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1、学习情境二: 商圈分析与开店环境策划实训任务：商圈分析、店铺选址、制作开业环境策划书 实训目的：1. 掌握商圈调研技巧,能够完成商圈调研和分析工作2. 能够运用商圈、店铺选址相关知识的运用,制定开店选址策划方案.任务内容与要求：任务一：商圈分析任务说明：创业团队,根据调研区域内的实际情况,分工调查,形成商圈分析报告与开店环境策划方案.步骤1：区域商圈分析1.1调查说明本次商圈调查的辐射范围：步行 15 分钟距离,约公里半径的区域.1.2调查区域综述： 便利店的家数不少.消费人口多 人的消费能力相对较强 例：龙泉师大花园青台山路 商业状况商业规划50 万平方米经营业态便利店 专卖店商业特色中小型
2、店 店铺面积不大业态分布零售 为主.租金水平30005000 元/m2消费群特征所有人主要消费年龄10-60 岁主要消费群体月平均收入3500 元总体平均提袋率平日40 % 周末60 %交通便利性交通便利 靠近地铁站人流状况接近5000 /平日, 接近8200 /节假日市政规划可发展因素消费能力强 周围学校原因 人流量很固定开发潜力消费人群广物业吸引力较强综合评析很有开发的市场技能资讯2-1商圈范围划分技巧 商圈也称作交易区域,是指以店铺所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围.商圈分析重在选取一个具有现实意义和发展前景的市场,它是一个面的选择过程. 商圈范围划分要求：1.商
3、圈范围 1集中型商圈 主要商圈半径在2000米以内,次要商圈半径在2000米5000米之间,边缘商圈在5000米以外. 2分散型商圈 主要商圈半径在500米以内,次要商圈半径在500米1000米之间,边缘商圈在1000米以外. 2.马路之分界、凡超过米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道 3.铁路、平交道之阻隔 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈 4.高架桥、地下道阻隔 因高架桥、地下道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈.5.安全岛之阻隔 因安全岛阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈. 6.大水沟 因大水沟阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈. 7.单行
4、道 因单行道阻隔,使人潮流动不易而划分成不同商圈. 8.人潮走向 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向,使该区形成一独立商圈.步骤2：商圈内代表性商业项目完成人：谢佳 王芯 2.1概况1.商圈内代表性商业项目有哪些？ 调查商圈主要是学校和社区附近,所以代表性的商业项目是餐饮,休闲,购物,服装,家居. 2.代表性商业整体分布情况与各自运营概况？整体分布情况： 集中型商圈,以零售店为主 小餐馆较多主要集中于青台山路,川师现代花园附近 项目1概况： 便利店：在街道两侧 很分散 项目2概况： 专业店： 在街道两侧 很分散 项目3概况： 超市：就一家 在师大花园 项目4概况： 饭店：很分散 很多 2.
5、2商圈内代表性商业项目分布网点图*要求自行绘制一份网点分布图技能资讯2-2绘制简图应注意事项绘制简图要求标明的内容如下：1.标出重要建筑物与楼别金融大楼、办公大楼等； 2.著名商店与影响生活型态之地段特征戏院、百货公司等； 3.人潮汇集之地段商店群与大型集客场所超级市场、娱乐区等；4.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置 ；5.可与本企业连锁店有互补作用之门店； 6.政府重要之行政中心； 7.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所； 8.标出街道之行进方向单行道方.2.3.特色商业项目吉家百货规模：面积：1500平方米业态比例请用饼状图标示：档次比例：请用饼状图
6、标示：楼层业态分布：一楼 专卖店二楼 生活必须品租金或扣点：45006000一个月经营档次： 中装修档次：中代表品牌：目前客户群： 周边人群停车位： 1电梯数：2经营状况：一般通道宽度： 6 m人流量：1000动线合理性：一般主要优势：就一家较大的商超 竞争者少 分流量大 目前不足：商品不是很齐全品种单一化 综合分析：人流量大 消费群体多 有自己的位置优势 人们的需求量大 .注：如商业区域内有多家特色商业项目,请分别填写上表2.4项目周边交通规划2.4.1项目所在地公交交通现状 项目周边1000米范围内的公交线路情况序号公交站公交线路发/收车时间1例：19 路例:锦兴路东-土桥例：6:30-2
7、1:302218路大面镇汽车总站7：3023:353854A路龙泉汽车总站十陵公交站7：3019:004874路星光西路大连路口站|大面铺站6:3019:002.4.2项目所在区域机动车流量表*测量时间为单向15分钟 观测时间：例:上午10:00观测地点双向机动车道方向方向道路状况条机动车道例：自北向南例：自南向北水泥路面,道路中间设有隔离栏例；72例：56条机动车道 观测时间：观测地点双向机动车道方向方向道路状况条机动车道自西向南自西向北水泥路面,道路中间设有隔离栏 两侧设有人行道4632条机动车道自南向西24步骤3商圈评估3.1商圈整体汇总,填写商圈信息表商圈名称:商圈结构 井字形结构 三
8、角形结构 十字形结构 平行线结构 直线结构 商圈性质城市中商圈地位一级商圈 二级商圈 三级商圈 四级商圈商圈级别核心商圈 次级商圈 边缘商圈商圈属性商业区 娱乐期 金融区 综合区 住宅区 商圈生命周期成长期 形成期 成熟期 衰退期 商圈基础设施建设绿化环境好 一般 差物业环境好 一般 差道路基础建设好 一般 差休息区建设好 一般 差商圈购买力评估商圈购买力评估50元-100元 100元 50元商圈目标客流量300人/天以上 600人/天以上 常住住户数的消费能力高 中 低商圈易达性公交站: 8个 公交线路：854路停车场：2个 地铁： 有 无所在主干道路长：600米左右主干道是否通畅交通良好一
9、般差店前人行道宽：7米人行道是否通畅交通良好一般差商圈主力店:1家,分别是：吉家超市商圈品牌店：5家,分别是：良品铺子 爱儿乐爱你宝贝华为良品铺子商圈大型休闲/娱乐场所：5家,分别是：明星KTV 占狼 众圣网咖 纯K 太古女装品牌店：1家 主要有：多又多内衣连锁店竞品店：4家 主要有： 吉家 红旗 零点 天易3.2商圈综合评价,填写商圈评分表考核中项 考核小项维度得分标准最后得分考核中项中项权重小项3分2分1分得分 综合 得分商圈业态13% 商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈11商圈属性商业区娱乐区、综合区住宅区、金融区28商圈生命周期成长期成熟期形成期衰退期3商圈基础设施建设好一般差2商圈购买
10、力评估52% 商圈潜在客群的消费能力高中低22目标客流量/天非周末大于5000人30005000人小于3000人35预估饰品消费客单价100元以上50100元50元以下2商圈易达性6% 公交线路或停车站多于3个2个1个33主干道是否通畅良好一般2 8商圈人行道是否通畅通畅一般2商圈主干道长400600米接近400米或600800米其它范围2商圈主干道宽812米左右接近8米其他范围2商业氛围28% 商圈主力店2家以上1家无22商圈品牌店2家以上1家无310休闲娱乐场所2家以上1家无3竞争对手定位相同定位品牌不同定位品牌一般店2商圈内同业竞争状况35个2或68个8家2注：l 商圈得分=综合得分,
11、l 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 l 基础分=66分 任务二：项目选址任务说明：明确项目选址的难点与解决方案.并对项目的优势、劣势、机会和威胁有明确的认识.步骤1.商业项目目标： 商业业态定位于是做便利店.集购物与餐饮于一身的商业项目. 技能资讯2-3项目经营目标确定应注意的问题 进行项目选址时,最主要的参考目标就是商业项目的经营目标,不同的目标决定不同的选址位置,而经营目标的确定我们需要考虑预估收入、支出与可能净利三者之间的关系.具体内容如下：1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查 与目前承租人洽询 与其他店铺承租人洽询 2.预估每次消费金额 评估本商圈抽样点适合开何类型之店
