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1、天域度假假酒店二二期项目可行行性研究究报告编撰单位位：三亚亚天域实实业有限限公司目 录录第一章 总论1、1 项目概概况1、2 项目提提出的背背景及建建设必要要性1、3 可行性性研究的的依据和和范围1、4 主要技技术经济济指标1、5 施工进进度计划划第二章 市场调研研及前景景预测2、1 度假公公寓的概概念2、2 三亚引引入度假假公寓的的情况介介绍2、3 目前三三亚已经经推出和和即将推推出的可可比项目目分析2、4 本项目目与其他他项目相相比较优优劣势分分析2、5 本项目目前景预预测第三章 项目定位位3、1 主题定定位3、2 功能定定位3、3 市场定定位3、4 项目建建设方案案及规划划设计定定位3、
2、5 价格定定位3、6 入市姿姿态及推推广时机机定位3、7 销售方方式定位位3、8 物业管管理定位位 第四章 营销策略略4、1 宣传主主题概念念4、2 卖点整整合4、3 优惠措措施4、4 销售目目标体系系整体体推广思思路4、5 分阶段段控制的的公关效效果4、6 外发式式宣传策策略4、7 销售进进度目标标4、8 资金回回笼计划划第五章 投资估算算和资金金筹措5、1 投资估估算5、2 资金筹筹措第六章 财务评价价与社会会效益分分析6、1 盈亏平平衡分析析6、2 赢利预预测6、3 敏感性性分析6、4 社会效效益分析析第七章 结论论第一章 总论1、1 项目概概况本报告所所陈述的的对象为为三亚天天域度假假
3、酒店二二期，以以下简称称本项目目。本项目位位于三亚亚著名的的国家级级旅游度度假区亚亚龙湾。亚亚龙湾犹犹如一颗颗璀璨的的明珠，镶镶嵌在地地球北纬纬18，与阿拉拉伯海、红红海、加加勒比海海、孟加加拉湾、墨墨西哥湾湾、夏威威夷群岛岛一道，呼呼吸着温温馨的海海洋季风风，这是是一条关关于热带带，关于于滨海的的假日旅旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入
4、全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。 本项目建设用地东接天域度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店（五星级）；北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。1、2 项目提提出的背背景及建建设必要要性在过去的的20年年，随着着中国经经济持续续升温，中中国的旅旅游业有有了长足足的增长长，现已已跻身于于世界旅旅游大国国之列，跃跃居亚洲洲旅游大大国之首首。旅游游业已经经被中央央政府确确定为国国民经济济发展新新的增长长点，它它在扩大大开放，带带动相关关产
5、业的的发展，促促进就业业和区域域经济平平衡发展展以及提提高人民民生活质质量和素素质等方方面发挥挥了越来来越重要要的作用用。在全国旅旅游发展展的大形形势下，三三亚的旅旅游业步步步升温温。旅游游房地产产业从旅旅游业和和房地产产的交融融中脱颖颖而出。近几年，三三亚房地地产慢慢慢脱离海海南房地地产泡沫沫经济的的阴影，开开始复苏苏，并朝朝着良性性的方向向发展，三三亚的房房地产开开始了新新一轮的的升温。特特别是随随着近几几年国内内经济的的好转、国国家假日日经济的的刺激、国国人消费费观念的的改变以以及三亚亚旅游综综合环境境的不断断改善，使使得三亚亚作为全全国唯一一的热带带旅游度度假目的的地越来来越受到到国内
6、及及国际的的关注。与与其同时时，三亚亚也因为为良好的的气候和和优美的的自然环环境使得得内地人人特别是是东北、华华北地区区的人们们对到三三亚过冬冬、度假假充满热热情，客客观上造造成了三三亚近期期推出的的房产特特别是海海景房大大多数被被内地人人所购买买。业内内人士认认为，未未来几年年的三亚亚房地产产，特别别是海景景房产具具有较大大的市场场需求。在美丽的的亚龙湾湾区域内内可以供供给的滨滨海一线线房地产产目前尚尚无一家家，亚龙龙湾二线线房地产产产品也也屈指可可数，在在未来几几年内将将远远难难以满足足市场对对亚龙湾湾滨海房房地产产产品的强强大需求求。在此此背景下下，我们们准备开开发建设设的天域域度假酒酒
7、店二期期无疑适适时而上上，具有有一定的的建设必必要性，一一方面尽尽可能的的提供给给市场高高品质的的房地产产产品，满满足市场场的需求求，另一一方面也也会产生生较大的的经济效效益和社社会效益益。1、3 可行性性研究的的依据和和范围本报告是是基于对对市场的的充分了了解和对对该项目目的市场场前景有有着准确确的判断断而作的的，具有有科学性性和前瞻瞻性。本本报告在在以下的的部分将将着重对对本项目目的市场场分析、项项目定位位、规划划设计定定位、营营销推广广策略以以及项目目的财务务评价进进行研究究。1、4 主要技技术经济济指标总占地面面积：5580770平方方米总建筑面面积：6679881平方方米可销售面面积
8、：3340000平方方米，建筑密度度：244。466%容积率：0。772绿化率：65。66%1、5 施工进进度计划划1、5、11 20003年年11月月29日日破土动动工1、5、22 20004年年1月226日结结构达到到正负零零1、5、33 20004年年5月118日结结构封顶顶1、5、44 20005年年6月330日交交付使用用第二章 市场调调研及前前景预测测2、1 产权式式酒店的的概念产权权式酒店店由时时权酒店店（TTIMEE SHHAREE）演变变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游
9、酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒酒店的流流行趋势势由于产权权式酒店店是将建建设酒店店所需的的投资和宏大的的管理体体系分解解为单体体的组合合，为拥拥有一定定闲置资金金的投资资人获得得较高回回报，且且不想承承受投资资风险的的个人或或法人提提供了机机会，因因此正在在全球范范围内快快速增长长。据国国际旅游游组织220022年报
10、告告，其增增长率达达到199.3%。到到20003年，已已有6.5万个个家庭在在81个个国家的的60000多个个旅游目目的地购购买了时时权酒店店和产权权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。在中国内内地，从从19995年开开始流行行。目前前北京、青青岛、北北海、珠珠海、长长春、兰兰州、昆昆明、长长沙、深深圳、海海南等地地均开始始出现各各种规模模的产权权酒店。2、2 天域度度假酒店店二期引入入产权式式酒店模模式情况况分析一市场场形势分分析（一）客客观区域域市场分分析天域二期期的定位位是：中中国亚龙龙湾国家家级旅游游度假区区的一家家有五年年成功经经营历史史的五星星级度假假酒店的的二期工工程。酒店
11、是旅旅游产业业链中的的重要环环节，而而度假酒酒店是酒酒店类型型中数量量不多，但但占经济济比重较较大的类类型之一一。项目目所处的的市场形形势利好好。 1从从三亚市市来看，是是我国近近年来旅旅游业发发展最迅迅速的城城市之一一。在过去的的20年年，随着着中国经经济持续续升温，中中国的旅旅游业有有了长足足的增长长，现已已跻身于于世界旅旅游大国国之列，跃跃居亚洲洲旅游大大国之首首。旅游游业已经经被中央央政府确确定为国国民经济济发展新新的增长长点，它它在扩大大开放，带带动相关关产业的的发展，促促进就业业和区域域经济平平衡发展展以及提提高人民民生活质质量和素素质等方方面发挥挥了越来来越重要要的作用用。在全国
12、旅旅游发展展的大形形势下，三三亚的旅旅游业步步步升温温。旅游游房地产产业从旅旅游业和和房地产产的交融融中脱颖颖而出。220011年，坐坐落在大大东海的的“瑞海豪豪庭”推出高高档海景景房，在在极短的的时间内内，三幢幢高层楼楼盘就发发售一空空，点燃燃了三亚亚房地产产春天来来临的信信号。紧紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。2002年底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”，销售势头有增无减。2003年1月-7月，三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米，商铺面积1.6
13、7平方米，在非典疫情刚过去的7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 2三亚有有着天生生丽质的的自然美美。阳光光、海水水、沙滩滩、椰树树是这个个城市美美为骄人人的资源源。而天天域二期期，则是是位于综综合自然然条件最最好的亚亚龙湾。国国家环保保总局对对全国117个沿沿海城市市的288个海水水浴场进进行的水水质监测测结果表表明：三三亚大东东海浴场场、亚龙龙湾浴场场是全国国5个水水质优、最最适宜游游泳的海海水浴场场。这一一稀缺资资源对世世人的吸吸引力越越来越大大。每年年有3000多万万的海内内外游客客赴三亚亚休
14、闲度度假，居居住养生生。亚龙龙湾更是是成为人人们来三三亚旅游游的必到到之处。3的生生态市貌貌和与时时俱进的的青春活活力，让让世界瞩瞩目。近近年来三三亚城市市发展日日新月异异，城市市品位显显著提升升。市委委、市政政府围绕绕建设“国际性性热带滨滨海风景景旅游城城市”这个目目标，以以“旅游度度假、生生态示范范”为个性性特色，对对城市总总体规划划进行了了布局修修编，创创造了“山、海海、河、城城”融为一一体的城城市生态态环境，大大力营造造城在绿绿中、城城在花中中、城在在水中的的大生态态环境。为了增增加城市市的综合合竞争力力以及在在世界范范围内的的知名度度，三亚亚市政府府进行了了系列的的形象工工程建设设，
15、组织织了大量量的重大大文化活活动，这一一切都成成功地将将三亚推推向全国国、甚至至世界优优秀旅游游城市的的前列。4房产产投资从从腹地转转移到旅旅游度假假胜地，旅旅游地产产正在形形成市场场。据新新华社经经济观察察报道，220011年到220033年之中中，三亚亚房地产产的购买买者当地地居民只只占100%，海海南岛的的客户占占了200%，而而全国其其他城市市的购买买者占了了70%。这就就证明中中国的旅旅游地产产正在形形成市场场。房地地产投资资从腹地地走向旅旅游度假假胜地，是是房地产产发展的的一个必必然。这这就使得得人们的的眼光自自然投向向三亚这这样的旅旅游胜地地，给三三亚房地地产带来来了百年年一遇的的良机。20011年，以以瑞海豪豪庭的被被抢购为为代表的的地产经经济复苏苏只是一一个信号号。我们们可以看看到，三三亚全方方位的旅旅游开发发和各类类楼盘的的上市，吸吸引了来来自全国国各大城城市的买买家，包包括港澳澳台和东东南亚各各国的买买家。在在中国最最好的度度假地区区投资房房产，似似乎成了了人们相相互之间间发自内内心的默默契。一一线海景景和近海海的公寓寓、酒店店式公寓寓、别墅墅等成了了房产投投资的首首选
