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1、房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳)一、简易计税2017 年 10 月 M 房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款 4500 万元，定金 500 万元，认筹金（诚意金） 100 万元， 2019 年 10 月交房 5000 万元。1、2017 年 10 月收款借：银行存款 5100贷：预收账款 -简易计税 5000其他应付款 -认筹金 1002、2017 年 11 月预交税借：应交税费 -预交增值税 142.86贷：银行存款142.863、2019 年 10 月交房、确认收入，开票借：预收账款 -简易计税 5000贷：主营业务收入4761.9应交税费 -简易计税 238.1同时：借：应
2、交税费 -简易计税 142.86贷：应交税费 -预交增值税 142.864、2019 年 11 月交税计税实际应纳税额238.1-142.86=95.24借：应交税费 -简易计税 95.24（ 238.1-142.86）贷：银行存款 95.24二、一般计税2017 年 10 月 M 房地产公司为一般纳税人一般计税项目收款9500万元，定金 500万元，认筹金 100 万元，10 月留抵税额 200 万元。2019 年 10 月交房 10000 万元，当月进项税额 100 万元，交房土地出让金金额 3000 万元，1、2017 年 10 月收款借：银行存款 10100贷：预收账款 -一般计税 1
3、0000其他应付款 -认筹金 1002、2017 年 11 月预交税（不扣留抵税款200 万元）借：应交税费 -预交增值税 270.27贷：银行存款 270.273、2019 年 10 月交房、确认收入开发票增值税专用发票销售额9009.01（ 10000/1.11），增值税额 990.99（），增值税计算借：预收账款 -一般计税 10000贷：主营业务收入9009.01应交税费 -应交增值税 -销项税额 990.99同时：土地出让金抵减部分借：应交税费 -应交增值税（销项税额抵减）297.30贷：主营业务成本（开发成本）或营业外收入297.304、2019 年 10 月末月初增值税期末留底税
4、（允许抵扣的）账务处理：借：应交税费 -应交增值税（进项税额）200贷：应交税费 -增值税留抵税额200同时：借：应交税费 -未交增值税 270.27贷：应交税费 -预交增值税 270.27借：应交税费 -应交增值税（转出未交增值税）393.69（990.99-297.30-200-100）贷：应交税费 -未交增值税 393.69反之借：应交税费 -未交增值税贷：应交税费 -应交增值税（转出未交增值税）5、2019 年 11 月交税缴纳增值税990.99-297.30（土地出让金抵减） -200（留抵）-100（进项） -270.27(预交 )=123.42借：应交税费 -未交增值税 123.
5、42贷：银行存款 123.42附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论在关于增值税会计处理的规定（征求意见稿） 中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费 -应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费 -应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说
6、明， 目前房地产开发企业的账务处理主要有两种：借：应交税费 -应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本（开发成本）借：应交税费 -应交增值税（销项税额抵减）贷：营业外收入我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。2016年 ,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为 2553 万元。应抵减的销项税额为： 2553（1+11%）11%=253 万元1、假如进行如下会计处理：借：应交税费 -应交增值税（销项税额抵减）?253贷：开发成本 ?253增加的土地增值税：假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的 开发费用 为开
7、发成本的 10%，适用 30%的土地增值税税率253（1+20%+10%） 30%=98.67（万元）增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业（253-98.67）25%=38.58（万元）增加的营业利润： 253-98.67=154.33（万元）2、假如进行如下会计处理：借：应交税费 -应交增值税（销项税额抵减）?253贷：营业外收入 ?253增加的土地增值税：因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业25325%=63.5（万元）增加的营业利润：营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。上市公司更关注业绩， 可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而增加净利润。
