究了多个方案，其中包括通过商业保险转嫁建筑开发商的保修责任
5、的方案，并认为该方案是目前为止最有效的管理方案，建筑开发商在提出注销申请时，必须向管理部门提供其向保险公司（以下简称“保险人”）投保房屋建筑质量保险的保险单和保险发票，方予批准。建筑开发商注销后，其对房屋建筑的质量保修责任由保险人承担，当发生质量保修范围内的事故时，由保险人依法给予经济补偿。另一方面，我区房屋建筑工程质量保证保险的出台，亦可为所有建筑开发商有效转嫁经营风险，促进房地产业发展起了有力的推动作用。除申请注销的 建筑开发商必须强制投保外，其余开发商可自愿投保。为此，我支公司与顺德区建设局、区房地产行业协会等单位多次沟通，了解保险需求，收集相关的资料、数据，在原总公司下发的建筑工程质量
6、保险条款的基础上作修订和补充，制订了本方案。本方案仅为我支公司根据所掌握和了解的情况所拟订承保方案初搞，以省公司最终批复为准。二、保险需求鉴于经多次与区建设局和房地产协会的沟通，明确了本保险的需求如下：1 、要求保险人按照建筑工程质量管理条例第四十条中第（一）小点中规定的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程承保保修责任，其余项目不作硬性要求，保险人可自行设计扩展承保，并合理厘定费率标准；2、由建筑开发商根据其开发的工程项目分别投保，当申请注销时，其名下由区建设局审批的所有工程项目必须全部投保本保险，每个工程项目由单独保单承保；3、本保险的保险期限自保险合同生效日零时起，至建筑工程
7、的房产权证上注明的使用年限到期日 24 时止。三、保险条款设计我支公司根据上述各点，在总公司原下发的建筑工程质量保险条款的基础上作了部分修订，详见后附佛山市顺德区房屋建筑工程质量保证保险条款。四、费率标准我支公司初步拟按房屋建筑类型（分商品房建筑、工业建筑、市政公共工 程建筑三大类）设计费率标准，并按工程项目的获奖级别、承建商的资质档 次、工程项目的保险金额档次等设定优惠系数，详见下表：标准费率表工程项目类型基准费率（%。）商品房建筑6工业建筑5市政公共工程建筑4优惠系数表优惠项目档次优惠系数（）工程获奖国家级10省级6地区级3承建商资质2类企业或以上5保险金额3000万元以上5000万元以下
8、55000万元以上8保险费计算：保险费=工程项目造价（剔除建筑物的土地使用权转让价）X基准费率X（1优惠系数1） X （1优惠系数2） xx （ 1优惠系数N）五、承保实务操作1、开发商投保时，应提供工程项目的政府部门审批文件、工程招投标文 件、工程项目造价证明、工程竣工验收合格证明、工程获得证书、承建商资质证明等相关资料，并填具投保单交保险人。开发商应提供真实的资料，履行如实告知义务；2、保险人收到开发商提交的承保资料后，派员或委托第三方到工程项目实地作风险评估，如工程项目在投保时已发生工程质量保修范围内事故或存在风险隐患，保险人有权要求投保人先予修复和解除风险隐患并经验收合格后方予承保。对
9、存在重大事故隐患的，保险人将呈报区建设局，并有权拒绝承保；3、保险人审核投保资料无误后，出具保险单交予投保人；投保人在收到保险单后，应在10 个工作日内一次性全额缴纳保险费；保险人在收到保险费后出具保险费发票，保险合同正式生效；如投保人未按约定交纳保险费，则发生保险责任范围内的事故时，保险人有权拒绝赔偿或按所交纳保险费的比例赔偿。4、关于被保险人的确定标准：本保险的保险人为工程项目的所有权人，对于所有权分属多人拥有的工程项目，其被保险人为业主委员会或政府认可的所有权人代表。5、保险单、保险费发票由投保人交予被保险人存档，以备办理索赔之用。六、理赔实务操作1 、当发生保险责任范围内的事故时，被保
10、险人应采取措施进行施救，避免损失进一步扩大，并于获知出险后 24 小时内向保险人报案（报案电话：0757-95518）；2、保险人接报案后，即派员到出险现场查勘、拍照，被保险人应予以配合并提供协助；3、被保险人在办理索赔时，应提供如下单证：（ 1）正本保险单、保险费发票及复印件；（ 2）事故原因证明；（ 3）损失清单、索赔报告、出险通知书；（ 4）维修工程预算；（ 5）保险人要求的其他索赔单证。4、保险人收到索赔单证后，进行责任审核和定损并办理赔付手续；5、如事故是因第三方（如设计单位、监理、承建商等）的责任引致的，被保险人收到赔款后，应出具“权益转让书”给保险人，并协助保险人向第三方追偿。七
11、、附加交叉责任条款为了满足投保人的保险需求，可以经投保人在填具投保单把指定的设计者、工程监理、承建商等列为并列投保人，并按条款约定交纳了保险费，则发生保险事故索赔时，保险人不再在投保人之间相互追偿。具体条款如下：兹经双方同意，鉴于投保人已缴付附加的保险费，本保险保障将适用于投保人中列明的每一个投保人/被保险人，如同本公司对每一个投保人/ 被保险人签发独立的保险单，但保险人的累计赔偿责任不得超过保险单中列明的保险金额。保险费率：3%。/投保人。附加条款保险费=保险金额X增加投保人的数量X 3%。以上方案妥否？请批示中国人民财产保险股份有限公司顺德支公司2008 年 4 月 24 日附件：中国人民
12、财产保险股份有限公司顺德区房屋建筑工程质量保证保险条款总则第一条 本保险合同由保险条款、保险单、保险凭证、批单及投保单组成。凡涉及本保险合同的约定，均应采用书面形式。第二条 凡获得国家或当地建设主管部门资质认可的建筑开发商均可作为本保险合同的投保人，就其所开发的已竣工并经政府部门验收合格的商品房建筑工程、工业建筑工程和市政公共建筑工程（以下简称建筑物）投保本保险。第三条 对上述建筑物具有所有权的自然人、法人或其他组织为本保险合同的被保险人。保险责任第四条 本保险合同中载明的、由投保人开发的建筑物，按规定的建设程序竣工验收合格后，在正常使用条件下，因潜在缺陷在保险期间内发生下列质量事故造成建筑物
13、的损坏，经被保险人向保险人提出索赔申请，保险人按照本保险合同的约定负责赔偿修理、加固或重置的费用：（一）整体或局部倒塌；（二）地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；（三）主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂。正常使用： 指按照建筑物的原设计条件使用，包括但不限于：（ 1）不改变建筑物主体结构；（ 2 ）不改变使用用途；（ 3）不超过设计荷载。潜在缺陷： 指在竣工验收合格后，保险人在承保前风险评估检查时未能发现的引起建筑物损坏的缺陷，包括勘察缺陷、设计缺陷、施工缺陷和建筑材料缺陷。主体结构部位： 指建筑物的基础、墙体、柱、梁、楼盖、屋盖等。修理、加固费用： 包括材料费、人工费、专
14、家费、残骸清理费等必要、合理的费用。责任免除第五条 下列原因造成建筑物的损坏，保险人不负责赔偿：（一）投保人、被保险人的故意行为；（二）战争、敌对行动、军事行动、武装冲突、罢工、骚乱、暴动、恐怖活动；（三）行政行为或司法行为；（四）被保险人使用不当或改动结构、设备位置和原防水措施；（五）核辐射、核裂变、核聚变、核污染及其他放射性污染；（六）雷电、暴风、台风、龙卷风、暴雨、洪水、雪灾、海啸、地震、崖崩、滑坡、泥石流、地面塌陷等自然灾害；（七）火灾、爆炸；（八）外界物体碰撞、空中运行物体坠落；（九）建筑物附近施工影响。第六条 对于下列各项，保险人不负责赔偿：（一）在对建筑物进行修复过程中发生的功能
15、改变或性能提高所产生的额外费用；（二）人身伤亡；（三）被保险人在入住后添置的包括装修在内的任何财产的损失；（四）任何性质的间接损失；（五）本保险合同载明的免赔额。第七条 其他不属于保险责任范围内的一切损失和费用，保险人也不负责赔偿。保险合同成立、生效与保险期间第八条凡符合本保险合同第二条约定的投保人，于工程竣工并经验收合格后投保本保险，保险人同意承保，本保险合同成立。第九条保险期间为自保险合同生效之日零时起，至建筑物的房产权证上注明的使用年限到期日 24 小时止。保险金额、保险费与免赔额第十条 保险金额指建筑物的实际工程造价，不包括建筑物的土地使用权转让价。第十一条 保险合同成立时，保险人依据建筑物的实际工程造价计收保险费。第十二条 本保险的每次事故免赔额为人民币 50000 元或核定损失金
