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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.狮城中金国国际广场场物业管管理投标标书目 录录1中金国国际广场场总体设设想和管管理模式式51.1物物业功能能及服务务分析51.1.11物业外外部环境境概述51.1.22物业情情况概述述61.1.33物业功功能及服服务需求求分析71.2物物业服务务需求综综述91.2.11功能分分布的区区域性91.2.22各功能能区域既既相对独独立又互互相关联联91.3总总体设想想和管理理模式101.3.11“区域管管理、分分级服务务”总体设设想101.3.22“区域管管理、分
2、分级服务务”管理模模式122管理指指标及措措施132.1管管理目标标132.2分分项管理理指标及及主要措措施143管理方方式和工工作计划划183.1管管理方式式183.1.11管理体体系193.1.22管理服服务流程程203.2工工作计划划234组织架架构及人人员配置置、培训训和管理理264.1物物业服务务中心组组织架构构264.2人人员配备备284.2.11配备原原则284.2.22岗位人人员配置置表294.2.33高素质质高效率率管理团团队304.3员员工培训训324.3.11培训原原则324.3.22培训内内容324.3.33培训方方式344.3.44培训的的评估考考核344.3.55培
3、训计计划344.4员员工管理理364.4.11聘用与与考核364.4.22量化管管理与规规范运作作374.4.33淘汰机机制385制度和和档案的的建立与与管理395.1制制度的建建立395.2档档案管理理运作415.2.11资料的的收集415.2.22资料的的整理、分分类和归归档425.2.33资料的的归档管管理435.2.44档案的的使用445.2.55档案的的销毁446物业的的早期介介入486.1工工作内容容486.2机机电设备备设施和和装饰装装修早期期介入的的重点497物业的的接管验验收527.1接接管验收收的标准准527.2接接管验收收的程序序537.2.11明确接接管职责责537.2
4、.22方法与与程序547.2.33现场接接管验收收的主要要项目和和接管标标准577.2.44资料的的接管578物业的的装修管管理598.1二二次装修修的管理理重点598.2装装修范围围控制598.3装装修管理理的要点点598.4装装修管理理流程609房屋及及公用设设施维修修养护629.1建建筑本体体及公用用管理的的重点分分析和管管理思路路629.1.11物业特特征629.1.22管理的的重点629.2物物业维修修养护计计划与标标准639.2.11物业维维修养护护计划的的编制依依据639.2.22物业维维修养护护计划的的制定职职责639.2.33制定物物业维修修养护计计划的流流程639.2.44
5、物业维维修养护护计划的的内容649.3建建筑本体体和公用用设施养养护流程程699.3.11维护保保养流程程示意图图699.3.22日常维维修流程程6910机电电设备设设施管理理7010.1机电设设备设施施管理的的整体思思路7010.1.1设备档档案管理理7010.1.2编制管管理计划划7210.1.3设备运运行管理理7310.2消防系系统的管管理7710.2.1重点分分析和管管理思路路7710.2.2日常巡巡视维护护保养计计划和标标准7910.3电梯系系统的管管理8210.3.1重点分分析和管管理思路路8210.3.2维保计计划和维维保标准准8310.4暖通系系统的管管理8410.4.1重点分
6、分析和管管理思路路8410.4.2维保计计划标准准8610.5供配电电系统与与发电机机的管理理8810.5.1重点分分析和管管理思路路8810.5.2维保计计划与标标准8910.6照明系系统的管管理9110.6.1重点分分析和管管理思路路9110.6.2维保计计划与标标准9210.7给排水水系统的的管理9210.7.1重点分分析和管管理思路路9210.7.2维保计计划与标标准9310.8智能化化系统的的管理9310.8.1重点分分析和管管理思路路9310.8.2运行维维护计划划和标准准9510.9节能降降耗101110.9.1重点分分析和思思路101110.9.2节能计计划和实实施103311
7、安全全、车辆辆、消防防管理105511.1安全管管理105511.1.1安全管管理的分分析105511.1.2安全管管理思路路和要点点105511.1.3岗位设设置原则则107711.1.4安全工工作流程程108811.1.5安全工工作标准准108811.2车辆管管理110011.2.1停车库库状况分分析110011.2.2停车库库的管理理思路和和要点110011.2.3停车场场管理流流程和标标准110011.3消防管管理111111.3.1消防管管理的分分析111111.3.2消防管管理的思思路和要要点111111.3.3消防管管理组织织架构113311.3.4消防管管理职责责113311.
8、3.5防火安安全检查查制度115512环境境管理方方案116612.1服务内内容116612.2管理结结构116612.3作业标标准117712.3.1保洁类类117712.3.2绿化类类养护要要求和标标准120012.3.3消杀类类125513客户户服务126613.1客户服服务特点点综合分分析126613.2“服务热热线”126613.3客户服服务流程程127713.3.1客户需需求处理理程序127713.3.2信息处处理工作作流程128813.3.3投诉处处理流程程129913.4延伸服服务设计计130013.4.1免费服服务130013.4.2有偿服服务131113.5客户服服务规范范
9、132213.6客户服服务人员员的礼仪仪形象要要求132214物业业服务的的应急处处理预案案138814.1应急预预案分析析138814.2应急预预案制订订要点138814.3应急预预案的处处理流程程139914.3.1火警讯讯号处理理程序140014.3.2火险报报警工作作流程141114.3.3火警处处理注意意事项142214.3.4火灾演演习流程程144414.3.5突发公公共卫生生事件处处理流程程预案145514.3.6突发停停电应急急预案145514.3.7跑水应应急预案案146614.3.8突发跑跑水事件件处理流流程149914.3.9盗窃事事件处理理150014.3.10打架斗斗
10、殴事件件处理150014.3.11抢劫事事件处理理151114.3.12凶杀事事件处理理152214.3.13交通意意外事故故153314.3.14台风、水水浸、火火灾等自自然灾害害事故153314.3.15刑事、治治安案件件发生处处理程序序154414.3.16防爆炸炸物品事事件应急急处理方方案15551中金国国际广场场总体设设想和管管理模式式【要点提示示】物业服务需求求分析：写字楼楼（A座座、B座座、C座座）、商商业（BB、C裙裙房）、停停车库（地地下）等等。物业特点点：各功功能区域域既相互互独立又又彼此关关联功能区区域的关关联性；设施设设备的关联联性；人人员的关关联性和和流动性性。物业管
11、理理模式设设想：区区域管理理，分级服服务。1.1物物业功能能及服11.2务分析析1.2.11物业外外部环境境概述办公楼汇智大厦、友友谊时代代大厦、飞飞雕国际际大厦、徐徐家汇国国际大厦厦、腾飞飞大厦、美美罗大厦厦、上海海实业大大厦、中中福实业业大厦、飞飞洲国际际广场、亚亚都商务务楼、圣圣爱广场场、均均瑶国际际广场等等商业状况港汇广场，东东方商厦厦，太平平洋百货货，汇金金百货，美美罗城，第第六百货货，太平平洋数码码广场，中中兴百货货商厦、汇汇联商厦厦、百脑脑汇、百百思买、大大千美食食林、建建国宾馆馆、华亭亭宾馆等等花园住宅亚都国际名名园、华华狮国际际公寓、东东方曼哈哈顿、莱莱诗邸、天天际花园园等文
12、体教育徐汇中学、交交通大学学等医疗机构上海市徐家家汇地段段医院、上上海医科科大学附附属儿科科医院、上上海市国国际妇幼幼保健院院等交通状况地铁一号线线徐家汇汇站，公公交线路路43、15、42、72、44、50、56、7322、93等1.2.22物业情情况概述述物业地点上海市漕溪溪北路2207-2377弄6号面积情况建筑面积11023344mm2，其中中：l1A座写字字楼面积积189943.3m22，l2l3B座写字字楼面积积211195.1m22，l4l5C座写字字楼面积积189966.7m22，l6l7B、C商商业裙房房面积1196000 mm2。楼层情况l8地下3层层，l9l10A座177层
13、，l11l12B座7-23层层，l13l14C座7-24层层，l15l16裙房6层层。功能布局地下三层停车场，共共3211个机械械式停车车位（另另有地上上29个个、自行行车7558个）A座写字楼楼l17共17层层，l18楼高558米。l19外墙采用用玻璃幕幕墙。l20配置6部部进口三三菱电梯梯，l21其中11部为消消防梯。l22配置大金金VRVV、HRRV系统统中央空空调。B座写字楼楼l237-233层，l24楼高991米。l25外墙采用用玻璃幕幕墙。l26配置5部部OTIIS电梯梯，l27其中11部为消消防梯。l28配置中央央空调系系统，l29采用热热水锅炉炉供热。C座写字楼楼l307-244层，l31楼高992米。l32外墙采用用玻璃幕幕墙。l33配置3部部OTIIS电梯梯，l34其中11部为消消防梯。l35采用分体体式空调调。B、C裙房房l361-6层层。l37配置200部KOONE自自动扶梯梯合3部部KONNE货梯梯。1.2.33物业功功能及
