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1、中环商城项目策划方案目录第一部 分项目市场营销与分析一、宏观市场概况1.1 南昌市国民经济保持较快增长1.2 从近几年南昌市经济总体进展特点二、区域商业房地产进展状况三、可比性项目营销调研四、本项目优劣势分析第二部分 项目营销策划一、 项目定位1.1 综合市场定位1.2 特征定位1.3 档次定位1.4 目标消费群体定位1.5 价格定位1.6 卖点定位二、销售策略2.1销售模式2.2销售策略2.3付款方式2.4商铺设计规划2.5上市时机的确定与营销策略2.6销售周期2.7销售代理收费标准第三部分产品包装与推广策略一、产品包装方案1.1 区域包装1.2 现场包装二、 推广策略2.1 推广主题2.2
2、 广告策略2.3 具体媒体组合三、 媒体投放费用的预算中环项目营销策划方案第一部分 项目市场调研与分析一、宏观市场概况1 、南昌市国民经济保持较快增长 承接上年经济强劲增长势头，今年以来，南昌市经济接着 保持持续、平稳、快速进展势头。据初步可能，前三季度全市实 现生产总值（ GDP） 660 亿元，按可比价计算，比上年同期增长 16.5%。从三次产业看， 第一产业增长 4.8%；第二产业增长 20.6%； 第三产业增长 13.3%。第二产业的加快进展依旧是推动经济增长 的主导力量。分季度看，经济增长逐季加快，前三季度GDP曾幅比上年同期加快 0.5 个百分点，比一季度、二季度分不上升了0.5
3、和 0.4 个百分点经济增长的微观基础总体平稳。 企业景气调查显示，今年第三季度，企业景气指数稳中有升，为135.09，比上年同期上升3.66点。三季度企业家信心指数处在中度景气区间内，为134.69。2、从近几年的总体进展中，有几大特点.：.粮食生产稳步增长，农业产业化经营步伐加快.工业生产加速进展，产销衔接平稳。.固定资产投资较快增长，投资结构接着优化，其中：都市基础设施建设进一步加强，投资结构优化1-10月，南昌市完成固定资产投资最多的前5个行业依次是：制造业（87.18亿元）、房地产业（62.70亿元）、水利环境 和公共设施治理业（48.05亿元）、教育（28.29亿元）和交通运 输、
4、仓储和邮政业（20.99亿元）；完成固定资产投资增幅最大 的前5个行业依次是：公共治理和社会组织（266.3%）、住宿和 餐饮业（254.4%）、卫生、社会保障和社会福利业（111.8%）、科 学研究、技术服务和地质勘查业（109.0%）、及文化、体育和娱 乐业（91.6%）。房地产开发投资稳步调整1-10月，南昌市房地产开发累计完成投资61.73亿元，增长 20.5%，其中住宅投资 50.08 亿元，增长 43.8%；经济适用房投资下降 54.1%；办公楼投资下降 63.4%；商业营业用房投资下 降 36.4%。商品房屋施工面积 717.55 万平方米，下降 19.1%；竣 工面积 100.
5、86 万平方米，下降 39.2%。. 消费品市场繁荣活跃，消费热点、亮点频现，其中建筑装饰 材料、文化办公用品等七大类商品增速较快二、区域商业房地产市场进展状况从 2003 年开始， 商业地产在南昌迅速进展， 成为楼市引人 注目的一大亮点。 尽管今年国家相继出台的一系列适度从紧的调 控政策对商业地产产生了较大的阻碍， 但并未阻挡商业地产进展 的脚步， 商业地产投资开发接着升温， 不论是纯商业项目依旧社 区商铺，其上市量、成交量都迅速放大，且市场竞争有愈演愈烈 之势。2003 南昌市市区商铺、 写字楼等非住宅的交易量达 5038 万平方米，占总量的 20，较上年同期增长 326 倍。种种迹象表明
6、，厚积薄发的南昌商业地产，仍在持续发力向 前进展。 随着南昌经济的高速进展， 都市功能和都市地位的大大提升，特不是 92 泛珠三角经济圈概念的提出，给南昌商业地 产带来了新的生机与前所未有的进展契机。事实上，商业地产的投资也成了现时期房地产开发的热点。 面对新一轮的市场投资热潮， 房地产开发商和个人投资者都表现 出极大的热情。 从前年开始， 鸿顺德皮具市场、 盛世东方商贸城、 财宝广场、江西国际汽车城等商业地产项目齐齐发力并取得了骄 人的业绩。去年，丰源金润广场、江西国际家居港、华东国际 工业博览城、 南昌化工大市场、 洪城汽配城等商业项目纷纷涌向 市场都想做大南昌商业地产这块“蛋糕”。时至今
7、日，商业物业 已成为楼市产品结构中的重要组成部分。而关于个人投资者来 讲，商用房则成了他们除股市、汇市、住宅投资以外的一种新的 投资方式。三、可比性项目营销调研1、丰源金润广场项目概况：丰源金润广场位于洪城大市场 13路车、216 路车终点站，占地面积 375.7 亩，建筑面积 27 万个平方。其功能定位在商贸、物流、信息三 大核心为一体的商业大市场； 一期要紧为商贸 商铺，为两层结构；二期、三期为物流商铺， 目前二期正在施工中。价格:一层商铺均价8000元/M2二层商铺均价5000元/M2销售方式 ：返租 +产权式；一次性返租高达 21%（3年返租） ，40年产权；一次性支付优惠 9.6 折；银行按揭首付 40%， 优惠 9.8 折；租 金：一层租金42 50元/M2二层租金25元/M2车位出租为： 80元/ 月物业治理费： 2.8 元/ M2建筑设计结构：10间/M240间/M2,为2层结构，空间结构流畅，建筑采纳北美 MALL风格；目前销售状况： 一期一层仅剩 10 套，二层销售不理想；其中公司拿出部分自己经营出租经营（ 2层）优劣势分析：
