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1、物流园区规划及设计研究以玉柴物流集团的南宁物流园区项目为例摘要物流园区的合理规划是实现现代物流的必要条件。对物流园区规划设计的目的，是满足不同层次的物流需求，从空间上对现有物流资源进行有效整合，从而实现物流的社会、经济和生态环境效益最大化。笔者以玉柴物流集团的南宁物流园区项目为例，运用MSFLB物流园区规划方法论，从市场分析、战略定位、功能设计、布局设计和商业计划共五个方面，对物流园区的建设进行了系统的规划和详细的论证。一、物流园区规划定义物流园区规划，指的是对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。物流园区规划有别于国家与区
2、域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划。二、市场分析为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。（一）物流市场和竞争策略研究内容（1）分析中国物流行业概况（政策、资本、运作、购并）。 （2）分析所规划的物流园区在所在地第三方物流市场中可能占有的容量，及其
3、各细分市场的容量和成长率。 （3）分析所规划的物流园区的经营网络、所在地及相关地区的现实和潜在的物流客户群状况。 （4）结合具体情况，分析和确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力。 （5）分析和确定所规划的物流园区的客户能力、运作成本及对进驻企业的整合价值。（6）结合所规划的物流园区的优势和物流市场竞争情况，分析并确定所规划的物流园区未来可能的业务目标。（7）评估所规划的物流园区潜在的商业风险：业务风险，技术风险，财务风险和资源风险，及其相应对策。（二）玉柴南宁物流园区项目市场分析近年来，南宁已经成为中国西南大部分省市向东盟出口、东盟向中国出口的中转站，
4、南宁市作为区域性物流中心的地位已经显现，未来几年将着力建设成为服务东盟各国及其他国家和地区的国际性区域现代物流中心，南宁逐渐成为区域性的交通枢纽、物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心。然而，南宁市的土地随着经济发展越发“吃紧”，货运物流场站更是成为制约南宁物流信息流和运力流发展的瓶颈。据了解，目前全区拥有道路货物运输户61723户，道路运输资质企业135家，但从目前南宁市拥有的货运物流场站看，已经无法解决整合社会运力的需求，也无法满足市场运力的资源调配和使用，更无法有效沟通货主和司机之间的市场供求信息。因此，南宁市大型物流综合场站的需求非常强烈。南宁市目前主要的货运市场有南宁货运北站
5、（南宁运德物流公司）、货运西站（已确定年内搬迁）、现代货运市场（大学路）、快材建材货运市场（北湖与快速环道立交旁）以及安吉吉运物流。目前货运汽车都集中在泰达停车场（简单的物流场站）。目前运营的场站均存在规模较小、管理不规范、缺乏信息平台、缺少大型仓库、发展后劲不足等缺点。 玉柴物流集团公司的核心业务重心近年来已逐步转移到南宁市，急需在南宁市建设大型场站，以实现公司“打造大型跨国商贸物流企业集团”的战略构想。经多方调研、论证，公司租赁西乡塘区邕武路二塘坡280亩土地，该位置位于南宁快速环道秀厢大道边上，毗邻环城高速公路，靠近交通主干道的出入口中，有通畅的物流通道网络。周边有成熟的建材批发市场、五
6、金器材批发市场、汽车交易中心等，同时，结合南宁市产业空间布局和产业结构调整要求，充分考虑现有基础设施和地价情况，物流基础等条件，该位置的地位最为突出，物流发展的潜力较大，所以，可确立为物流基地，实施重点建设大型物流综合场站。三、战略定位在完成详实的定性和定量市场分析和研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析(即SWOT分析)。这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平，物流园区战略选择的
7、“价值方案”及其实施步骤。这些策略应该严格限制在内部使用。玉柴南宁物流园区项目SWOT分析如下：(一)项目的优势（Strength）1、品牌：品牌在南宁市及周边地区影响力大；2、融资：与同区域同行企业相比具有较大优势；3、网络：拥有区内外10多家物流营业网点；4、开发：市场开发和策划导向能力相对较强；5、管理：相对较好、更规范；6、风险：抗风险能力较强。(二)项目的劣势（Weakness）1、机制：国有制企业，机制不如同行(民营公司)灵活；2、成本：公司管理成本远比同行(民营公司)高；3、开发：物源开发能力处于相对劣势。(三)项目的机遇（Opportunity）1、国家对南宁市及周边地区基础建
8、设投入大，开发力度加大，拉动南宁物流业务需求增加；2、南宁及周边交通条件持续改善，物流发展迅速；3、南宁拟建设成为区域性中心城市，并承接东部产业转移，物流运输需求增加；4、南宁及西乡塘区对运输市场进一步规范，快环路之内禁止大型货车进入，并对快环路两边的停车场等物流场站进行整顿；5、南宁市、西乡塘区、苏宝友与公司的良好合作关系；6、现有泰达停车场的租期明年到期，停车场的前景不明朗。(四)项目的威胁（Threat）1、国家或地方政策调整、领导变动等对项目的不利影响；2、该地区存在安吉、泰达等较强竞争对手；市场竞争愈加激烈，市场管理不规范；3、资金不能及时到位，09年下半年不能投产和实现收益；4、若
9、干年后城市发展不允许货车进入快速环道，将对该项目造成致命打击；5、土地性质为租赁，所有投入无法计为固定资产，从而影响融资。四、功能设计物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对物流园区最适合的经验。（一）物流园区的内部功能可概括为8个方面即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同
10、作业方式之间的相互转换。（二）玉柴南宁物流园区项目主要功能建成广西最大、功能最全的大型物流综合场站，在物流、车辆调配等方面与全国主要物流枢纽城市及物流中心联成信息网络，提供实时动态的综合信息服务，并发展成为以物流信息服务为主，集仓储配送、车辆调度、维修配件、停车、后勤服务为一体的物流集散基地。主要功能包括：1、信息交易中心；2、大型停车场；3、大型仓库(含装卸平台)；4、零担专线门店；5、汽车辅助服务区(配件销售、汽车修配区)；6、招待所、餐饮、绿化、道路等生活配套设施；功能定位：1、以区域分拨和城市配送为主的分拨配送型园区模式，是园区近期建设与经营的核心模式；2、以批发市场和仓储超市为主的交
11、易型模式，是园区的防御型模式；3、以国际分拨和保税区为基础的国际采购分拨模式，是园区的战略性模式。该场站以上功能设计提供集货运、货运代理、货运信息、停车场、仓储、零担托运、货物配载、装卸服务、汽修汽配、餐饮住宿等多种业务于一体的综合物流服务。达到时间节省、等待时间的减少、流量的平衡、运输链中各种设备设施的最优利用；同时，达到制造、销售企业对园区建设的要求：货物处理能力（按产品分类）；联合运输能力；运输服务质量；时间、成本、安全、货损、快速与可靠性。达到第三方物流公司对园区建设的要求，即：信息系统；联合运输协调；装载与中转设备；库存管理。五、布局设计物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的
12、战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、一些有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、一些最优决策方法等。（一）国内物流园区在布局方面可以吸取的经验有：校园化的设计理念/分割不同的功能区域；按照物流与空港/海港，以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设施规划，如
13、水路，铁路，公路和航空；保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。（二）玉柴南宁物流园区项目布局规划1、功能区规划交易区面积6万平方米工业区面积6万平方米交易市场生活区及预留区生活区及预留区工业区仓储超市东盟贸易区综合服务区配送区配载区配载及综合服务区面积3万平方米配送区面积3.7万平方米六、商业计划商业机会主要是让园区投资和经营管理者如何按照公司体制设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售/市场推广策略、投资收益等财务概要分析。物流园区的开发一般分阶段进行
14、。分阶段进行将比整个一步到位式开发容易实施，而且，后一个阶段可以吸取前一个阶段中的经验，同时进一步调整和优化下一步的营销策略和其他细节。物流园区典型的业务模式有：物业支持、建设支持、财务支持、人力资源支持、环境支持、安全支持、质量支持、设备支持等服务。（一）玉柴南宁物流园区项目营运方式1、方案一：公司租赁已租土地280亩，全部由公司投资及运营；2、方案二：公司和租赁土地使用权人共同成立开发管理公司参与园区的开发和经营，租赁土地使用权人以租赁的场地作为投入，占股份为49%，公司投入资金2500万元，占股份为51%，由公司派人员担任开发管理公司的董事长及主要管理人员，双方按股份比例参与经营的赢利分
15、红，后续园区投资则由双方从净利润中投入；3、整体规模投资：预计3753万元人民币；4、资金筹措计划：第一期启动资金投入约2500万元；第二期资金投入约1253万元（以净利润滚动投入）；5、项目进度计划：（1）2008年9月10日前提交项目报告给西乡塘区政府，同时做具体的项目预决算方案及基建、工程招投标等相关工作；（2）2008年10月10日起开始建设，2009年6月30日完成第一期建设，7月1日起试运营；（3）预计2010年6月起开始第二期建设，2010年9月30日前完成第二期建设，10月1日起试运营。（二）玉柴南宁物流园区项目投资概算1、土地租赁费用（租金）：预计租期18年，其中：2009年租金450万元，2010年2011年每年租金600万元，2012年至期满每年租金800万元。2、工程项目规划及投资估价（所有工程项目均按临时建筑报建，全部外墙均为普通涂料，全部需铺设的地板砖均采用最便宜的普通材料）：（1）信息大厅：28m18m=500 m2功能：全国物流信息平台及大型屏幕显示、滚动公布信息；土建：钢结构单层，估价： 500 m2700元/ m2=35万元；信息系统及大屏幕：拟向政府申请扶持资金建设；或由物流业务板块投入。（
