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1、房地产开发报建流程一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1) 选址定点 ;2)规划总图审查及确定规划设计条件 ;3)初步设计及施工图审查 ;4)规划报建图审查 ;
2、5) 施工报建 ;6) 建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1 、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2 、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3 、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4 、环保局办理生产性项目环保意见书(表 )。5 、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6 、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1 、人防办进行人防工程建设布局审查。2 、国土资源局办理土地预审。3 、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化
3、局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4 、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5 、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1 、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2 、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3 、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4 、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5 、国土资源局进行用地预审。6 、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7 、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8 、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根
4、据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9 、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1 、公安消防支队进行消防设计审查。2 、人防办进行人防设施审查。3 、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4 、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证(副本 )。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1 、建设单位办理施工报建登记。2 、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招
5、标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3 、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件(复印件 )及资料：1 、以下证明材料：(1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2 、开发企业的营业执照和资质等级证书;3 、工程施工合同;4 、商品房预售方案。预售
6、方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1 、建筑工程质量监督站(机构 )对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2 、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3 、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证(正本 )。4 、建委综合各部门验收、审查意见
7、，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明 ;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1 、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证 )登记。2 、开发商应提交材料：(1) 申请书 ;(2) 企业营业执照 ;(3) 用地证明文件或者土地使用权证 ;(4) 建设用地规划许可证;(5) 建设工程规划许可证 ;(6) 施工许可证 ;(7) 房屋竣工验收资料(8) 房屋测绘成果 ;(9) 根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15 天，
8、一般在7 天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。开发报建员的工作内容1 、熟悉申请办理 “两证一书 ”的程序以及文件、图纸等资料的收集准备工作，了解建筑物周围的环境及“三通一平 ”的情况。按照建设工期的要求，积极办理好各阶段的报建手续。2 、协助科长做好项目的可行性研究、立项和设计评审、审查的对外联系、接待工作以及施工过程中的设计变更处理。3 、了解所报项目的总图设计、工程内容和审批单位的具体要求。催办工程项目的立项、审批等落实情况。4 、做好报建项目费用的减免工作和有关设计施工的报建协调工作。5 、负责
9、联系工程项目竣工后，规划、消防等专业部门的验收签证工作。6 、负责有关报表的填写、上报，及时向档案、资料员移交工程报建的完成资料。7 、完成领导交办的其他工作。注：“两证一书”是对中国城市规划实施管理的基本制度的通称，即城市规划行政主管部门核准发放的建设项目 选址意见书 、建设用地规划许可证和 建设工程规划许可证 ，根据依法审批的城市规划和有关法律规范，对各项建设用地和各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城市规划的轨道。根据城乡规划法，城镇规划管理实行由县规划建设行政主管部门核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度，简称“一书两证 ”。建设项目选址意见书 是将计
10、划管理与规划管理有机结合的成功经验的总结。城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。目的：是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证。是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据。设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。建设用地规划许可证是建设单位向国土资源行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是保证城市土地 合理使用，防止和减少违法占地的有效措施。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方
11、人民政府国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、征用土地。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得
12、建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。“两证一书”的办理：一、选址意见书只是划拨的土地才办；二、关于办理建设用地规划许可证所需资料1? 、经过按程序审批的该地块的详细规划（由具有规划资质的编制单位出图）?2? 、发改委立项，只需写个报告，批了就行了?3? 、项目的环境影响评
13、价审批（环保局）?4? 、与国土局签订的土地出让合同?5? 、地块的红线图。应由有测绘资质的单位出具现状图，在现状图的基础上画红线图，可以是规划科直接画。三、关于建设工程规划许可证所需资料?1? 、申请表及申请报告?2? 、申请人身份证明及经办人法人委托书，法人身份证，组织机构代码，开发资质；?3? 、经效验的土地使用权属证明及宗地图?4? 、经效验的建设用地规划许可证复印件及红线图?5? 、经批准的规划条件（拿投标书时里面有几个数字），土地出让合同?6? 、经批准的修建性详细规划，定位图，竖向图。（一般由市长审批，定位图、竖向图在详细规划中）?7? 、需要相关行业主管部门审查的审批意见（发改委、环保局、图审办、人防）8 、经批准的建设项目单体设计方案和立面效果图?9? 、建设工程规划
