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1、新生代商商城营销销最佳策策划范本本“中地行行”就“百利广广场”项目的的策划及及销售部部署进行行了深入入的调查查研究及及分析，为为了该项项目成功功推向市市场，为为开发商商获取最最大的经经济效益益和品牌牌效应。通过多次次的沟通通，本策策划书就就“百利广广场”所面临临的问题题作了深深度剖析析、解答答，敝司司专项小小组对本本项目的的市场定定位、销销售部署署、推广广部署作作出了较较为创新新的解理理和深度度的透析析。1：区域域性商圈圈深度透透析一、 本项目的的商圈分分析“地地利人和和，商权权无限”1、 海珠区有有巨大的的区域优优势广州市调调整规划划策略，要要把广州州建设成成为一个个“山城田田海”的生态态城
2、市，“北抑南拓，东移西调”，把番愚、花都改设为两个区，从而使海珠区成为未来广州五大片区中的都市区。这一策略奠定了海海珠为中中心城区区的地位位。一系系列的市市政基础础配套设设施把河河南河北北一江两两岸紧紧紧的连在在一起，大大大减弱弱了两岸岸的差异异。海珠区的的未来则则以“五个中中心”为核心心而发展展：海珠区的的未来“五个中中心”商业区中中心：江江南大道道，宝岗岗大道配送中心心：广州州大道南南商务中心心：琶洲洲赤地区区科研中心心：海珠珠科技产产业园、中中山大学学、国际际生物岛岛旅游中心心：万亩亩果园而在这“五个中中主”中，基基础最好好，发展展最快的的就是江江南大道道、宝岗岗大道为为轴线的的海珠商商
3、业中心心区。而而本项目目即位于于该中心心区的核核心地带带。2、 规划的调调整带动动房地产产的快速速发展随着广州州市对市市区的改改造及各各地产商商实力的的增强，把把目光对对准那些些因工厂厂拆迁而而在城市市中心区区留下的的少有的的大块土土地。逐逐渐形成成了以工工业大道道板块、新新港路板板块、滨滨江路板板块、广广州大道道板块、江江南大道道板块等等为主的的房地产产市场。20011年上半半年，海海珠区完完成房地地产投资资额达225。333亿元元，仅次次于天河河区，居居全市第第二位。在在建的商商品住宅宅4088。766万平方方米，占占全市在在建商品品住宅的的18。33%，居居第二位位。由此此可见，海海珠区
4、在在广州市市房地产产市场的的份量。3、 人口急增增加房地产市市场的快快速发展展带来的的结果就就是：人人口的急急剧增加加。据20000年第第五次全全国人口口普查统统计，88海珠区区的人口口已由119900年的770余万万发展到到现在的的1233。733万人，仅仅次白云云区、番番愚区，居居广州市市第三位位，人口口密度达达到1226877人/KKM2，仅仅次于荔荔湾、越越秀、东东山三个个老城区区，相当当于一个个中等城城市的人人品规模模，人口口的增加加，特别别是有效效消费人人品的增增加，必必然促进进商业市市场的繁繁荣。4、 大量的土土地资源源储备海珠区目目前的房房地产开开发大多多集中在在海珠区区的西部
5、部，东部部尚有550平方方公里的的农村地地带等待待开发，发发展前景景极为乐乐观。海海珠区的的七项市市政工程程、区政政府的东东迁及琶琶州地区区的开发发必将促促进这一一地区的的开发进进度。从从而带动动大量人人口的入入住，进进而促进进商业的的发展。5、 地铁二、三三号线的的兴建，将将促进商商业的发发展地铁二号号线将在在20003年开开通，三三号线也也即将动动工，一一、二、三三号线将将组成广广州地下下快速轨轨道交通通网。其其便捷的的交通，舒舒适的乘乘坐环境境将越来来越被人人们认同同，从而而在一定定程度上上来打破破地域概概念，为为新城区区商业中中心的形形成提供供机遇。6、 各大商家家看中海海珠，既既带来
6、竞竞争，又又带来机机遇在20001年66月200日举行行的“海珠商商机交流流会”上，有有8个大大型项目目落户海海珠，世世界零售售商业的的两大巨巨头美国沃沃尔玛公公司与法法国家乐乐福公司司也看中中了河南南，其中中家乐福福万国广广场将在在今年年年底开张张。这些大型型商家的的开张必必将促进进区内的的商业竞竞争，这这是劣势势；但另另一方面面，这些些大型商商家将带带平广州州，甚至至南、番番、顺的的人流，对对区内的的商业气气氛的形形成，旺旺盛起到到带动作作用，而而只要避避开其锋锋芒，另另僻溪径径，相信信会获益益非浅。再加上海海珠茶馆馆政府的的“政府搭搭台、企企业唱戏戏、提供供条件、创创造商机机”的思路路，
7、海珠珠将“ 地利利人多，商商机无限限”。2：利用用地铁优优势的影影响市政府审审批同意意地铁二二号线开开通策划划方案20022年底：开通三三元里站站至晓港港站20033年秋交交会：全全线开通通观光运运营20033年122月288日：全全线开通通试运营营2月288日，市市政府审审批同意意了地铁铁总公司司所拟的的“关于广广州地铁铁二号线线开通策策划的请请示”。据此此方案，二二号线通通车时间间较原计计划提前前半年，首首期开通通车站也也增加二二元里站站和晓港港站。方案中：二号线线的工期期目标为为：20002年年底开通通三元里里站至晓晓港站；20003年秋秋交会（110月115日至至10月月30日日）全线
8、线开通观观光运营营，行车车间隔115至118分钟钟；观光光运营结结束后，全全线重点点投入调调试，晓晓港站琶琶站段停停止对公公众开放放；20003年年12月月28日日全线开开通试运运营，行行车间隔隔10至至12分分钟。由由于20003年年底开通通试营仍仍有系统统的联调调工作，尤尤其是要要进行行行车间隔隔2分钟钟的信号号定位调调试，故故20004年44月前仍仍然要在在满足调调度条件件的基础础上开通通，以后后才能逐逐渐提高高运营水水平和行行车密度度。20011年6月月28日日，是广广州地铁铁一号线线全线开开通两周周年的日日子。截截至到66月255日，一一号线已已经实现现了安全全运营7729天天，共开
9、开行列车车10005万次次列次，安安全运行行1566。8万万列公里里，安全全运载客客126658。55万人次次。运营第一一季度开开局良好好。第一一季度运运营开局局良好，各各项指标标稳步增增长。11-3月月，客流流量16620。44万人次次，比去去年同期期增加了了1。998%；日均客客流量118万人人次，比比去年同同期增加加3。11%。根据国际际的经验验，在地地铁沿线线物业中中，受益益最大的的是商用用物业，其其次是写写字楼，最最后的才才是住宅宅。因为为在这三三种物业业中，商商用物业业对人的的选择最最为广泛泛，而写写字楼住住宅则相相对而言言较为固固定。（1） 地铁要领领对商用用物业的的最大影影响，
10、可可谓是人人流在广州，地地铁一号号线自119999年6月月28日日开通，至至今已有有两年的的时间，对对沿线商商用物业业如天河河城、流流行前线线等商场场带动了了更多的的人流。据据统计，天天河城的的最高客客流量在在64万万人次，从从而使天天贸南大大与吉之之岛的年年营业额额增长率率达到四四成，也也是天河河城成为为南海、顺顺德、佛佛山人到到广州购购物的首首选之地地。一号线客客流量，日日均客流流量188万人次次。而地地铁二号号线三元元里到晓晓港站将将在20002年年底提前前开通，一一、二号号线的贯贯通，将将为海珠珠带来更更大的人人流量，交交替支起起到倍增增效应。（2） 经营特色色地铁可以以带来人人流，但
11、但如何留留住人流流就更为为关键。沿地铁沿沿线开发发的商用用和业可可分为三三个圈，5500米米以内为为核心商商圈，5500-10000米的的范围内内为内环环圈，110000米以外外为外围围圈。而而目前在在广州，受受地铁影影响主要要为核心心商圈。地铁一号号线开通通二年以以来，地地铁一号号线沿线线的商场场可谓有有人欢喜喜有忧，除除了天河河城、流流行前线线、中华华广场等等几个商商场外，其其一超级级商场却却是“窗外人人匆匆，窗窗内空荡荡荡”。这与与其经营营品种少少、定位位高档不不无关系系。由此此而不能能充分利利用地铁铁带来的的人流。（3） “地铁效效应”为长期期效应但靠一条条地铁带带来的人人流并不不会非
12、常常明显，与与地铁一一、二、三三号线连连通以后后，形成成一个地地下交通通网，路路通财通通，对沿沿线商用用物业的的影响将将会十分分明显。3：即将将开业的的商场广州长江江数码科科技广场场由广州长长江企业业发展有有限公司司和七喜喜电脑公公司合办办，位于于海珠区区江南大大道中1151-1533号开办办面积约约80000多平平方米长长江数码码广场，主主要经营营电脑产产品及电电脑配套套产品，拟拟于年内内开业。4：电子子市场的的前景广州市目目前的电电子配件件商贸主主要集中中在两地地，一、以以天河区区的岗顶顶五山山片区，二二、东山山区的黄黄花岗科科贸街。其其中天河河的岗顶顶五山山片区有有太平洋洋电脑城城（一、
13、二二期）、天天河电脑脑城、南南方电脑脑城及五五山科技技街等大大型电子子（以电电脑及其其配件相相关产品品）商场场，成为为广州市市目前最最大、最最成熟的的电脑市市场。而海珠区区目前已已有近1130万万人，相相当于一一个中等等城市的的规模，区区内又有有全国著著名的学学府中山大大学，以以及广州州美术学学院广州州业余大大学等高高校，随随着海珠珠区房地地产的开开发，一一大批高高质量楼楼盘都把把智能化化、宽带带网做为为基本的的配套，而而目前海海珠区还还未有一一家专业业的电子子市场。人人们买电电脑及其其配件还还要到天天河岗顶顶去，为为河南的的电子市市场创造造了一个个空白的的切入点点，这是是其一：其二，海海珠区
14、政政府已把把江南大大道、宝宝岗大道道定位为为商业中中心，并并加以大大力发民民。零售售业两大大巨头之之一的法法国家乐乐福集团团也将落落户前进进路，从从而为该该地气创创迁极为为浓烈的的商业氛氛围，带带来可观观的人流流。而目目前江南南大道商商圈以婚婚沙摄影影、百货货零售及及通讯产产品为主主，电子子市场则则为空白白。其三，地地铁二号号线三元元里站至至晓港站站将在220022年底开开通，并并将与地地铁一号号线相贯贯通。而而本项目目即位于于地铁二二号线市市二宫站站出口，其其影响力力将随着着加以延延伸。随着地铁铁三号线线的破土土动工，并并与一、二二号线组组成一个个轨道交交通网，地地铁将全全成为一一个效应应倍
15、增器器，为沿沿线的商商用物业业带来无无限商机机。3、百利利广场商商场定位位海珠区首首个地铁铁数码科科技主题题商场1. 支持点：（1） 即将开通通的二号号地铁是是本商场场最大的的支持点点；（2） 江南大道道一直是是海珠区区最具历历史的商商业旺区区；（3） 海珠区是是广州市市商品房房销售及及成交额额最大的的区域，消消费力强强；（4） 海珠区没没有经营营电讯、影影音的数数码主题题商场。2. 功能定位位B1层：流行时时尚、前前卫特区区、时尚尚新干线线经营种类类A：由于该层层直接连连接地铁铁入口，人人流多，但但逗留的的时间短短，以“快”为特点点，所以以较为适适合安排排即时购购买类的的商品，建建议主营营快
16、餐、点点心、饮饮料、便便利店等等。占该该层面积积20%。目标标客户：珍珠奶奶茶、东东海堂、雪雪贝尔、SSEVEEN-EELEVVEN便便利店、屈屈臣氏、优优之良等等。经营种类类B：专业“时时尚、UUPDAATE”店，以以经营青青少年感感兴趣的的精品及及饰品为为主。建建议主营营：流行行音像制制品（CCD、VVCD、DDVD等等影音配配件、游游戏碟）、手手机饰品品、小型型精品电电器、通通讯产品品、各类类流行精精品服饰饰、装饰饰品、背背包、皮皮具皮鞋鞋、化妆妆用品、护护理用品品、流行行书刊杂杂志等。占占该层面面积的880%。F1层：天籁之之音经营种类类A：名牌影音音专门店店，占该该层面积积的155%。目目标客户户：CAAV、天天龙等专专业音响
