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1、第一章 房屋日常养护维修方案通过对房屋的日常养护,可以维护房屋和设备的功能,使发生的损失 及时得到修复;对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝 发性损失,不必等大修周期到来就可以及时处理。同时,经常检查房屋完 好状况,从养护入手,可以防止事故发生,延长大修周期,并为大中修提 供查勘、施工的可靠资料,最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改 善房屋的使用条件,包括外部环境的综合治理。针对中宣部宣武门办公区房屋的实际特点,我们将加强“因地制宜、 科学管养、合理修缮”的方针,编制科学的物业维修养护计划并合理组织 实施,以达到如下目的:延长物业的物质寿命,满足委托方的正常使用功 能;延长物
2、业的经济寿命,达到保值增值的效果;降低管理成本支出,减 轻委托方的经济负担。我们将根据专业标准、技术规范,以政府有关物业维修养护的相关法 规、以及我们管理体系中的相关操作规程作为标准和依据,开展物业的维 修养护工作。一、服务内容房屋地面、院区地面、外立面、外平台、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、 通风道等日常养护维修;避雷检测。二、服务标准(招标文件要求)办公楼主体建筑设施的日常养护维修:为保持办公楼(区)房屋原有完好等级和正常使用,进行日常养护和 及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。1. 确保房屋及附属建筑吊顶、墙体、墙台面、地面、楼梯、通风道 等的日常维修,定期做好办公楼主体建筑和附属建筑物、构
3、筑物的巡查工 作发现问题及时做出处置。2. 制定房屋维修、建筑装饰、设备设施等年度、季度维修计划,呈 报机关审批并按委托组织实施。3. 每日必须对各种共用设施设备进行巡查,并建立维修档案,保证 设施设备的正常使用。4. 每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定,保证房屋完好 率达到 100;5. 爱护办公楼内设施,未经业主单位书面批准,不得对办公楼结构、 设施等进行改动;6. 确保房屋门窗的日常养护维修,保证门窗完好。7. 及时完成各项零星维修任务,接到报修后 10 分钟内到达现场, 零修合格率 100,一般维修任务不超过 24 小时;第二章 电力运行设备管理维护方案一、服务内容办公区内供电
4、系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设 备的日常管理和养护及 600 元以下的小件维修;相关外单位施工时配合协 作与监督。二、服务标准(招标文件要求)动力及照明系统的管理和维护: 指为保证办公楼(区)供电系统低压电器设备、电线电缆、电气照明 装置等设备正常运行和供电设备的日常管理和养护维修。1. 对供电范围的电气设备定期进行巡视维修和重点检测,建立档案 统筹规划,做到安全合理,节约用气;2. 建立运行、维修和管理制度,供电运行和维修人员必须持证上岗;3. 配电室 24 小时值班,并每班值班人员不少于规定人数;4. 加强日常维护检修,公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证 完好;5.
5、 设备出现故障时,维修人员应在 5 分钟内到达现场,设备零维修合 格率达到 100,一般性维修不过夜;6. 供电设备定期维护;7. 严格执行用电安全规范,确保用电安全;8. 对消防系统设备配置的电器及其他电器、电源要经常检测、保证紧 急情况下设备的正常使用。9. 保证夜景照明、节日灯系统正常运行,并按时关启。第三章 供水、排水系统运行维护方案一、服务内容办公区内外给排水系统设备、设施(如水泵、水箱、气压给水装置、 消火栓、管道、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及污水处理设备、 附属构筑物等)的日常养护及 600元以下的小件维修。二、服务标准(招标文件要求)给排水设备运行维护:保证办公楼(区
6、)给排水设备、设施(包括水处理设备、消防栓、管 道管件、阀门水嘴、卫生洁具、排水管、透气管)及附属构筑物等正常运 行使用,并进行日常养护和维修。1. 控制室 24 小时值班,定期对给排水系统进行巡查检修,保证给排 水系统正常运行使用;2. 建立正常供水管理制度,操作人员健康合格证齐全,保证水质符合 国家标准;3. 加强巡视检查,保证上、下水、中水等管道、设备、卫生器具无跑、 冒、滴、漏现象,保证设备设施完好;4. 定期对排水管道进行清通养护及清除污垢,保证室内外排水系统通 畅;5. 消防水池内备水充足,自动补水系统灵敏可靠,消防管道内水压保 持在标准范围内;各种水泵均要保持良好的技术状态,单机
7、的故障排除、 保养、维修时间原则上不超过 8 小时;非长期运行的给排水设备每月检查 启动一次。6. 设备出现故障时,维修人员应在 5 分钟内到达现场,零维修合格率 100,一般性故障排除不过夜;7. 拟订节水措施,节约用水,符合国家 规定的办公楼节水要求。8. 加强交接班制度,认真做好工作记录和维修登记,每月查水表一次, 并做好登记。第四章 空调系统运行维护服务方案一、服务内容空调系统(包括中央、分体、多联机空调)的运行管理养护工作。二、服务标准(招标文件要求) 为保证办公楼空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。1. 认真做好设备运行和维修、保养记录。2. 保证空调系统安全运行和正常使用
8、,设备、设施处于良好状态。做 好新风机组、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各 类风口、自动控制系统等设备的养护。3. 做好空调机组、风机盘管的检查维修工作,按甲方规定时间供应冷 暖气,室温适宜;4. 维修工每天巡查检修,运行中办公室无噪音和严重滴漏水现象;5. 空调系统风道和防尘罩每半年清洗一次,确保空调设备、设施处于 良好状态;6. 设备出现故障时,维修人员应在 10 分钟内到达现场,零维修合格 达到 100,一般性维修不过夜;7. 按规定的时间供暖,且冬季室温不低于 22 度;8. 供热系统出现故障时,维修人员应在 10 分钟内到达现场,零维修 合格率 100,一般性故障
9、排除不过夜。第五章 电梯运行维护方案一、电梯运行服务内容 轿厢、井道保持清洁。因故障停梯,接报修后及时通知专业维修人员, 尽快到达现场抢修,及时排除故障。电梯管理员监督检查相关维保单位的 例行保养检修、一旦发现问题及时书面报告。二、电梯运行服务标准(招标文件要求) 电梯设备运行、管理和维护: 确保电梯设备正常运行,做到按规定期限进行养护;一般性故障立即 排除,零维修合格率 100。1. 严格按照国家质量监督检验检疫总局发布的 GB/T18775-2002电 梯维修规范的标准进行维修保养,对新接管的电梯进行监测、检查,并 出具书面监测报告;2. 电梯维保人员在甲方单位工作时,必须穿着有乙方公司标
10、志的制服 并做到衣冠整洁、规范统一;3. 严格遵守甲方各项管理规范;4. 因乙方违章、违规、违纪造成甲方损失时,乙方负责赔偿;5. 因不可抗力(主要指自然因素)和非乙方人员所造成的损失,乙方 不承担责任;6. 维修人员须经过本职岗位技术培训,并取得岗位所需上岗证;7. 乙方按照有关要求为维修人员配备齐全安全防护设备设施;并负责 维修人员的人身意外伤害保险及责任和费用;8. 严格按照国家及行业有关规定进行维修、保养、检查,确保电梯安 全运行;9. 乙方协助甲方办理质量技术监督局核发的电梯安全使用许可证并 负责检测费用;10. 乙方承担因维护保养不当所造成的甲方的经济损失;11. 乙方承担维修保养
11、所需的工具、仪器等设备及所有辅料(如润滑 材料、清洗材料等)的购置及费用;12. 向甲方介绍有关电梯维修保养方面的知识,为甲方最大限度的节 约开支;13. 故障的及时反映(接报修电话后维保单位人员 15 分钟内到达现场)14. 故障的迅速处理:一般故障在半小时内排除解决,严重故障必须 在3 个工作日内排除(特殊零配件购置时间除外),确保电梯正常运行;15. 合同期限内定时对电梯进行各项性能的检查、试验、保养和调整;16. 电梯设备的卫生清理工作(包括井道、机房、底坑等)。第六章 弱电系统运行维护弱电系统主要有楼宇自控设备、通讯系统、有线电视、道闸系统、访客系统、背景音乐系统,项目部负责对上述系
12、统进行日常的监测、维护、 服务、管理、承担起设备的维护服务工作,以保障各系统的长期、可靠、 有效地运行。一、弱电主管职责1负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;2每年 12 月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保 养计划表,并按运行情况制订房屋、设备、设施(年度)维修计划表;3组织实施弱电设备的运行管理,对弱电设备维修保养工作进行检 查、验证;并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方 进行监管;4每周巡视弱电设备,检查巡视记录;5每月定期组织分承包方维保人员和弱电维修工检查弱电设备的运 行状况,填写弱电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录,根 据设备
13、完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公 司主管部门;6对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;7按应急预案规定负责处理应急事件。二、弱电工职责1按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表和弱电 设备(设施)维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记 录于设备、设施周期检查、保养记录表内;2每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视各弱电设备, 记录设备巡视记录表。3弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录设备故障记 录表,及时排除异常和故障。4将弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表。第七章 保洁管理服务方案一、服务内容及要求: 为保
14、持办公楼区、室内、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。所 使用的卫生用品为符合卫生标准的国家环保产品。a特殊部位:领导办公室1. 办公室内家具、用品、设施、地板等清洁光亮;每周擦拭挂在墙上 的装饰画和地图、用毛刷轻拭无画框字画。2. 地毯面无杂物、无卷边开裂,每月至少清洗一次,无卫生污点;3. 办公室内物品摆放整齐;4. 卧室、卫生间用具整洁;5. 每日检查卫生纸和洗手液使用情况,做到及时补充;6. 定期将排风口拆下,用水冲洗干净,并擦干后安装好;7. 每日检查卫生间内电器和照明设备,根据情况及时登记报修;8. 定期将淋浴间、浴巾、毛巾进行消毒处理;9. 室内花草植物茂盛、无尘土;10. 室内
15、温度保持在 2225 摄氏度;11. 木地板定期保养。12. 严守机密,不翻阅文件、抽屉、文件柜等。b.公共区域卫生保洁:红线内院落、办公楼大厅、各层楼道、楼梯、屋面、办公室室外及上 述部位内所有设施设备。1. 地面光亮无水迹、污迹,杂物、无卷边开裂:2. 楼梯、走廊、指示牌门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板 无尘、无污物;3. 垃圾筒内垃圾不超过 1/3,并摆放整齐外观干净;4. 花盆外观干净,花叶无尘土,花盆内无杂物,花盆周围无落叶;5. 玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕,有明显安全标志;6. 大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土,大 理石墙面光亮、无污迹水迹;7. 经常擦拭大厅内的告示牌及工艺品,保持其光亮清洁;8. 定期擦拭大厅内玻璃,保持玻璃光亮、无尘、无污迹;9. 大厅天花板无尘埃;10. 定期清洁大厅内的灯饰,做到无尘、无蜘蛛网、挂件不丢失、绝 缘性不降低,并保持金属制品光亮。11. 保证办公楼内无苍蝇、蚊虫、蟑螂、老鼠等虫害;12. 每月对大理石抛光,每年对大理石地面进行结晶保养一次;13. 楼内卫生每日打扫,定期巡视,做到没有卫生死角,并配合施工 人员搞好施工