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1、光谷地块块前期定定位方案案建议第一部分分 市市场研究究及评估估一、 宏观经济济及政策策（一）武武汉市总总体发展展状况分分析1、武汉汉市城市市概况武汉素有有“九省通通衢”之称，位位于长江江和汉江江的交汇汇处，市市内1000多处处湖泊星星罗棋布布，数十十座山峰峰蜿蜒其其间,这这里也是是千年荆荆楚文化化的发源源地，具具有浓郁郁的楚文文化特色色，是我我国的历历史文化化名城之之一。随随着经济济的发展展，武汉汉已成为为国家提提出中部部崛起战战略中的的核心城城市。主城区通通常被形形容为“武汉三三镇”，“三镇”指的是是武昌、汉汉口、汉汉阳这三三块被长长江和汉汉江隔开开的地方方。汉口口是武汉汉最繁华华最热闹闹的
2、商业业区，也也是华中中地区商商品集散散的中心心；武昌是是武汉高高等学府府集中的的文化区区，是武武汉现代代城市文文化的体体现；汉阳则则是市政政府重点点发展的的开发区区，蕴育育着武汉汉的未来来。武汉市土土地面积积为84494.41平平方公里里，全市市人口常常住人口口8588万人，共共有八大大主行政政区。汉 口江岸区、江汉区、硚口区、东西湖区武 昌武昌区、洪山区、青山区汉 阳汉阳区2、 武武汉市经经济发展展水平分分析2.1 武汉汉市国民民经济发发展状况况图：武汉汉市近年年来国民民经济发发展状况况 （单单位：亿亿元）(数据来来源:武武汉市统统计局)20066年武汉汉地区生生产总值值为25590亿亿元，
3、同同比增长长14.8%。GGDP的的稳步增增长体现现出武汉汉市整体体经济发发展形式式的大好好，而人人均可支支配收入入和储蓄蓄存款的的增长说说明居民民经济状状况的好好转和消消费能力力的提高高，这将将带动各各种消费费包括对对住房消消费的需需求，为为下一年年度房地地产市场场的发展展奠定了了良好的的基础。2.2 武汉汉市近年年来人均均GDPP发展状状况图：武汉汉市近年年来人均均GDPP发展状状况 （单单位：元元）(数据来来源:武武汉市统统计局)20044年以来来，武汉汉市人均均GDPP以年均均13%的速度度增长，20006年按常住住人口计计算，全全市人均均GDPP达到2298990元，涨幅幅13.9%
4、，随随着经济济发展的的持续增增长，人人均收入入水平将将同步提提高，居居民的住住宅购买买力亦同同步提高高，这对对我市房房地产业业的发展展是一大大强有力力的支撑撑。3、 武汉市经经济结构构分析3.1 武汉汉市产业业分布格格局及其其发展趋趋势图：武汉汉20000年以以来各产产业生产产总值 （单单位：亿亿元）(数据来来源:武武汉市统统计局)20055年第一一产业生生产总值值1099.577亿元，增增长4.5%；第二产产业生产产总值110199.000亿元，增增长177.9%；第三产产业生产产总值111099.433亿元，增增长133.1% 。三三次产业业结构由由20000年的的6.77：444.2：4
5、9.1变化化为20005年年的4.9:445.55:499.6，产产业结构构不断优优化。从武汉市市目前的的国民经经济的发发展以及及产业结结构的发发展趋势势来看，武武汉市经经济处于于良好的的发展状状态，且且发展速速度较快快。第三产业业的高速速发展对对于房地地产市场场的发展展也起到到了相当当的推动动作用。随着我市国民经济发展水平的不断提高，居民的消费意识增强，住宅消费已经成为一大热点消费，且消费支出逐年提高，为房地产市场的良好发展奠定了稳固的经济基础。4、 城市规划划现状与与发展趋趋势4.1 城市市性质定定位武汉是湖湖北省省省会，武武汉市城城市总体体规划（119966-20020年年）将武武汉定位
6、位为中国国中部重重要的中中心城市市，长江江中游的的特大城城市，全国重重要的金金融、贸贸易中心心、高新新技术产产业中心心、工业业基地和和交通、通通信枢纽纽。4.2 主城城规划总规将武武汉主城城规划出22个城市市核心区区， 100个中心心区片， 10个个综合组组团，核核心区、中中心区片片、综合合组团之之间以轨轨道交通通线、快快速路及及主次干干道相联联系，形形成“多多中心组组团式”的的布局结结构。 4.2.1城市市核心区区规划核心区职职能规划核心心区主要要体现现现代化国国际性城城市和中中国中部部地区中中心城市市的职能能，重点点布局以以商业、金金融、贸贸易、办办公、信信息咨询询服务为为主的第第三产业业
7、用地。核心区范范围江北(汉汉口)核核心区规规划范围围为东至至大智路路、兰陵陵路，南南至长江江、汉水水，西至至武胜路路，北至至京汉大大道，面面积6.35平平方公里里；江南(武武昌)核核心区规规划范围围为东至至武青三三干道，南南至中山山路，西西至长江江，北至至规划的的武车路路过江隧隧道，面面积3.50平平方公里里。4.2.2城市市中心区区规划中心区片片重点布布局行政政、文化化、娱乐乐、体育育、商业业等公共共设施及及居住用用地。4.2.3城市市综合组组团规划划各综合合组团重重点布局局大中型型工业区区、居住住区、大大型对外外交通设设施、市市级商业业副中心心、教育育科研设设施、博博览中心心、体育育中心和
8、和全国性性、区域域性大型型市场用用地。 4.2.4主城城三镇规规划汉口地区区汉口地区区包括江江北核心心区，二二七、三三阳、新新华、宝宝丰4个个中心区区片，古古田、常常青、后后湖3个个综合组组团。规划职能能为金融融贸易、商商业服务务和市级级行政中中心。规划常住住总人口口为1770万，其其中核心心区155万，中中心区片片58万万，综合合组团997万。汉阳地区区汉阳地区区包括晴晴川片和和十升、四四新、沌沌口3个个综合组组团；规划职能能为汽车车工业等等产业中中心、港港口和旅旅游中心心。规划常住住总人口口为766万，其其中中心心区片14万万，综合合组团662万。武昌地区区武昌地区区包括江江南核心心区，首
9、首义、晒晒湖、中中南、徐徐东、杨杨园5个个中心区区片，青青山、关关山、白白沙、南南湖4个个综合组组团；规划职能能为金融融贸易、省省级行政政中心、教教育科研研、钢铁铁、机电电、高科科技产业业中心及旅旅游中心心。规划常住住总人口口为2004万，其其中核心心区为44万，中中心区片片为800万，综综合组团团为1220万。4.3 居居住区规规划规划建设设后湖、站站北、长长丰、四四新、南南湖、白白沙等大大型居住住新区，完完善建设设核心区区、中心心区片的的居住区区、居住住小区，逐逐步消除除零星住住宅插建建，引导导旧城人人口向外外围综合合组团疏疏散。4.4 商商业区规规划规划建设设中心商商业区市级级商业中中心
10、市级商商业副中中心社区中中心四级级商业服服务体系系；4.4.1中心心商业区区规划建设设江汉路路、六渡渡桥、汉汉正街，中山大大道中心心商业区区，以商商业零售售、餐饮饮、娱乐乐、旅游游等服务务业为主主，辐射射武汉市市、湖北北省乃至至整个中中国中部部地区；4.4.2市级级商业中中心规划建设设中南路路、汉阳阳钟家村村市级商商业中心心，辐射射武昌和和汉阳；4.4.3市级级商业副副中心规划建设设后湖、汉汉口火车车站前、古古田二路路、十里里铺、四四新、沌沌口、解解放路、徐徐东路、白白沙洲、鲁鲁巷、南南湖、八八大家等等12个个市级商业业副中心心；4.4.4社区区中心在各居住住用地集集中的主主要地区区规划布布置
11、9个个社区中中心。4.5 CBDD中央商商务区规规划武汉CBBD位于于汉口城城区中心心的王家家墩地区区，占地地7.441平方方公里，是是城市快快速通道道、轨道道交通及及机场高高速路的的交汇点点。定位为以以发展金金融、保保险、贸贸易、资资讯、咨咨询等产产业为主主的现代代服务中中心，聚聚集会展展、零售售、酒店店、居住住等功能能于一体体的综合合性城市市中心区区。它将将与武汉汉中国光光谷、武武汉现代代制造业业中心，共共同构建建未来武武汉经济济的“金三角角”。4.6主主城交通通体系4.6.1轨道道交通规划至220200年，主主城公交交线网长长约7990公里里，公交交线网密密度达到到2公里里/平方方公里。
12、规划轨道道交通线线6条，全全长1332.55公里，并并通过建建设市郊郊铁路，连连接各重重点镇。规规划期内内建设古古田至堤堤角、汉汉口火车车站至关关山、青青山至青青菱等33条轨道道线，全全长700公里，控控制岳家家咀至古古田、岳岳家咀至至快活岭岭、汉口口火车站站至沌口口等3条条轨道交交通线的的建设用用地。4.6.2公路路交通主城区规规划布置置了三条条环线、十十条主要要放射线线，组成成“环形形加放射射”的骨骨干交通通网络。内环线（亦亦称一环环路）为为联系主主城三镇镇中心区区的主干干道。由由解放大大道中段段、黄浦浦路、武武汉长江江公路桥桥、徐东东路、中中北路、中中南路、武武珞路西西段、武武汉长江江大
13、桥、长长江二桥桥、江汉汉一桥、武武胜路组组成，全全长约228kmm，主要要服务于于武汉市市的金融融、商业业中心区区。二环线为为减少中中心区过过江交通通压力，减减少车辆辆穿越中中心区而而布置，平平均距一一环约33km，全长长52kkm，主要要为城市市博览中中心、高高速铁路路客运站站、体育育中心及及城市新新的商住住区服务务。中环线（亦亦称三环环路），为为联系各各大工业业组团及及中小型型经济开开发区、新新发展区区服务，同同时将作作为三镇镇货运主主通道和和入城的的环路，减减少中心心区直穿穿车流，全全长888.5kkm。 4.6.3桥梁梁及隧道道规划布置置4条过长长江通道道，即：武武汉天兴兴洲长江江大桥
14、（在在建）、青青岛路隧隧道（规规划）、鹦鹦鹉洲隧隧道（规规划）、余余家头大大桥（规规划）。（二）政政策分析析政府全面面调整规规范房地地产市场场，近几几年来房房地产政政策层出出不穷，土土地市场场、房地地产金融融市场、拆拆迁等各方各各面对房房地产业业都投注注了不同同程度的的关注，各各项房产产政策都都是围绕绕着稳定定房价、使使房地产产业健康康发展这这一主线线展开的的。1、 国家近期期政策走走向及分分析1.1 央行行上调个个人房贷贷利率20066年4月月28日日，中国国人民银银行宣布布，从即即日起上上调金融融机构贷贷款基准准利率，金融机机构一年年期贷款款基准利利率上调调0.227个百百分点，由由现行的
15、的5.558%提提高到55.855%。其其他各档档次贷款款利率也也相应调调整。调节银行行利率，提提高首付付比例，抬抬高银行行门槛，有有效抑止止部分能能力不足足的买房房者，降降低信贷贷风险，也也给购房房热降温温。利率率上调是是政府动动用金融融杠杆抑抑制住房房需求、挤挤出泡沫沫的手段段。其效效果不在在实际增增加了炒炒房者多多少成本本，而在在于改变变市场预预期，央央行会在在必要时时，继续续动用利利率杠杆杆干预楼楼市，直直至平衡衡。1.2 “国八条条”问责地地方负责责人20055年3月月26日日，国务务院办公公厅下发发关于于切实稳稳定住房房价格的的通知的的内部文文件。通通知中中总共有有八条意意见，被被业界称称为“国八条条”。文件件明确指指出，部部分地区区投资性性购房和和投机性性购房大大量增加加，导致致房价上上涨过快快，影响响了经济济和社会会的稳定定发展。“国八条”要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力，造成市场大起大落，影响经
