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1、美国凯里森建筑事务所 (Callison) 是美国名列前茅的大型建筑师事务所之一，凯里 森在商业零售设计尤其著称 ,在全球享有声誉。 拥有设计行业内公认的 杰出人才和高效的业 务运作系统， 其业绩包括世界各地一大批著名的购物中心及微软、 波音等众多知名公司的企 业总部，中国首座双塔办公楼和最成功的商业购物中 心为一体的上海港汇广场，以及位于 上海南京东路步行街口的地标性综合项目宏伊中心。服务客户包括极具商界影响的企业， 如微软公司，惠普公司，波音公司， 耐克公司，日本西武百货，香港恒隆地产等等。 主持人： 今天下午第一个给我们做演讲的嘉宾是美国凯里森建筑事务所合伙人、 中国区总经 理杨砚先生。
2、杨砚：各位下午好！首先，感谢主办方为我们创造了这么好的一个机会，而且很难得 RTKL 、捷得还有我们事务所这三个在美国主要的商业开发的事务所在一起交流。 我们今天的主题是围绕中国城市中心区商业建筑进行规划设计，谈谈我差不多近 20 年，特别是最近 几年在中国规划设计的一些体会。首先，我用两分钟时间把凯里森大致的情况介绍一下。 凯里森专注的市场领域就是商业、 零售业、办公、酒店、综合体开发的设计公司。这边这些图片代表着我 们在主要这些领域 的主要建筑规划设计，综合体、办公楼、酒店、公寓、购物中心，还有商店设计，大到百货 店，小到购物中心里面的专卖店。 所以，使得我们在 30 年来比较注重于在这个
3、领域的发展， 也被评为全世界最大的商业设计公司。多是建筑师在做讲到商业设计， 跟我们公司的形成成长和我们的设计理念， 其实有三点是最主要的， 特 别是前面两个一定要着重的来给出一些介绍，因为大家很多是开发商，很 这个领域的工作。 我们觉得你的设计， 特别是这种大型的开发有大量的投资， 需要进行几十 年的经营，你一定要把你的设计策略和我们客户的商业策 略一体化，这是非常重要的一点， 所以不是纯粹的规划或者设计， 而这是一个商业策略。第二， 为使用者着想。 所有我们设计 的都是关于人使用的，包括开发商，包 括商家，包括购物者。现在已经是非常全球化了， 或者说这是一个趋势。 对于全球化里面的洞察力和
4、我们设计经验的分享对于我们的发展是非 常重要的，我们能够在 这些方面具有经验能够为很多大型项目带来很好的经验。凯里森现在全球除了美国西雅图作为总部之外， 在纽约、 洛杉矶、达拉斯、伦敦、上海、 迪拜，都有分公司，新兴的印度市场也开始了。讲到大型的项目开发， 不得不说我们的客 户群， 这些罗列的是商业开发相关的东西。包括大型的开发商，包括其他的一些企业， 包括 微软等等。在中国比较早的涉及到城市中心区综合项目 的开发，所以我们有机会和国内领 先的大型开司， 已经开始商业综合开发的， 包括香港的横荣， 中国的华润集团， 招商，绿地， 绿城，合生创展等等。中国的建设和开发有 30 年，我们参与了 2
5、0 年，凯里森是在 80 年代末、 90 年代初开 始的，在美国是比较知名的参与中国设计的公司。所以，我们比较荣幸 的在很多场合被邀 请去参与，包括胡锦涛主席 2006 年访问西雅图的时候，我们都参与了欢迎他的晚宴。我们 在中国这 20 年的历史，特别是近十年，特别是近六 七年来，这个积累使得我们现在对于 中国的开发开始有相当的了解， 而且参与的程度很深， 和很多开发商， 不仅是大型的开发商， 而且中小型的开发商都有很好的合 作。中国的开发，我们觉得在这个市场里面怎么样贡献 我们所谓的经验，还有这方面的知识，这方面的积累。所以，我们在中国市场里面有焦点， 就是大型商业中心 和商业地产的开发，这
6、个包含很多，包含了零售业、购物中心、百货商店、酒店、办公楼、公寓等等，凡是在城市中心区很普通开发的形态，我们都参与了很多。在这个同时， 我们其实是有一定的社会责任， 在创造一种新的社区， 或者是在引导一种 新的生活方式。 所以，如果说关注当今中国的发展的话， 一定跟城市化的 进程是有关系的， 所以城市化的进程在将来的十年左右时间， 或者是十五年左右的时间将会有跟美国整个国家 一样的人口从农村到城市，这是一个很大的持续的发 展，我们都在经历其中，而且我们很 难想象五年以后、十年以后怎么回事。所以， 我们带来的我们面临的这些问题，就是作为一 个大的城市，还有很多区域要进行重 新开发，就是更新，中型
7、城市要变成大城市，小城市 变成中型城市， 没有城市的地方要建城市。 带来很大的影响就是生活方式的影响， 中国经济 是金融危机以来变成 全世界一个唯一闪亮的地方，这个趋势很难阻挡，特别是国家从各个 层面在推进这种发展。 我们认为作为建筑师在规划和设计层面上面， 其实我们是可以给将来 发展 施加正面的影响，这个是肩负着一定的责任。经济的增长肯定是没有办法阻挡的，开 发商有那么多事情做，人民生活水平的提高，跟开发成功有很大关系，如果开发 项目非常 不专业，就是对资源极大的浪费，其实过去十年、 十五年，在前面那些年里面形成很多大型 开发都是不成功的，大家都明白。现在大家越来越明白这件事 情，在中心区域
8、里面怎么样 做得好，做一个成功的项目开发。所以，有几个要点，怎么创造一个社区，怎么给这个社区 有它的认知度， 或者是一个标志， 今天早上两 位同行已经做了很多陈述。 就像 Scott 说的， 大家追求的都是一样的，在这方面没有太大的差别。我想做商业综合体有些要点， 提出来跟大家讲讲， 重要的还是用实例， 我有好几张幻灯 片是有文字的，就穿插到实例里面说明。首先，能够促使商业综合体成功 的最大因素就是 要形成目的地。 要形成目的地的话， 他有很多因素考虑怎么形成这个目的地。 其实跟市场有很大关系。所以，一个项目一定要能够把他定位到一个恰到好处，而且是有发展前景的定位去找项目，而且为这个项目做一些
9、量身定制的东西。然后，品牌是一个非常重要的东西， 这些都是对开发商来说的，开发商怎么把自己做起来，在这个市场里面做很好的成功的项目，你可能要有一个品牌的概念在里面。比如现在华润集团，我们跟他一起合作，他的万象城就是一个品牌，他可以把他的概念和他的组合推展到很多城市，这个就是从开发者的角度来讲。但是，其实每个项目又有他的个性，所以一个好的成功的商业综合体必然是有他的个性存 在。往往在城市中心区，政府部门、规划部门，包括居民、工作场所，对于城市中 心区里面把一个项目变成具有很强的多样化和多功能的含义里面，再加入具有一定的市政的含义，就是具有一定公共空间的含义也很重要。所以，成功的商业综合体一定有一
10、定规模的规模效应。可能五万平方米很难成为一个城市综合体，所以这个规模效应很重要，但是这个规模效应并不是巨大的无限制的、奢侈的，应该是会成功的，他有一个量的比例， 一会儿我们讲项目的时候会讲一些成功项目的比例和功能需求。首先，我们要讲的是它的位置。 这是一个比较重要的问题， 可能也是对开发商的角度来 说。选择一个点，在一个城市环境里面他是怎么样能够把这些组合部分组合起来，要照顾到他们自身对这个市场迎合的需求和他自己的独立生存，综合起来又变成一个很好的综合体。所以，我们要能够审视一下。就是你要一个酒店，或者是一个甲级办公楼，在这个地面本身是一个什么，这个是要综合考虑的。 目的地就是对比这种辅助性的
11、使用功能，他也是一个比较重要的，所谓的辅助性的使用功能就是有很多能够形成在这个区域里面有自己独特的特性，我们等一下也会有些例子可以讲。关于在这个项目里面，在这个位置上面的主入口， 有一个自己的主要的门 面，也是和这种位置有关系的，是有比较重要的关联的。各个功能 之间的联系，这个其实是创造一个综合体的非常重要的方面，他既跟位置有关系， 并不是说 你有了 一个地，或者位置也挺不错，你的功能就可以随便放，不是这么回事，他的功能还 是非常特定的这个位置有什么关系。我们在比较早的时候进行了港汇广场的设计，这个是在 90 年代初， 1993 年的时候， 在中国大的综合体开发里面，这个是一个比较重要的项目，
12、做的比较 早，而且现在被证明 是比较成功的项目。 它的购物中心是全中国公认的营业额最高的购物中心， 最赚钱的购物中 心。因为港汇广场在徐家汇的形成，使得整个徐家汇 的定位提升到 CBD 的概念。如果讲 到它的位置的话， 他是在非常优越的位置上面， 他是在上海最大的地铁站的上方， 和地铁有 直接相关的联系。当初设计港汇的时 候，还没有那种很大型的购物中心在中国存在过，所 以其实也是一种挑战， 对于我们也是一种摸索。 到今天就有很多这种经验教训， 其实这个综 合体的开发跟政府的 要求是息息相关的，这个在中国又是一大特色。如果现在再做的话， 可能不会做六层，但是做了就要做的很像样， 而且经营的好。
13、就是因为他的位置非常好，所 以他 六层购物中心还是非常成功。当然，我们也是花了很大工夫去探索，这样北美形式的 购物中心的形态能不能拔高，拔高以后带出来的空间尺度，或者说是一种对空间 的认知程 度到底怎么回事，我们做了一些研究。我们最终得出的是简洁、明了的架构，这个被证明是 有前瞻性的， 他是一个非常流畅的、 简洁的、 垂直向交通组织很 好的沟通性， 尺度感很好， 明亮。 不是有非常奇怪的空间， 它的空间是很舒适的。 这些都是非常重要的形成一个购物中 心，使得人们在里面进行很好的购物活动，这 个是挺重要的。还有一个，他也开创了怎么 样把办公塔楼、 复式公寓和商业直接在一个里面结合起来做， 而不是
14、分离地， 这种做法被证 明是非常可行。这个平面图上 看到的，左方和下方有两个塔楼，这两个塔楼的结合，他的 入口，到达点，人流，他的楼梯下空间的使用，被商业使用，都被证明是非常有效的。至于 复式公寓，怎 么利用这个购物中心，座落在购物中心上方，像酒店一样的环境，这也是比较成功的例子。 港汇作为一个 33 万平方米， 是全国目前为止最高的双塔项目， 经营了十 年， 办公楼经营了五年，证明是一个成功的例子。这个就是我们凯里森在上海公司所在地宏一国际广场， 它从位置角度讲又是非常得天独 厚，具有潜力变成一个城市地标、城市中心综合体的项目，座落在中国最 著名的商业街， 南京东路的路口， 他不是很大， 地
15、上地下不到十万平方米， 但是所处的位置非常重要。 所以， 选择一个好的位置， 哪怕体积再小， 都可能做出一个好 的城市综合体， 这个基地只有 5900 平方米， 所以是一个非常典型的麻雀虽小五脏俱全的例子。 当初设计这个项目的时候也有过 很大争议，就是从整体布局角度。 在中国规划部门制定的条例，或者是概念当中，就是创 造一个城市的孔进环境， 他有的时候往往是比较机械化， 机械式的思维。 当时要求是在转角 上面留出一个大广 场，我们就很反对，坚持不应该有广场，应该是把最好的商业街面和广 告位置留出来给购物中心。 证明这个做法是使得这个项目成功因素之一， 就是因为做了这个 做 法。恰恰相反，在南京
16、东路步行街的另外一端的世贸大厦就是一个失败的例子，他就是 做了一个超大型的广场，这两个正好是一个明显的对比。怎么利用这个位置为 城市综合体 创造很多有收益的点，比如转交上面 LED 的广告，高清晰度的广告牌，当初也是我们竭力 建议开发商在这上面要做一个这样的东西。做了以后被证明是 非常好的带来经济效益的做 法，而且为城市带来具有一定的活力的形象。 塔楼本身也是一个地标性的建筑， 他受到外滩 历史性建筑的高度限制，但是我们还是突破了 规划局的高度，做到了 142 米，使得他能够 在现在上海定位的外滩南京东路商务中心区最主要的地标性的建筑。中国有很多城市虽然有的历史比较短，像上海并不是历史很长，但是随着这个年代的发展，他还是具有一定的地理位置的认知度，比如说这是上海的五角 场，在上海东北角附中心的 位置。 这样的位置很重要， 这个开发商是合生创展， 他特意为了开发这个行业项目成立了一 个合生商业总部，这是他们第一个全国性大的
